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Bauland – ein kostbares und knappes Gut: Wie mobilisieren?

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Bauland – ein kostbares und knappes Gut: Wie mobilisieren?
Fachvortrag an der Studienexkursion des
Vereins für Wohnbauförderung
4. Oktober 2012, Zürich
Ueli Keller dipl. Arch. ETH, Vorstandsmitglied wohnbaugenossenscha=en schweiz
1
Begriffe, Inhalt
A CH
Baulandmobilisierung ~ Baulandverflüssigung
Widmungsabgabe ~ Mehrwertabgabe
•BV Art. 75:
„Die Raumplanung obliegt den Kantonen“ ––> 26 Lösungen
•vwbf-­‐FACHSYMPOSIUM 8.5.2012:
„Ak_ve Bodenpoli_k als Grundlage leistbaren Wohnens“
•Patentrezept?
4.10.2012 Bauland – ein kostbares und knappes Gut: Wie mobilisieren?
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Stand der Dinge &
Ak_vitäten des Verbandes
• Recht
• Poli_k
• Markt
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Recht:
Eigentumgsbegriff
Bundesverfassung Art. 26 1 Das Eigentum ist gewährleistet.
2 Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, werden voll entschädigt.
Grundgesetz Deutschland Ar_kel 14
(1) Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet. Inhalt und Schranken werden durch die Gesetze besYmmt.
(2) Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
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Recht:
Eigentumgsbegriff
BV Art. 36 Einschränkung von Grundrechten
•gesetzliche Grundlage
•öffentliches Interesse oder Schutz Drieer
•verhältnismässig
•Kerngehalt des Grundrechts unantastbar
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Raumplanungsrecht:
Mehrwertabschöpfung
Raumplanungsgesetz Art. 5, 1979!: Ausgleich und Entschädigung
1 Das kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor-­‐ und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen.
2 Führen Planungen zu Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, so wird voll entschädigt.
2012: Regelungen in BS, NE, GE und TG
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Raumplanungsrecht: Mehrwertabschöpfung
poliYsches Umfeld:
•Zweitwohnungsini_a_ve: 50.6% Ja
nicht mehr als 20% Zweitwohnungen
•Kulturlandini_a_ve ZH: 54.53% Ja
keine Einzonung von Fruchcolgeflächen
•Landscha=sini_a_ve
keine Einzonungen während 20 Jahren
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Raumplanungsrecht: Mehrwertabschöpfung
Gegenvorschlag – bedingter Rückzug der LandschagsiniYaYve:
•Auszonung zu grosser Bauzonen
•bei Neueinzonung Mehrwertgabe 20% •erhöhte Anforderungen an Siedlungs-­‐
richtpläne
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Raumplanungsrecht: Mehrwertabschöpfung
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Raumplanungsrecht: Mehrwertabschöpfung
Abb.: landscha=sini_a_ve.ch
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Raumplanungsrecht:
Baulandverflüssigung
keine eidgenössische Regelung – wenige kantonale Versuche mit wenig Praxis:
•AR: Baupflicht, Auszonung nach 10 J.
•FR: bedingte Einzonung, Rückfall n. 5 J.
•OW: Kaufsrecht für Gemeinde, n. 10 J.
•NE: Enteignung, noch nie angewendet
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Poli_k: Instrumente und Strategien
• Studien, Informa_on, Bildung, Vernetzung
• Liegenscha=enpoli_k & –strategie Bund, Kanton und Gemeinden
• Wohnbaupoli_sche Grundsatzar_kel
• kommunale Bodenfonds
• Revision kanton.Wohnbauförderungsgesetz
• Revision Raumplanungs-­‐ und Steuerrecht
• Mehrwertabschöpfung, zweckgebunden
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Poli_k: Grundlagen
Instrumente und Strategien
Studien und Informa_on
•Baulandpotenziale der Gemeinden -­‐ eine Chance für den gemeinnützigen Wohnungsbau?
BWO
•Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus
mit raumplanerischen Mieeln
VLP, Gutachten für BWO
•Raumplanerische Instrumente im preisgüns_gen Wohnungsbau
BWO, in Arbeit
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Poli_k: Grundlagen
Instrumente und Strategien
Gutachten in Raum & Umwelt Nr. 1/10, VLP-­‐ASPAN
• Gewährung von Nutzungsprivilegien als Anreiz zum gemeinnützigen Wohnungsbau
––> Parlamentarische + VolksiniYaYve in ZH
• Kaufsrecht der Gemeinde bei Neueinzonungen
• Ausscheiden von Wohnanteilen für den gemeinnützigen Wohnungsbau
––> Parlam. IniYaYve & Praxis Stadt Zürich
• Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus über die Ausgestaltung der Mehrwertabgabe
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Poli_k: Grundlagen
Instrumente und Strategien
•Bildung: Kurse, Veranstaltungen,BesichYgungen •Vernetzung, regional + thematisch
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Poli_k: Instrumente und Strategien Liegenscha=enpoli_k & –strategie
bisher:
• Nachtwächterstaat braucht kein Land!
• oberstes Ziel = kurzfris_ge Erlösmaximierung!
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Poli_k: Instrumente und Strategien Liegenscha=enpoli_k & –strategie
Ziel:
• ak_ve Bodenpoli_k
•Land– oder Baurechtsabgabe an Gemeinwesen oder Gemeinnützige
•Gründung/Unterstützung v. Bauträger
zB. SYgung PWG Stadt Zürich, 50 Mio., 2012: 120 Mio, 1‘200 Whg. (BS, BE, Wi)
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Poli_k: Instrumente und Strategien ak_ve Bodenpoli_k: Bsp. Graubünden
Art. 19 KRG, Boden-­‐ und BaulandpoliYk
¹ Die Gemeinden fördern die Verwirklichung ihrer Planungen durch eine den örtlichen Verhältnissen angepasste ak&ve Boden-­‐ und Baulandpoli&k.
² Die Gemeinden treffen insbesondere bei Einzonungen und Umzonungen die erforderlichen Massnahmen zur Gewährleistung der Verfügbarkeit des Bodens für den
festgelegten Zonenzweck.
³ Führen planerische Massnahmen zu erheblichen Vor-­‐ oder Nachteilen, können die Gemeinden mit den Betroffenen vertraglich einen angemessenen Ausgleich festlegen.
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Poli_k: Instrumente und Strategien ak_ve Bodenpoli_k: Bsp. Küsnacht
•Ausgangslage
Gefahr, Schlaf-­‐ + RepräsentaYonsort zu werden…
•Poli&sche Ziele
gemeinnützigen Wohngsbau erhalten + fördern…
•Strategische Ziele
10–15% Wohnraum nach Kostenmiete…
• Anforderungskriterien an LiegenschaGen
durchmischte Bevölkerungsstruktur…
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Poli_k: Instrumente und Strategien Wohnbaupoli_sche Grundsatzar_kel
Beispiel Gemeindeordnung Stadt Zürich:
• 1/3 Anteil Gemeinnützige bis 2050
(bisher 25%)
durch Landabgabe im Baurecht, Erwerb bestehender Wohnraum, Verdichtung
weitere Beispiel in: • Stadt Luzern
• Stadt Zug
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Poli_k: Instrumente und Strategien
kommunale Bodenfonds
zweckbesYmmte Verwendung von kommunalen Einnahmen, zB. Grundstückgewinnsteuer, Erlös aus Liegenschagenverkäufen
ist aus haushaltrechtlichen Gründen nicht möglich:
•Grundlage für kommunale Fonds
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Poli_k: Instrumente und Strategien
Revision Wohnbauförderungsgesetz ZH
kantonale VolksiniYaYve wbg zürich:
•kantonaler Wohnbaufonds
•zinsgüns_gen Darlehen oder Abschreibungsbeiträgen an gemein-­‐
nützige Bauträger für Landerwerb
•Grundlage für kommunale Fonds
•Verkauf nicht an Meistbietenden
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Poli_k: Instrumente und Strategien
Revision Raumplanungs-­‐ und Steuerrecht
wartet auf Umsetzung:
•Revision Planungs-­‐ und Baugesetz
Ausscheiden von Wohnanteilen für den gemeinnützigen Wohnungsbau •Revision Steuergesetz
Ungleichbehandlung privater Eigentümer :
kollekYve Eigentümer (Genossenschagen).
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Poli_k: Instrumente und Strategien
Mehrwertabschöpfung, zweckgebunden
Idee liegt bisher brach.
Zweckbindung in Basel–Stadt:
•Schaffung oder Aufwertung öffentlicher Grünräume
•¿für preisgüns_gen Wohnungsbau?
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Abs_mmungen 23.9.12:
Luzern verkaug Areal Industriestrasse nicht an Investor, sondern im Baurecht an einen gemeinnützigen Bauträger vergeben werden. • Winterthur entschied Umzonung von Familiengärten zugunsten von 120 Genossenschagswohnungen.
• Ue_kon (ZH) vergibt Baurecht für den Bau von 30 genossenschaglichen Familienwohnungen.
• Bern sagt Ja zum Ersatzneubau für die städYsche Siedlung Stöckacker Süd.
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Markt
Transparenz:
Art. 970 Zivilgesetzbuch, C. Öffentlichkeit des Grundbuchs
2 Ohne ein solches Interesse ist jede Person berechYgt, Auskung über folgende Daten des Hauptbuches zu erhalten:
1.die Bezeichnung des Grundstücks und die Grundstücksbeschreibung;
2.den Namen und die IdenYfikaYon des Eigentümers;
3.die Eigentumsform und das Erwerbsdatum.
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Markt
hep://www.ur.ch/de/jd/are/bauland-­‐uri-­‐m2565
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Markt
Transparenz:
Grundbuchauszug, Grundbuch Altdorf
Liegenschag Nr. 1677, (Hauptbuchblax 2414), Plan Nr. 34, Wegmax, 3'611 m² Acker, Wiese (3'611 m²), Gartenanlagen (0 m²), 01.01.1997 Beleg 0
3/100 subjekYv-­‐dingliches Miteigentum an Nr. 873 Eigentümer Markus Meier, Wydenmax 7, 6462 Seedorf UR
1/2 Miteigentum
Heinz Eduard Josef Meier, Herrengasse 16, 6460 Altdorf UR
1/2 Miteigentum
Altdorf, 30.09.2012, AMT FÜR DAS GRUNDBUCH URI
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hep://www.gis.zh.ch/gb/gb.asp?app=awawohnbaufoerd
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http://www.wbf.stadt-­‐zuerich.ch/zueriplan/wbf.aspx?AspxAutoDetectCookieSupport=1
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Markt
AkYvitäten wohnbaugenossenscha=en zürich:
• Förderstelle gemein. Wohnungsbau, 2000
• neues wohnen zürich, 2003
• 100 Jahre mehr als wohnen, 2006
• wohnen für alle, 2009
––> strategische Entwicklung,
Immobilienentwicklung,
Land– und Immobilienaquisi_on 4.10.2012 Bauland – ein kostbares und knappes Gut: Wie mobilisieren?
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Markt
AkYvitäten wohnbaugenossenscha=en zürich:
• Klee, GBMZ & BH Hagenbrünneli, 339 Whg
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Markt
AkYvitäten wohnbaugenossenscha=en zürich:
• Hunziker, BG mehr als wohnen, 450 Whg
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Markt
AkYvitäten wohnbaugenossenscha=en zürich:
• Limmatfeld, BEP & nest, 250 Whg projektiert
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Markt
AkYvitäten wohnbaugenossenscha=en zürich:
• Manegg, 230 Whg. projektiert
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Markt
AkYvitäten wohnbaugenossenscha=en zürich:
• Bülach, BG Glattal & Logis Suisse 40‘000 m2
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Markt
AkYvitäten wohnbaugenossenscha=en zürich:
• Klinken putzen!
• Beratungen Kommunen
• Medienarbeit
• Road Show, Referate
––> poli_sche Vorstösse
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Markt
Wohnen darf nicht Ware sein!
• es geht nicht um den Markt von
Turnschuhen oder Schweinebauch
Boden ist ein besonderes Gut:
• er ist nicht vermehrbar.
• er ist nicht subs_tuierbar.
• er ist ein existenzielles Gut.
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Besten Dank für Ihr Interesse!
09/30/12
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