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Energiewende in der Immobilienwirtschaft Wie wird der grüne

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Energiewende in der Immobilienwirtschaft
Wie wird der grüne Imagefaktor
zu einem handfesten Renditemotor?
Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle
24.01.2013
Drees & Sommer in Deutschland
Betreutes Projektvolumen Gesamt
25,8 Mrd. Euro
davon ca. 65 % Neubau
davon ca
ca. 35 % Bestand
Betreutes Projektvolumen
der letzen
de
et e Ja
Jahre
e
9 Mrd. Euro
davon ca. 50 % Neubau
davon ca. 50 % Bestand
Hamburg
Berlin
Hannover
Leipzig
Düsseldorf
Köln
Frankfurt
Dresden
Nürnberg
Stuttgart
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
München
2
Anzahl Planeten
Ecological Footprint vs.
vs Biokapazität
Zielwert
Quelle: One Planet Living Report, 2008
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
3
Energiewende in Deutschland
Wesentliche Inhalte und Bestandteile
ƒ Verbrauchsreduzierung
(energieeffizientes Bauen,
energetische Sanierung)
ƒ Energieerzeugung
(erneuerbare Energien)
ƒ Energiespeicherung
ƒ Energietransport
(Netzinfrastruktur)
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
4
Prognose: Entwicklung Immobilienmarkt
Nachhaltige Ausrichtung wird zum Standard
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
5
Fakten: Umsetzung bis 2050
Heutige und zukünftige Anforderungen/Gesetzgeber
EnEV 2012 für Neubau
Energieeffizienter Gebäudebestand bis 2050
Kernelemente Modernisierungsoffensive Bestand
Mit der Novelle der EnEV 2012 wird das Niveau
„klimaneutrales Gebäude“ für Neubauten bis 2020 auf
der Basis von primärenergetischen Kennwerten eingeführt.
Der daran ausgerichtete Sanierungsfahrplan für Gebäude
im Bestand beginnt 2020 und führt bis 2050 stufenweise
auf ein Zielniveau einer Minderung des Primärenergiebedarfs um 80 Prozent.
CO2-Einsparungsstrategie der
Bundesregierung:
• bis 2020: - 40%
• bis 2030: - 55%
• bis 2040: - 70%
• bis 2050: - 80%
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
Sofern der Eigentümer die Zielwerte vorzeitig erfüllt oder
übererfüllt, erhält er dafür eine staatliche Förderung. In
diesem Sinne werden beispielsweise das bewährte CO2Gebäudesanierungsprogramm auch unter Berücksichtigung
von Stadtquartieren fortgeführt und im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten besser ausgestattet.
ausgestattet Darüber hinaus
werden steuerliche Anreize für die Förderung der
Sanierung geprüft.
6
Fakten: Kodex der Immobilienwirtschaft
Nachhaltigkeit für Organisationen
FA Z I T
Nachhaltigkeit ist
angekommen
k
und ist kein Trend!
Erstellung: 2009-2011
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
7
Gebäudeanteil an weltweiten Ressourcen
17%
25%
33%
30-40%
40-50%
Wasser
Holz
CO2
Energie
Rohstoff
Quelle: UNEP
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
8
Portfolio Sustainability Management
Aus welchen Gründen wird Nachhaltigkeit in Portfolios berücksichtigt?
Energieeffizienz
90%
Image
86%
Wiederverkaufbarkeit
76%
Lebenszykluskosten
69%
Gesetzliche Anforderungen (EnEV 2012)
57%
Wertsteigerung
57%
Premiumeffekt
52%
Ökologischer Fußabdruck / CO2 Bilanz
50%
Mietcashflow
48%
Zukünftige gesetzliche Anforderungen
45%
Leerstandsabbau
36%
L f d R
Laufende
Redite
dit
34%
Förderprogramme (KfW-Bank)
14%
Kreditkonditionen
12%
Diversifikation
10%
0%
50%
100%
ÆEin Paradigmenwechsel in der Immobilienbranche!
Quelle: Ernst&Young 2012 – Nachhaltigkeitsthemen bei Immobilieninvestitionen
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
9
Veränderung in der Immobilienbranche
1. Lage
2. Lage
3. Lage
geringe Umweltwirkung
geringe Betriebskosten
© Roland Meinecke
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
10
Wesentliche Fragen für Bestandshalter
1 Wie hoch sind die Umweltwirkungen?
1.
2. Wie kann ich diese reduzieren und meinen
Immobilienwert nachhaltig steigern?
3. Was bringt mir das überhaupt?
© Roland Meinecke
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
11
Neue Wege
g werden g
gesucht.
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
12
Klimaschutz im Bestandsportfolio
Strategieentwicklung Æ CO2-Footprint / Wertsteigerung
100%
CO2
50%
2010
2015
2020
Ziel: „Nachhaltiges
Nachhaltiges“ Immobilienportfolio/„Nachhaltige
Immobilienportfolio/ Nachhaltige“ Immobilie
Betriebs kosten
Energieverbrauch
CO 2 Footprint
“Existing
Building”
Bewirtschaften
& Betreiben
Life Cycle
Costs
Facility
ManageManage
ment
EnEV
2007
EnEV
2009
Gesetzliche
Anforderung
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
Energieausweis
Mindeststandard/
M i l
Maximal
standard
EnEV
2012
Label
(LEED,
DGNB
DGNB,
BREEAM)
Transparenz
schaffen
Zusätzliche
Leistungen
13
1 Schritt: Transparenz schaffen – aber wie?
1.
Portfolio Sustainability Management (PSM)
Verknüpfung von Themen schafft hohen Mehrwert
INPUT Gebäudebestand
M di
bä h
Medienverbräuche
Wärme / Strom / Wasser /Abfall
PSM-Funktionalität
OUTPUT = Mehrwert
V
ll tä di
P
tf li
t
Vervollständigung
Portfoliowerte
über PSM-Kennwerte-Datenbank
9 CO2-Fahrplan
Basic
CO2-Footprint & Global Benchmarking
Kern-Eigenschaften
d G
der
Gebäude
bä d
9 Sanierungsstrategie
9 Einsparung Energie- und
Betriebskosten
Basic
H t Map
Heat
M – Sanierungsfahrplan
S i
f h l
Zustand
Z
dd
der
wesentlichen Bauteile
aus Instandhaltungsplan
Trade
ID
Measure
A_300_7
A_300_8
Facade/Internal fit‐out
Office road facade groundflor, part A
Part a Office 2nd - 3rd floor
A _300_12
Part a Office groundfloor + 1st floor
A _300_13
Part A Office art windows
A _300_11
Inner surface groundfloor - 21st floor
A _300_19
Floor covering on false floor groundfloor - 21st floor
ISO 14001
Ground & cover power stations 1st basement
Painter underground car park refurbishment wall/cover
Pipesystem Trinkingwater
Boosting pressure system + fire extinguishing system
A _400_42
Steamconveter
A _400_190
Pipesystem Heating
A _400_192
400 192
9 Umweltmanagement
Ground & cover, generally 1st - 2nd basement
A _300_17
A _400_184
A _400_12
C d
Condensate
t pipeline
i li
A _400_87
L33-39 Circulated air system unit
A _400_88
L19-20, L22-26, L40-41, Circulated air system unit
M d l
Modul
Aktueller und möglicher Projektstand
Übersicht Punkteverteilung
9 Schnittstelle zu bestehenden Erfassungssystemen
230
215
200
155
150
104,5
28,8
28,8
Ökologische Qualität
Ökonomische Qualität
100
117,33
69,0
50
50
0
112,4
112,0
92,9
55,2
80,5
Soziokulturelle und funktionale
Qualität
Technische Qualität
Prozessqualität
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
9 Energiemanagement
E
i
ISO 50001
Green-Building-Potenzial
250
100
9 Nachhaltigkeitsberichtunterstützung
Road facade 2nd - 6th floor, part A
A _300_20
A _300_15
Heat supply installations
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Part a Office 2nd - 3rd floor
Office road facade 1st floor, part A
A_300_9
A _300_10
A _300_14
Water/wastewater/
plumbing
Bewertung der
Nachhaltigkeitskriterien
von Bestandsgebäuden
Gesamtportfolio
Modul
14
2 Schritt: Steigerung des Immobilienwerts
2.
Nachhaltigkeitsstrategie mit Wertsteigerung
(a) Betriebsoptimierung / Steigerung der Energieeffizienz
(b) Sanierungsfahrplan / Objekt neu aufstellen
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
15
Betriebsoptimierung „Bestandsgebäude/Sanierung
Bestandsgebäude/Sanierung“
(sehr Branchen- und Standortabhängig! (Auszug)
… die Immobilienbesonderheiten (Auszug):
… die Kostenarten (Auszug):
ƒ „Brandschutzprobleme“/Betriebserlaubnis wird
entzogen!
ƒ Bestandsschutz/Denkmalschutz/Auflagen vom Amt
ƒ Bauen im Bestand! Parallelnutzung? oder temporär
Umziehen? welche Konzepte gibt es?
ƒ sehr hohe Instandhaltungskosten TGA & Bau
(Instandhaltungsstau!)
ƒ energetisch veraltet
f
ä/
ƒ keine Nutzungsflexibilität/Vermarktungschancen
sind
gering
ƒ …
ƒ hohe Energiekosten und kein klimatischer Komfort
ƒ hohe Instandhaltungskosten und geringe
Anlagenverfügbarkeit
ƒ Reparieren vs. Sanieren – was ist wirtschaftlicher?
ƒ geringe Chance der Vermietbarkeit/keine Chance
auf Nachhaltigkeitszertifizierung
ƒ …
di Möglichkeiten
Mö li hk it (Auszug):
(A
)
… die
ƒ Flächenverdichtung durch innovative Arbeitsplatzwelten
Æ Erhöhung der Gebäudeeffizienz (Abmieten von Flächen etc.)
ƒ Erhöhung der Produktivität der Mitarbeiter durch ein innovatives
und
d nachhaltiges
hh lti
G
Gebäude
bä d (Marketing
(M k ti etc.)
t )
ƒ innovative Technik und Konzeptionierung des Gebäudes
Æ Energiekostenreduzierung zwischen 20-50% sind möglich!
ƒ werterhöhendes Investieren (Verkehrswert/Buchwert) –
bilanzielle Betrachtung und Wertschöpfung!
ƒ …
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
16
Betriebsoptimierung „Bestandsgebäude/Sanierung
Bestandsgebäude/Sanierung“
(sehr Branchen- und Standortabhängig! (Auszug)
Vor der Sanierung/Optimierung
g p
g
Nach der Sanierung/Optimierung
g p
g
Wärmeenergie
Elektrische
Energie
Wasserverbrauch
Kostenreduzierung
– 52%
– 26%
– 17%
– 35%
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
Gas
– 43%
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Betriebsoptimierung „Immobilienportfolio
Immobilienportfolio“
… die Immobilienbesonderheiten (Auszug):
… die Möglichkeiten (Auszug):
ƒ viele Nutzer mit unterschiedlichen Anforderungen
ƒ heterogener Nutzungsmix (Office, Retail, Wohnen etc.)
ƒ überregionale Anforderungen und dezentrale
Str kt ren
Strukturen
ƒ Heterogene Nebenkostenumlageschlüssel, Mietermix
und Dynamik im Portfolio (Objekte kommen dazu bzw.
werden verkauft
ƒ Hohe Anforderungen an Transparenz und Reporting
ƒ …
ƒ überregionale Vergabevarianten und gebündelter
Vergabestrategie
ƒ Bonus-/Malussysteme
ƒ Nachhaltiger Immobilienbetrieb
ƒ Prozessoptimierung zwischen Asset Management,
Property Management und dem operativen Facility
Management
Kostengruppen nach DIN 18960
KGr. 200 Objektmanagement
KGr. 300 Betriebskosten
KGr. 400 Instandsetzungskosten
Summe KGr. 200 ‐ 400 5,88 €
0,45 €
0,67 €
4,76 €
0,30 €
0,15 €
2,56 €
1,29 €
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
0,10 €
0,06 €
2,96 €
1,50 €
18
Betriebsoptimierung „Immobilienportfolio
Immobilienportfolio“
… Praxisbeispiel
P
i b i i l (Auszug):
(A
)
ƒ Deutschlandportfolio 185 Objekte (deutschlandweit)
ƒ ca. 21 Mio. € Vergabesumme operatives Facility Management
ƒ 19 FM-Dienstleister vor Neustrukturierung
g
Projektansatz Drees & Sommer:
ƒ Prozessoptimierung zwischen Property Management und
Facility Management
ƒ Einführen eines zentralen Reportings und klaren AKV
(Aufgaben, Kompetenzen und Verantwortlichkeiten)
ƒ gebündelte Vergabe und Dienstleisterreduzierung von
19 auf 6 regionale FM-Partner
Æ zentrale Strukturen, transparentes Reporting für die
Portfoliosteuerung
Æ 22 % Kostenreduzierung! Überwiegend profitieren die Mieter
Æ Steigerung der Attraktivität des Portfolios am Immobilienmarkt durch Prozessoptimierung
p
g und optimierten
p
Kosten
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
Kostenreduzierung
– 22%
19
Energieeffizienz – Einsparpotenziale
Auswahl der Objekte
Selection Chart Energieeffizienz (Endenergie)
BGF in m²
Region:
R
i
Deutschland
D
hl d
Nutzung: Büro
60.000
gute Performance
‐
schlechte Performance
höchstes Einsparpotential
hohes Einsparpotential
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
50,0
70,0
90,0
110,0
130,0
150,0
170,0
190,0
Endenergieverbrauch in kWh/m²*a
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
20
Energieeffizienz – Einsparpotenziale
Branche: Industrie und Gewerbe
Industriegebäude
Auszug unserer Kunden:
Bürogebäude
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
21
Energieeffizienz – Einsparpotenziale
Branche: Gewerbe & Industrie
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
22
Instandhaltungsstrategie/Sanierungsfahrplan
Defizit
Æ Energieeffizienz
Æ Nutzeranforderungen
Æ Marktfähigkeit
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
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Instandhaltungsstrategie/Sanierungsfahrplan
Heat Map
Die bisherige Vorgehensweise – elementweise Erneuerung – schafft
keine Wertsteigerung der Immobilie!
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
24
Instandhaltungsstrategie/Sanierungsfahrplan
Heat Map
Wertsteigerung nur durch ganzheitliche Instandhaltungsstrategie.
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Instandhaltungsstrategie/Sanierungsfahrplan
Æ Energieeffizienz
Æ Nutzeranforderungen
Æ Marktfähigkeit
Optimierter
Bestand
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
26
Weitere Beispiele aus der Praxis
Ausgangssituation:
Reduzierung des Energiebedarf um mind. 30% , drohender Leerstand
Aufgabenstellung:
Identifikation von geeigneten Maßnahmen zur Senkung des Energiebedarfs
Energiebedarfs, Synchronisation mit
Ersatzinvestitionen und vertretbaren wirtschaftlichen Aufwand zur Erfüllung Mietvertraglicher
Anforderungen.
Maßnahmen:
ƒ Erneuerung der Wärmeversorgung und hydraulischer
Abgleich
ƒ Erneuerung
g der zentralen Lüftungstechnik
g
mit hocheffizienter
Wärmerückgewinnung
ƒ Optimierung der Pumpen
ƒ Anpassung der Anlagenbetriebszeiten auf den tatsächlichen
Nutzerbedarf
Return on Invest / Effekte:
ca. 5 Jahre + vermietetes Gebäude
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
27
Weitere Beispiele aus der Praxis
Ausgangssituation:
Hoher Leerstand – Steigerung des Marktwertes durch Green-Building Zertifizierung, Senkung der
Nebenkosten und Erhöhung Raumkomfort
Maßnahmen:
ƒ Optimierung der Kälteversorgung und Umstellung der
Systemtemperaturen
ƒ Vorhaltung
g optionaler
p
Flächenkühlsysteme
y
ƒ Anpassung Lüftungstechnik auf Nutzerbedarf
ƒ Einzelraumregelung &. Beleuchtungsoptimierung
ƒ Reduzierung Wasserbedarf im Bereich Sanitär
Return on Invest / Effekte:
ca. 5,5 Jahre, Leerstandsabbau
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
28
Weitere Beispiele aus der Praxis
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
29
Ausblick 2015
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
30
Status und Ausblick bis 2015
Nachhaltiges Bauen und Betreiben in Deutschland
Neubau
ƒ Das nachhaltige Gebäude ist bereits Standard
Material- und Ressourceneffizienz
ƒ Erhöhung der Material
Bestand
ƒ wird v.a. bestimmt durch das Thema Energie-/
Ressourceneffizienz und CO2-Footprint
CO2 Footprint
ƒ Instandhaltungsstrategie mit ganzheitlichem
Ansatz ist gefragt
ƒ P
Portfolio
tf li Sustainability
S t i bilit Management
M
t wird
id
als Prozess zur Pflicht
ƒ stärkere Vernetzung von Organisation,
I
Immobilie
bili und
d Produkten
P d kt
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
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Nachhaltige
g
Strategien führen
zum Erfolg!
2010
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
32
Nachhaltigkeitsg
verweigerer
verlieren!
2020
Drees & Sommer, Immobilien-Dialog Köln, Matthias Schulle, 24.01.2013
33
www dreso com
www.dreso.com
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34
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Bildung
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