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Lehrerfortbildung vom 20.09. - 24.09.2004 Wie objektiv ist die

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Lehrerfortbildung vom 20.09. - 24.09.2004
Jobelmann - Schule
BBS I Stade
Vermessungstechnik
Wie objektiv ist die Grundstückswertermittlung ?
Harald Büther
Lehrerfortbildung 21.09.2004
Wie objektiv ist die
Grundstückswertermittlung ?
....... natürlich werden auch bei
uns die Immobilienpreise mit
modernsten
wirtschaftswissenschaftlichen
Methoden ermittelt.
Harald Büther
Lehrerfortbildung 21.09.2004
Definition des Verkehrswertes:
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem
Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im
gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen
Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der
sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks
oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne
Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche
Verhältnisse zu erzielen wäre.
Harald Büther
Lehrerfortbildung 21.09.2004
Anforderungen an Gutachten
Þdas Gutachten muss sich an die Fragestellung/den Auftrag halten
Þdas Gutachten muss vom vollständigen und richtigen Sachverhalt ausgehen
Þdas Gutachten ist persönlich zu erbringen
Þdas Gutachten muss in vollem Umfang nachvollziehbar und Begründet sein
Þes sind nur Tatsachen zu beurteilen, keine Lösung von Rechtsfragen
Þdas Gutachten darf nicht parteiisch sein
Harald Büther
Lehrerfortbildung 21.09.2004
„Artenvielfalt“ der Wertermittlungsobjekte
Þunbebaute Grundstücke
• landwirtschaftl. Nutzflächen (Moor, Grünland, Acker, Erwerbsgärten ....)
• Bauland - Flächen (Bauerwartungsland, Wohnbauland, Gewerbe ....)
• sonstige - Flächen (Sandabbau, Wald, Naturschutz, Ausgleichsflächen ....)
ÞWohnimmobilien (Ein- und Zweifamilienwohnhäuser, Mietshäuser......)
ÞGeschäftshäuser (Büros, Läden......)
ÞGewerbeimmobilien (Hallen, Tankstellen,Produktionsgebäude .......)
ÞBeherbergungsbetriebe (Hotels, Gaststätte, Altenheime, Freizeitheime, Kurzentren....)
ÞLandwirtschaftliche Betriebe (ganze Höfe)
ÞExoten (Schloss, Leuchtturm, Windmühle.......)
ÞRechte an Grundstücken (Erbbaurechte, Wohnrechte, Wege- und Leitungsrechte....)
Harald Büther
Lehrerfortbildung 21.09.2004
Grundstücksbezogene
Gegebenheiten
Lagemerkmale
Derzeitige
Marktsituation
Nutzungsvoraussetzungen
Einflussgrößen auf den
Wert einer Immobilie
Alter des
Gebäudes
Baulicher
Zustand
Rechtliche
Gegebenheiten
Nutzungserwartungen
Harald Büther
Ausstattungsmerkmale
Lehrerfortbildung 21.09.2004
Ermittlung der Verkehrswerte nach 3 klassischen Verfahren
Sachwertverfahren:
Gebäudewerte, Bodenwert und Außenanlagen
werden nach Herstellungswerten ermittelt
Marktsituation u. wirtschaftl. Nutzungserwartung
sind zu berücksichtigen
Ertragswertverfahren:
Wert der baulichen Anlagen werden getrennt
vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages
(nachhaltige Mietwartung) ermittelt
Vergleichswertverfahren:
Direkte oder indirekte Vergleichswerte aus der
Kaufpreissammlung werden zur Wertfindung
herangezogen
Harald Büther
Lehrerfortbildung 21.09.2004
Informationsmöglichkeiten und Hilfen zur
sachgerechten Wertermittlung
ÞFachliteratur
ÞFachspezifische Fortbildung
ÞBodenrichtwerte der Gutachterausschüsse
Þ Wohnbauland, Gewerbe, landwirtschaftl. Nutzflächen)
ÞGrundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse
Þ Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Marktsituation,
Sonderobjekte.....
ÞAuskunft aus der Kaufpreissammlung für berechtigte Interessenten
ÞWertermittlungsforen im Internet
Harald Büther
Lehrerfortbildung 21.09.2004
Das WIS - Modell
Informationsbeschaffung
(Wertermittlungs-Informations-System)
Informationsverarbeitung
Präsentation der Produkte
Kau fvertrag
Kau fvertrag
Kaufvertrag
Informationssystem
des amtlichen
Automatisiert geführte
Kaufpreissammlung (AKS)
Vermessungswesens
ALKIS (ALB, ALK)
Notar
Notar
ATKIS
Notar
Eigentümern
und
Gemeinden
1. Auswertung
2. Erfassung
3. Plausi
4. Übernahme
Marktbeschreibung
Eigentumswohnungen
Mieten
u. Pachten
Weitere
Kauffallinformationen
Informationen über
wertbeeinflussende
Bodenrichtwerte
Internet, CD-ROM, Plot
Indexreihenermittlung
Bebaute
Grundstücke
Fragebogen
bei
Datenbank
Unbebaute
Flächen
Bodenrichtwertermittlung
Grundstücksmarktberichte
Internet, Druck
Analysen
-individuell
-programmgesteuert
Vergl.werte für
Gutachten,
Auskunft
Verkehrswertgutachten
Umstände
Kauffallpräsentation
Harald Büther
Informationen
über Gutachten
Lehrerfortbildung 21.09.2004
Literatur- und
Urteilssammlung
Auftragsverwaltung /
- abrechnung
Auswertung der Kaufpreissammlung:
Grundstücksmarktbericht
"
Markttransparenz
"
Überblick über den Grundstücksverkehr
"
Entwicklung auf den
Grundstücksteilmärkten
"
Mietzinsübersichten
Harald Büther
Lehrerfortbildung 21.09.2004
Beispiele aus dem Marktbericht
Zu- bzw. Abschläge auf den Sachwert 1995 (NHK 95) von Einfamilienhäusern
Zu- bzw.
Abschläge
auf den
Sachwert 1995
von Einfamilienhäusern
der Baujahre
ab 1970
für mäßige
Lagequalitäten
(50 (NHK
DM/m²95)
Bauland)
im Landkreis Stade
der Baujahre ab 1970 für mäßige Lagequalitäten (50 DM/m² Bauland) im Landkreis Stade
5
5
Sachwert 95
0
0
Marktabschlag in %
-5
-10
Marktabschlag in %
200000
200000
-5
300000
400000
300000
400000
"Auswertungen
Sachwert 95
500000
500000
Freistehende Ein- und Zweifamilienwohnhäuser
-10
-15
-15
Baujahr/
Verkauf
-20
Anzahl der
auswertbaren
Kauffälle
GrundstücksFläche
[m²)
W ohnfläche
[m²)
Preis/m²
W ohnfläche
[DM/m²)*
GesamtKaufpreis
[DM)*
" Kenngrößen
-20
-25
-25
-30
-30
-35
-35
1988
1989
1990
Alter:
Alter:
10 Jahre
5 Jahre
1991
Alter:
20 Jahre
Alter:
10 Jahre
Alter:
1992
20 Jahre
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
Alter: 5 Jahre
5
9
6
3
9
22
19
17
33
23
27
39
34
250
250
200
200
580
115
2.170
250.000
780
130
2.190
285.000
725
125
2.600
325.000
590
150
2.570
385.000
690
145
2.790
405.000
Baulandindex
Landkreis
Stade2.820
(erschließungsbeitragsfrei)
705
140
395.000
Baulandindex115
Landkreis Stade
(erschließungsbeitragsfrei)
605
3.130
360.000
805
120
3.450
425.000
740
130
3.160
395.000
605
135
3.140
415.000
595
120
3.210
380.000
580
120
3.140
365.000
505
110
3.280
365.000
15 0
15 0
" Indexreihen
208
19 7
208
19 7
18 0
17 2
18 0
16 4
17 2
15 3
16 4
14 2
15 3
14 2
12 4
113
12 4
10 4 10 3 9 9
10 3
113
9 6 10 0 10 2
9 7 9 3 9 3 9 5 10 0
10
4
10
3
10
3
88
10 0
10 0
99 97
9 6 10 0 10 2
9
5
93 93
77
88
10 0
65
77
61
55
65
61
4 7 52
55
39
50
4 7 52
30
39
502 3
30
23
0
0
Harald Büther
Lehrerfortbildung 21.09.2004
Auswertung der Kaufpreissammlung:
Bodenrichtwerte
Bauland
(unbebaute Bauflächen)
Landwirtschaftliche Flächen
(Grünland, Acker)
Harald Büther
Lehrerfortbildung 21.09.2004
Beispiel zu den drei Wertermittlungsverfahren
Objekt:
Doppelhaushälfte, unterkellert
eingeschossig, DG ausgebaut, + Garage
mittlere Ausstattung, geringe Schäden
Baujahr:
1984
Wohnfläche:
~ 95 m²
Bruttogrundfläche:
~ 180 m²
Grundstücksanteil:
350 m²
Bodenrichtwert:
80,-- Euro/m²
Harald Büther
Lehrerfortbildung 21.09.2004
Sachwertberechnung nach NHK 2000
Gebäudesachwert
Normalherstellungskosten NHK 2000
Bruttogrundfläche
Regionalfaktor Nds.
aktueller Baukostenindex
Baunebenkosten
Normalherstellungsk. Sticht. ger.
+ besondere Bauteile
Neubauwert zum Stichtag
fikive Gesamtnutzungsdauer
statistische Restnutzungsdauer
1= nach Ross, 2 =Linear
Alterswertminderung
600
€/m²
m²
%
180
0,89
100,8
12
€
108.000
€
80
60
Jahre
Jahre
1
Reparaturstau - pauschal
Sachwert
€
€
15,6
16.875
-5.000
91.103
Gebäudesachwert rd.
€
91.000 €
Harald Büther
%
€
6.000 €
Bodenwert
600
€/m²
Außenanlagen
Ver+ Entsorgung, Klärgrube, Einzäunung
Befestigungen, Gartenanlage, Sonstiges
Pauschal o. Vorberechnung
Fläche
Bauland
350 m²
Nebenfläche I
Bodenwert - gerundet
€/m²
80,00
Zusammenstellung der Sachwerte
Bodenwert
Gebäudewerte
Wohnhaus
Garage - pauschal
Außenanlagen
x Marktanpassungsfaktor
Verkehrswert
Lehrerfortbildung 21.09.2004
0,85
rd.
€
28.000 €
0€
28.000 €
€
28.000 €
91.000 €
3.000 €
6.000 €
128.000 €
108.800 €
109.000 €
Berechnung des Ertragswertes
Nutzung
Doppelhaushälfte vermietet
Garage
Gesamt
Fläche
m²
95 m²
95 m²
Tatsächliche Mieten
€/m²
€
7,50 €
713 €
30 €
743 €
Nachhaltige Mieten
€/m²
€
475 €
5,00 €
30 €
505 €
8.910 €
6.060 €
1.782 €
1.212 €
7.128 €
4.848 €
Miete pro Jahr (Jahresrohertrag)
minus Bewirtschaftungskosten
in % des Rohertrages
20,0%
Jahresreinertrag
rentierlicher Bodenwertanteil
Liegenschaftszinssatz
28.000,00 €
1.120 €
4,0%
Reinertragsanteil des Gebäudes und der Außenanlagen
Restnutzungsdauer
Vervielfältiger
3.728 €
60 Jahre
22,62
Gebäudeertragswert
84.340 €
plus Bodenwert
28.000 €
8.000 €
-5.000 €
minus Reparaturstau zur nachaltigkeit der Mieterwartung
Ertragswert
oder rund
Harald Büther
Lehrerfortbildung 21.09.2004
115.340 €
115.000 €
Verkehrswert über Vergleichswerte
Direkte Vergleichswerte
Kaufdatum Kaufpreis Grundstück
Mittelwerte
Minimum
Maximum
2002
2002
2003
2003
2003
2003
2003
2003
2004
2004
2004
2004
2003
2002
2004
99.000 €
155.000 €
168.000 €
125.000 €
90.000 €
115.000 €
82.000 €
85.000 €
135.000 €
145.000 €
138.000 €
96.000 €
119.417 €
82.000 €
168.000 €
280 m²
300 m²
305 m²
506 m²
300 m²
340 m²
295 m²
150 m²
280 m²
310 m²
450 m²
380 m²
325 m²
150 m²
506 m²
Bodenwert
Anteil
70 €/m² 19.600 €
120 €/m² 36.000 €
95 €/m² 28.975 €
55 €/m² 27.830 €
80 €/m² 24.000 €
80 €/m² 27.200 €
70 €/m² 20.650 €
65 €/m²
9.750 €
60 €/m² 16.800 €
75 €/m² 23.250 €
80 €/m² 36.000 €
85 €/m² 32.300 €
78 €/m² 25.196 €
55 €/m²
9.750 €
120 €/m² 36.000 €
BRW
Gebäude
Anteil
79.400 €
119.000 €
139.025 €
97.170 €
66.000 €
87.800 €
61.350 €
75.250 €
118.200 €
121.750 €
102.000 €
63.700 €
94.220 €
61.350 €
139.025 €
Vergleichspreis
ohne Bodenwert
99 m²
802 €/m²
130 m²
915 €/m²
125 m²
1.112 €/m²
95 m²
1.023 €/m²
98 m²
673 €/m²
110 m²
798 €/m²
90 m²
682 €/m²
97 m²
776 €/m²
128 m²
923 €/m²
110 m²
1.107 €/m²
100 m²
1.020 €/m²
90 m²
708 €/m²
106 m²
878 €/m²
90 m²
673 €/m²
130 m²
1.112 €/m²
Baujahr Wohnfläche
1970
1985
1992
1993
1980
1987
1988
1981
1992
1990
1986
1983
1986
1970
1993
Vergleichswertberechnung
Wohnfläche
95 m²
x
x
+ Bodenwert
Vergleichspreis
880 €/m²
Verkehrswert
83.600 €
=
=
rd.
Harald Büther
Lehrerfortbildung 21.09.2004
28.000 €
111.600 €
112.000 €
Indirekte Vergleichswerte
durch Ableitung der wesentlichen Einflussgrößen über Regressionsanalysen
Vergleichswert in Abhängigkeit von Lage und
Baujahr
1000
Baujahr
Korrekturfaktor
1500
€/m² Wfl.
2000
Korrekturfaktor für abweichende Wohnfläche
BRW 30 €/m²
1970
1980
BRW 60 €/m²
1990
0,9
0,7
Wohnfläche
80
= 1.175 Euro/m²
Grundstückswert = Wohnfläche x Vergleichsfaktor
120
140
160
180
200
220
1,5
1,3
1,1
0,9
0,7
Grundstücksgröße
0,5
400
95 m² x 1.175 Euro/m² = rund 112.000 Euro
Harald Büther
100
Korrekturfaktor für abweichende
Grundstücksfläche
BRW 90 €/m²
Vergleichsfaktor = Basiswert x Korrekturfaktoren
1450 Euro/m² x 1,1 x 0,8 x 0,92
1,1
2000
Korrekturfaktor
1960
1,3
0,5
500
1950
1,5
Lehrerfortbildung 21.09.2004
600
800
1000
1200
fehlende Unterkellerung - 8%
1400
Grundstückswertermittlung ist die Kunst, in einem durch Rechtsvorschriften geregelten
Verfahren und auf Grund eigener Erfahrungen sowie fundierter betriebswirtschaftlicher,
juristischer und bautechnischer Kenntnisse den Wert einer Immobilie zu ermitteln.
Der Sachverständige ist dabei zur absoluten Objektivität und Neutralität verpflichtet.
Er versucht, wohlbegründet und für den Adressaten auch nachvollziehbar, einen Blick
in eine häufig nicht gegebene Realität zu werfen, indem er einen Preis prognostiziert
ohne genau zu wissen, ob der Markt diesen auch annehmen würde.
Der Verkehrswert ist dabei der Wert, den ein wirtschaftlich handelnder Marktteilnehmer unter
realistischen Bedingungen bereit sein wird zu zahlen .
Harald Büther
Lehrerfortbildung 21.09.2004
Þ kein Wertermittlungsverfahren liefert absolute Ergebnisse
Þ bei allen Verfahren sind individuelle, objektbezogene
Besonderheiten sachverständig zu berücksichtigen
Þ eine Bewertung/Betrachtung aus unterschiedlichen
Blickwinkeln (zwei Verfahren) ist zu empfehlen
Þ das gewählte Verfahren ist kritisch zu würdigen
Þ persönliche, individuelle Erfahrungen und Befindlichkeiten
können nicht völlig ausgeschlossen werden
Harald Büther
Lehrerfortbildung 21.09.2004
Urteil des BGH:
Eine exakte Ermittlung des Verkehrswertes ist nicht möglich.
Errechenbar sei allenfalls ein Teil von für die Bewertung
heranzuziehender Einzelfaktoren wie z.B. der Bodenwert, Mieten,
Bewirtschaftungskosten, wirtschaftliche Restnutzungsdauer .....
Sach- und Ertragswert sind zum großen Teil abhängig von Größen,
die nicht mathematisch exakt, sondern wandelbar nur im Wege
der „Schätzung“ zu ermitteln sind.
Toleranzbereiche von +/- 10% bis 20% können in der Regel akzeptiert werden.
Harald Büther
Lehrerfortbildung 21.09.2004
Alles Ansichtssache...
So sehen Sie ihr Haus
Ihr Haus im Wertgutachten
So sieht der Käufer Ihr
Haus
So sieht die Bank Ihr
Haus
Harald Büther
Ihr Haus aus Sicht des
Finanzamtes
Lehrerfortbildung 21.09.2004
Für weitere Informationen und Rückfragen:
Harald Büther
Katasteramt Stade - Geschäftsstelle des Gutachtetausschusses
Am Sande 4b
21682 Stade
Tel.: 04141/406110
Fax: 04141/406113
E-Mail: Harald.Buether@Katasteramt-STD.Niedersachsen.de
Harald Büther
Lehrerfortbildung 21.09.2004
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