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Markttransparenz Wie werden wachsende Märkte transparent

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Markttransparenz
Wie werden wachsende Märkte transparent?
Christoph Zaborowski
Wüest & Partner
Auf der Suche nach Transparenz
Gesucht ist die Markttransparenz!
Karte der Spitzenrenditen Büro Weltweit
Folie 2
Global Real Estate Event
27. Mai 2013
Was ist Transparenz?
Real Estate Portfolio
Confidential
Information Memorandum
April 2007
Marktinformationen
Mieten
Kaufpreise
Renditen
Kosten
Folie 3
Objektinformationen
Qualität
Erträge und Kosten
Bewilligungen
Verträge
Global Real Estate Event
i
Transaktionsprozesse
Rechtliche Ebene
Gebühren
Kauf- und Mietprozeduren
27. Mai 2013
United States
United Kingdom
Australia
Netherlands
New Zealand
Canada
France
Finland
Sweden
Switzerland
Hong Kong SAR
Germany
Singapore
Denmark
Ireland
Spain
Belgium
Norway
Poland
Italy
South Africa
Austria
Malaysia
Czech Republic
Japan
Hungary
Brazil
Portugal
Taiwan Province of China
Turkey
China
Greece
Israel
Philippines
Slovak Republic
Russia
Indonesia
Thailand
Romania
Korea
Mexico
Chile
United Arab Emirates
India
Croatia
Botswana
Bulgaria
Argentina
Mauritius
Ukraine
Slovenia
Bahrain
Saudi Arabia
Kenya
Lebanon
Kuwait
Vietnam
Serbia
Costa Rica
The Bahamas
Qatar
Jamaica
Oman
Panama
Morocco
Egypt
Zambia
Peru
Jordan
Uruguay
Colombia
Kazakhstan
Dominican Republic
Honduras
Guatemala
Venezuela
Mongolia
Tunisia
Ghana
Iraq
Pakistan
Algeria
Belarus
Angola
Nigeria
Sudan
JLL Transparenzrating
5.00
High
Folie 4
Transparent
Semi
Global Real Estate Event
Low
Opaque
4.50
4.00
3.50
3.00
2.50
2.00
1.50
1.00
0.50
27. Mai 2013
JLL Transparenzrating: Wie funktioniert es?
Folie 5
Global Real Estate Event
27. Mai 2013
Was bringt Transparenz?
Offenbar weniger Rendite!
Total Return 2002 – 2012, IPD
18
SA
16
14
AU
10
FR
SE
FI CH
NL
6
ES
BE
4
DE
2
1.0
Sehr transparent
Folie 6
NO PL
DK
US
GB
8
0
KR
NZ CA
12
1.5
IT
CZ
JP PT
HU
AT
y = 1.6307x + 3.825
R² = 0.08622
IE
2.0
2.5
3.0
Transparenzrating (Gesamtindex)
Global Real Estate Event
3.5
4.0
Nicht transparent
27. Mai 2013
Was bringt Transparenz?
Und leider auch keine spürbare Reduktion des Risikos!
Standardabweichung Total Return 2002 – 2012, IPD
20
IE
18
16
14
US
GB
12
HU
10
AU NZ
FR
CA SE
8
6
NL
DK
4
FI
CH
2
0
1.0
Sehr transparent
Folie 7
ES
NO
PL
1.5
DE
BE
2.0
CZ
IT
AT
KR
JP
PT
2.5
y = -0.3271x + 7.4882
R² = 0.00189
3.0
Transparenzrating (Gesamtindex)
Global Real Estate Event
SA
3.5
4.0
Nicht transparent
27. Mai 2013
Was bringt Transparenz?
Folie 8
Performance
Measurement
•  Total Return: Kein Einfluss
•  Risiko: Kein Einfluss
Market
Fundamentals
•  Total Return: Negativer Einfluss, nicht signifikant
•  Risiko: Negativer Einfluss, nicht signifikant
Governance of
Listed Vehicles
•  Total Return: Kein Einfluss
•  Risiko: Positiver Einfluss, nicht signifikant
Regulatory and
Legal
•  Total Return: Positiver Einfluss
•  Risiko: Kein Einfluss
Transaction
Process
•  Total Return: Positiver Einfluss
•  Risiko: Kein Einfluss
Global Real Estate Event
27. Mai 2013
Was heisst das jetzt?
Die Transparenz hinsichtlich der Kauf- und Vermietungsprozesse,
der rechtlichen Gegebenheiten und Usanzen ist ohne Zweifel
von höchster Wichtigkeit. Die Rechtssicherheit ist eine Voraussetzung
und gleichzeitig auch eine Folge der wirtschaftlichen Entwicklung
eines Landes.
Folie 9
Global Real Estate Event
27. Mai 2013
0.0
Folie 10
1257
1277
1297
1317
1337
1357
1377
1397
1417
1437
1457
1477
1497
1517
1537
1557
1577
1597
1617
1637
1657
1677
1697
1717
1737
1757
1777
1797
1817
1837
1857
1877
1897
1917
1937
Kleiner Ausflug in Zeitreihen...
Preis in £
9.0
8.0
Wie geht
es weiter?
7.0
6.0
5.0
4.0
3.0
2.0
1.0
Global Real Estate Event
27. Mai 2013
Kleiner Ausflug in Zeitreihen...
Preis in £
300
Wie geht
es jetzt
weiter?
250
200
150
100
50
0
Folie 11
1946 1948 1950 1952 1954 1956 1958 1960 1962 1964 1966 1968 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982
Global Real Estate Event
27. Mai 2013
Kleiner Ausflug in Zeitreihen...
Preis in £
300
250
200
Und nun?
150
100
50
Folie 12
1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
Global Real Estate Event
27. Mai 2013
Kleiner Ausflug in Zeitreihen...
Preis in £
1'200
1'000
800
600
400
200
Folie 13
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Global Real Estate Event
2009
2010
2011
2012
2013
27. Mai 2013
In ganzer Schönheit....
Goldpreis in £ am Markt London 1257 bis 2013
1'200
1'000
800
600
400
200
-
Folie 14
1257 1307 1357 1407 1457 1507 1557 1607 1657 1707 1757 1807 1857 1907 1957 2007
Global Real Estate Event
27. Mai 2013
Ambivalente Zeitreihen
Ausschnitt aus einem Wertpapierprospekt einer Bank...
Zeitreihen sind spannend, aber heikel.
Der Mensch neigt zur Interpolation des Vergangenen für seine
Prognosen oder zu abrupten Abbrüchen bei grossen Steigerungsraten.
Folie 15
Global Real Estate Event
27. Mai 2013
Aktuelle Marktdaten
Auch die transparenten Märkte zeigen eine grosse Informationsbreite.
In der Folge sieht man manchmal den Wald vor lauter Bäumen nicht!
Abweichung zwischen Maximal- und
Minimalwert verschiedener Marktberichte
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
900
800
Spitzenmiete
700
Leerstand
600
Spitzenrendite
500
Wert
400
New York
Folie 16
Kaufpreis USD/sqft. Vergleichbarer, gehandelter
Objekte in Manhattan Frühjahr 2013 nach Baujahr
London
Zürich
300
2007
Global Real Estate Event
2008
2009
2010
2011
2012
2013
27. Mai 2013
Schlussfolgerungen Marktdaten
Eine Masse an Marktdaten macht einen Markt transparenter – aber
das Investment dadurch alleine noch nicht weniger risikoreich.
Folie 17
Global Real Estate Event
27. Mai 2013
Woher bekommt man die Daten?
a)  Unabhängige Researcher
b)  Marktakteure wie Makler, Asset Manager und Property Manager
c)  Eigenes Research
Folie 18
Global Real Estate Event
27. Mai 2013
United States
United Kingdom
Australia
Netherlands
New Zealand
Canada
France
Finland
Sweden
Switzerland
Hong Kong SAR
Germany
Singapore
Denmark
Ireland
Spain
Belgium
Norway
Poland
Italy
South Africa
Austria
Malaysia
Czech Republic
Japan
Hungary
Brazil
Portugal
Taiwan Province of China
Turkey
China
Greece
Israel
Philippines
Slovak Republic
Russia
Indonesia
Thailand
Romania
Korea
Mexico
Chile
United Arab Emirates
India
Croatia
Botswana
Bulgaria
Argentina
Mauritius
Ukraine
Slovenia
Bahrain
Saudi Arabia
Kenya
Lebanon
Kuwait
Vietnam
Serbia
Costa Rica
The Bahamas
Qatar
Jamaica
Oman
Panama
Morocco
Egypt
Zambia
Peru
Jordan
Uruguay
Colombia
Kazakhstan
Dominican Republic
Honduras
Guatemala
Venezuela
Mongolia
Tunisia
Ghana
Iraq
Pakistan
Algeria
Belarus
Angola
Nigeria
Sudan
Konkrete Beispiele
5.00
High
Folie 19
Transparent
Semi
Global Real Estate Event
Low
Opaque
4.50
4.00
3.50
3.00
2.50
2.00
1.50
1.00
0.50
27. Mai 2013
Charakterisierung der Märkte
Nigeria
Unentdeckt
China
Brasilien
Neu
Chile
Aufstrebend
Niederlande
Japan
Etabliert Schweiz
1
1.5
2
2.5
3
3.5
4
4.5
Risikograd
Folie 20
Global Real Estate Event
27. Mai 2013
Charakterisierung der Märkte
180%
Rating pro Kategorie und Abweichung vom Durchschnitt in Prozent:
130%
80%
30%
-20%
-70%
CH
JP
CN
BR
NL
CL
180%
130%
80%
30%
-20%
-70%
Folie 21
NG
Global Real Estate Event
27. Mai 2013
Chancen und Risiken neben den Zahlen
Folie 22
Schweiz
Japan
Niederlande
CHANCEN
Stabilität
Ausbildung
Innovation
Ersatzbau
Migration
CHANCEN
Stabilität
Ausbildung
Innovation
Ersatzbau
CHANCEN
Stabilität
Ausbildung
Innovation
Ersatzbau
RISIKEN
Demografie
Finanzsektor
Konkurrenz
RISIKEN
Demografie!!
Wirtschaft
RISIKEN
Demografie
Wirtschaft
Immobilienmarkt
Global Real Estate Event
27. Mai 2013
Chancen und Risiken neben den Zahlen
Folie 23
Chile
Brasilien
China
CHANCEN
Wachsender Markt
Nischenstellung
CHANCEN
Grosser Markt
Wachsender Markt
Energiereserven
Viel Nachholpotenzial
CHANCEN
Grösster Markt
Nachholpotenzial
RISIKEN
Angebotsknappheit
Konkurrenz Nachbarn
RISIKEN
Inflation
Politik
Gesellschaft
Produktivität
RISIKEN
Alterung
Land-Armut
Korruption
Politik
Blasenbildung
Global Real Estate Event
27. Mai 2013
Chancen und Risiken neben den Zahlen
Nigeria
CHANCEN
Grosser Markt
Wachstum
Energiereserven
RISIKEN
Ethnische Konflikte
Korruption
Politik
Folie 24
Global Real Estate Event
27. Mai 2013
Wie kommt jetzt die Transparenz?
In der Regel kommt die Transparenz mit der zweiten und dritten InvestorenGeneration aus dem Ausland. Die Inländer haben vor allem bei kleineren
Märkten in der Regel eine für sie ausreichende Transparenz (oder glauben
dies zumindest). Für die Ausländer gilt dies nicht.
Ferner braucht es nicht selten auch eine Krise um Transparenz zu bringen.
Solange ein Markt aufgrund dem ihm zugewiesenen Wachstumschancen
fast wie von selbst läuft, wird Transparenz weniger nachgefragt.
Folie 25
Global Real Estate Event
27. Mai 2013
Ratings, Zahlen und Transparenz helfen
Risikorating Länder und Metropolen
Folie 26
Global Real Estate Event
27. Mai 2013
...aber reichen nicht aus!
Eine grosse Verfügbarkeit von Immobilienmarktdaten hilft vor allem bei
eher kurzfristigen Investments bei denen die sogenannten Megatrends nicht
von grosser Bedeutung sind.
Je langfristiger das Engagement geplant ist, desto weniger kommt man als
Investor an der intensiven Beschäftigung mit dem Markt – losgelöst von den
verfügbaren Zahlen –vorbei. Dazu gehört auch die Bildung einer These, wie
sich ein Land und damit auch ein Markt entwickeln könnte sowie mögliche
Gegenthesen.
Die Beobachtung der wenigen A-Standorte reicht bei weitem nicht aus!
Folie 27
Global Real Estate Event
27. Mai 2013
Es gibt nicht nur die Länderebene...
Vergleichsweise hoch!
12.00
=$)'0/'>15/#$)'
71)';1<:)'
10.00
?$6/#$1'
715816)'0/'
9&$:/'
8.00
3#14/5&16/5' Zu tief
2-1*1'
;/*$56'
+,-./#01,'
7&156&1$'
()*$)'
6.00
4.00
!"#$%&'
angesichts der Alterung und der Blasengefahr?
Zu tief angesichts der Demografie und Wirtschaft?
2.00
-
Folie 28
1
1.5
2
2.5
3
3.5
4
Global Real Estate Event
4.5
5
27. Mai 2013
Unterschätzter Wandel
Heutige A-Standorte können morgen B-Standorte sein und umgekehrt!
Die Blaue Banane
und ihr Wandel!
Folie 29
Global Real Estate Event
27. Mai 2013
Nicht zuletzt die Mikrolage
Verlagerung des Zentrums in einer schrumpfenden Stadt:
Hakodate: vor 20 Jahren
Folie 30
Global Real Estate Event
Heute
27. Mai 2013
Fazit
Transparenz, vor allem auf der prozessualen und rechtlichen Ebene, ist wichtig!
Eine Fülle an Marktdaten ist Fluch und Segen zugleich!
Vermeintlich sichere Trends aus Extrapolation der Vergangenheit können sehr
schnell drehen!
Weniger die absolute Kenntnis, wie der Markt heute aussieht, ist wichtig, als
Szenarien, wie es weiter laufen könnte!
Folie 31
Global Real Estate Event
27. Mai 2013
Schlusswort
Immobilieninvestment im Allgemeinen und im Ausland im
Besonderen sind risikoreich!
Für Risiken und Nebenwirkungen fragen Sie nicht nur ihren Berater
sondern auch Ihren gesunden Menschenverstand.
Folie 32
Global Real Estate Event
27. Mai 2013
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
Folie 33
Wüest & Partner AG
Gotthardstrasse 6
CH-8002 Zürich
Tel. +41 44 289 90 00
Fax +41 44 289 90 01
zurich@wuestundpartner.com
Wüest & Partner SA
Rue de la Rôtisserie 1
CH-1204 Genève
Tel. +41 22 319 30 00
Fax +41 22 319 30 01
geneve@wuestundpartner.com
W&P Immobilienberatung GmbH
Am Salzhaus 2
D-60311 Frankfurt am Main
Tel. +49 69 2193 888 0
Fax +49 69 2193 888 11
frankfurt@wuestundpartner.com
W&P Immobilienberatung GmbH
Neue Schönhauser Straße
D-2010178 Berlin
Tel+49 30 2576 087-10
Fax+49 30 2576 087-29
berlin@wuestundpartner.com
Global Real Estate Event
27. Mai 2013
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Seele and Geist
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