close

Anmelden

Neues Passwort anfordern?

Anmeldung mit OpenID

Horizonte20xx Ausgabe 01/2010

EinbettenHerunterladen
Überregionale Zeitung und
Tagung für die Wohnungswirtschaft
Ausgabe 1/2010
Zinsen – so günstig wie noch nie ?
Themenüberblick
Folgen einer steilen Zinsstrukturkurve auf niedrigem Niveau – von Hans Peter Trampe
Die Worte „historisch niedrig“ wurden in den vergangenen Jahren, wenn es um die Beschreibung des
jeweils aktuellen Zinsniveaus ging, relativ häufig benutzt: 2005 hatten wir ein historisch niedriges
Zinsniveau bei langfristigen Zinsbindungen. 2007 konnte man aufgrund der zum Teil inversen Zinsstrukturkurve historisch niedrige Forwards abschließen. Seit Beginn des Jahres 2009 sind als Folge der
Finanzkrise die kurzfristigen Zinsen auf einem historischen Tiefstand. Und aktuell haben wir eine
steile Zinsstrukturkurve auf einem historisch niedrigen Niveau.
Schwerpunkt Horizonte2009
Finanzierung: Was bewegt die
Wohnungswirtschaft ?
Seite 3
Warum man Zeit nicht
managen kann
Seite 5
Schwerpunkt Service
Die Auswirkungen des neuen Koalitionsvertrages
Seite 6
W
ie nachhaltig sich die
Zinslandschaft in den
vergangenen Jahren
nach unten bewegt hat, wird
bei Betrachtung der Grafik auf
Seite 3 deutlich. Noch nie war
die Zinsbindung für einjährige
Zinsbindungen in den letzten
35 Jahren auf so einem niedrigen
Niveau. Und auch die zehnjährigen Zinsbindungen waren nur kurz
(2005) unter dem heutigen Niveau.
Noch einschneidender (sichtbar an den roten
Pfeilen) ist jedoch die starke Differenz zwischen
einem und zehn Jahren Zinsbindung auf diesem
historisch niedrigen Niveau. Dieses Zinsniveau
macht manche Konstruktionen unattraktiv,
andere wiederum zu wahren „Schnäppchen“.
Kurzfristige Geldanlagen
Zurzeit vollkommen unattraktiv: kurzfristige Geldanlagen. Die üblichen 1- bis 3-Monatsanlagen werden kaum
noch über einem Prozent verzinst. Lediglich einzelne Banken
gewähren, um neue Kunden zu gewinnen, Zinsen von knapp über einem
Prozent. Unternehmen mit viel Liquidität
haben daher zurzeit wenige Möglichkeiten,
Gelder attraktiv anzulegen. Eine Variante für
diese Unternehmen könnte eine „Investition“ in
Forwards ab 2014 sein (s. letztes Kapitel).
Lesen Sie weiter auf Seite 3
Zinsentwicklung und Kommentar Seite 10
Versicherungsschutz in Zeiten des
Klimawandels
Seite 11
Schwerpunkt Markt
Werbekampagnen gegen Leerstand Seite 12
Forum Wohnungswirtschaft:
Passivhaus
Seite 14
Über Dr. Klein
Weihnachtsspende für ein neues Zuhause
Seite 16
Bitte vormerken:
20xx
Wohnungswir tschaf tstref fen 2010
am 29./30. November in Berlin
Horizonte2009: Anregungen für unkonven­tionelle Strategien und Wege
Die Tagung im historischen Zentrum des Geschehens – von Michaela Reimann
Zum siebten Mal konnten die Teilnehmer der Horizonte20xx am 23. und
24. November 2009 ein facettenreiches Konferenzprogramm erleben. In
einem beeindruckenden Plenumsvortrag gab Prof. Dr. h. c. Horst M. Teltschik, der maßgeblich an den deutsch-deutschen Verhandlungen der Wendezeit und der Deutschen Wiedervereinigung beteiligt war, zwanzig Jahre
nach dem Fall der Mauer spannende Hintergrundinformationen über die
politischen Ereignisse, Handlungen und Strategien des komplexen Verhandlungsprozesses rund um den Mauerfall. Dabei zeigte er, dass Glück und
Geschick in diesem Fall erfolgreich Hand in Hand gingen.
D
ie diesjährige Tagung fand im pulsierenden und geschichtsträchtigen Zentrum Berlins statt: der Potsdamer Platz.
Sogar zum traditionellen Get-together, dem vorabendlichen Beisammensein, konnten die Teilnehmer vom Tagungshotel Grand Hyatt direkt
zum Historischen Frühstückssaal im Sony-Center
laufen. Bei kulinarischen Raffinessen und musikalischer Untermalung stimmten sich die Teilnehmer auf die kommenden beiden Tage ein. Die
beiden Barkeeper sorgten mit ihrer Showeinlage
für viel Gelächter und berauschende Cocktails.
Die Tagung am nächsten Morgen eröffnete traditionell Hans Peter Trampe, Vorstandsmitglied
Dr. Klein & Co. AG und Gastgeber der Tagung,
mit persönlichen Worten. Unter den Referenten
befand sich mit Helmut Rausch, Vorstandsmitglied der WL Bank, nach einigen Jahren wieder
ein Banker. In seinem Workshop über die Veränderungen in den Finanzmärkten nach Ausbruch der Krise nannte Rausch als Auslöser für
das seit Monaten herrschende Unglück namens
Wirtschaftskrise den amerikanischen Traum.
Die Auswirkungen auf den Bereich der Immo-
bilienfinanzierung in Deutschland reichten von
massiven Wertberichtigungen und steigenden
Spreads über Insolvenzen oder Fusionen bis hin
zum Bad Bank Modell. Auch sei der Kapitalmarkt vorsichtiger geworden, so Rausch. Aber
nicht nur von dieser Seite würden Banken stärker unter die Lupe genommen. Heute überlegen
die Kunden – insbesondere die Wohnungswirtschaft – mit welcher Bank sie zusammenarbeiten wollen.
Alexandra Keich, Teamleiterin Consulting bei
Dr. Klein, zeigte den Anwesenden in ihrem
Workshop auf, mit welchen Stellgrößen das Finanzmanagement optimiert werden könne. Als
Eckpfeiler dienen immer Instrumente zur Steuerung der Sicherheiten, des Risikos und der Beziehung zum Darlehensgeber. Mit einer effizienten Grundbuchstrategie könne die Bonität
entscheidend verbessert werden, erläuterte
Keich den Teilnehmern und fügte hinzu, dass
das „Lender Relation Management“ (LRM) als
wichtiger Faktor zur Sicherung der Liquidität
Lesen Sie weiter auf Seite 2
Seite • Ausgabe 1/2010
Horizonte2009
Fortsetzung Titelseite: Anregungen für unkonventionelle Strategien und Wege
stark an Bedeutung gewonnen habe. Dabei
komme es nicht auf die Menge der möglichen
Darlehensgeber an, im Gegenteil. Die richtige
Auswahl der Bank und die Qualität der Beziehung zum Kreditgeber seien entscheidend. Die
systematische – also geschickte – und transparente Handhabung der harten Faktoren wie die
Zahlen, aber auch weicher Faktoren wie das
Netzwerk bestimmten immer mehr die Nachhaltigkeit des Erfolges (s. Artikel S. 3).
Das Thema Nachhaltigkeit griff auch Axel
Papendieck von der KfW Bankengruppe in seinem Workshop auf. Papendieck stellte den Teilnehmern ausführlich die Änderungen in den
Förderprogrammen, besonders im Zusammenhang mit der EnEV 2009 vor. Ob Modernisierung, Sanierung oder Wohnungsbau, die EnEV
2009 greift bei allen Maßnahmen, die den Energieverbrauch effizienter gestalten und damit
einen wichtigen Beitrag zur Schonung der Umwelt leisten. Architekt Alexander Schmidbauer,
PVC Freelancer, präsentierte in seinem Workshop den Prototyp eines Zukunftshauses. Zum
Glück gäbe es Menschen, die planen würden,
was technisch möglich und ökologisch sinnvoll
sei, ohne sich dabei von den heutigen Preisvorstellungen einschränken zu lassen, so Schmidbauer. Denn spätestens in fünfzig Jahren seien
unsere Gasvorräte, in neunzig Jahren unsere
Ölreserven aufgebraucht. Bei der Komplexität
der technischen, ökologischen, finanziellen, gesetzlichen und menschlichen Aspekte, die beim
Thema Wohnen zusammenkommen, bleibt
also nicht mehr viel Zeit, um eine optimale
Lösung zu finden.
Roland Kopp-Wichmann, Führungskräftetrainer und Coach, würde über den letzten Satz
aus zwei Gründen schmunzeln. Erstens zeigt er
auf, dass nicht die Zeit vergeht, sondern wir in
der Zeit vergehen. Dies hat zur Konsequenz, dass
wir uns nur entscheiden können, in den immer
gleich bleibenden Zeitintervallen etwas anderes
zu tun oder uns anders zu verhalten. Damit gewinnen wir keine Zeit, wir nutzen sie nur besser.
Zweitens können Menschen nie die Realität,
sondern immer nur ein subjektives Abbild
dieser erkennen. „Und haben sie sich
die Welt erst einmal in einer eigenen
„Landkarte“ vereinfacht dargestellt,
so bringen meist nur Krisen sie dazu, die Landkarte neu zu zeichnen“,
so Kopp-Wichmann. Genau darin
liegt das Dilemma künftiger Probleme: noch sind sie nicht eingetroffen, noch gibt es Öl, noch gibt
es Gas (s. Artikel S. 5). Was aber
macht man, wenn nur wenig Zeit
zur Verfügung steht, um Lösungen zu finden? Das erklärte
Prof. Dr. Gerd Gigerenzer vom
Max-Planck-Institut für Bildungsforschung sehr eindrücklich. Wir
entscheiden mit dem Bauch und das
ziemlich gut. Dies belegte er anschaulich mit einigen Beispielen seiner empirischen Studien. Gigerenzer betont, dass
die meisten unserer Entscheidungen unter Anwendung sogenannter Heuristiken, also dadurch, dass nur wenige wichtige Aspekte betrachtet werden, gefällt würden. Er ermutigte
alle Teilnehmer, sich stärker auf das eigene
Bauchgefühl zu verlassen (s. Artikel S. 4).
Dass man nicht nur auf seinen Bauch stärker
hören sollte, sondern auf den ganzen Körper,
demonstrierte Maike Canzler, Inhaberin von
Canzler-Sport. Jedem, der dachte, dass er dafür
zu wenig Zeit hätte, widersprach nicht nur die
Theorie von Kopp-Wichmann zum Thema Zeit,
sondern auch die Trainerin sehr vehement. Dem
Körper reichen dreißig Minuten pro Tag. Wer
dies unter der Woche nicht schafft, der kann
auch am Wochenende zwei Stunden Sport treiben. Als erfahrene Trainerin nannte sie alle Probleme und Ausreden, die Sportmuffel vorbringen und entkräftete sie. Am wichtigsten sei es,
dass man Spaß habe an dem was man tue. Ausdauer, Muskelaufbau, Flexibilität und Koordination könnten im richtigen Mix sehr viel Freude bereiten. Zudem könne man sich einen Teil
der Bewegung schon alleine durch den Verzicht
von Rolltreppen und Fahrstühlen „einfach so
nebenbei“ ergattern und dadurch fit bleiben.
Nach Meinung des Schweizers Heinz Kaegi,
Sinn- und Teamentwickler der emPowerment
Group Ltd., sollten Führungskräfte nicht nur
ihren Körper, sondern auch ihren Geist fit halten. Denn die große Herausforderung sei es, mit
Geschick und Feingefühl die Talente der Mitarbeiter so „zu orchestrieren“, dass im Resultat
mehr Leistung entsteht. Um dies zu erreichen,
sei es sinnvoll das Organigramm auf den Kopf
zu stellen und daraus einen Apfelbaum zu zeichnen. Der Vorstand als Wurzel gebe den Halt und
leite die Nahrung (Ziele/Strategien/Werte) an
seine Mitarbeiter im Stamm und den Ästen weiter. So entstehe eine kraftvolle – im Gegensatz
zu einer machtvollen – Struktur, bei der die Produkte wie rote Äpfel glänzen könnten, so Kaegi.
Wie man Kommunikationsprobleme nicht nur
im Unternehmen, sondern auch mit den Kunden lösen kann, bewies Holger Kowalski, Vorstand des Altonaer Spar- und Bauvereins. Selbst
musste er erkennen, dass die heutigen Kunden
sehr viel besser vernetzt sind und dabei alle Mittel der Medien, der Versammlungsfreiheit und
des Internets perfekt zu ihren Gunsten zu nutzen wissen. Er entschied sich, wenn auch nicht
ganz freiwillig, sich diesen Kunden zu stellen
und wagte den Schritt zum Dialog. Im Resultat
führte das zu einer stärkeren Einbindung der
Mieter in Entscheidungen und Lösungen, die
das Unternehmen in der Außenwahrnehmung
viel besser darstellten. Verbiegen lassen habe er
sich dabei allerdings nicht, so Kowalski. „Wenn
ich zu deren Versammlungen gegangen bin,
dann habe ich trotzdem meinen Anzug getragen
und habe gezeigt, wer ich bin“, erzählte er den
Anwesenden. Dabei fügte er noch an, dass dies
nicht immer einfach gewesen sei. Heute wisse
er allerdings, dass die Genossenschaft durch diesen Dialog zu einer gefragten Adresse in Hamburg geworden sei.
Wie man von einer Ausgangssituation mit Wohnungsleerstand von knapp zehn Prozent seine
Genossenschaft in eine gefragte Adresse mit
Wartelisten verwandeln kann, zeigte Jörg Schubert von der Wohnungsgenossenschaft Königsee eG. Zusammen mit dem Dortmunder Wohnungsunternehmen DOGEWO21 und der
Wohnungsgenossenschaft„EINHEIT“ eG Chem­
nitz wurden Projekte zu seniorengerechtem
Wohnen vorgestellt. Dabei zeigte sich, dass eine
Mischung aus betreutem Wohnen, größtmöglicher Selbstständigkeit der Mieter gepaart mit
individuellen Dienstleistungsangeboten ein
Erfolgsrezept darstellt, das sich auch finanziell
rechnet. Neben dem so entstehenden Komfort
sah man auf den gezeigten Bildern der Projekte
restlos zufriedene Nutzer.
Die Teilnehmer der Horizonte2009 ließen
den ersten Tag traditionell bei einem gemeinsamen Galaabend ausklingen. Im geschmackvollen Ambiente der Berliner In-Location Adagio erwartete die Gäste auch in diesem Jahr ein
köstliches Galamenü gefolgt von einem varia­
tionsreichen Dessertbuffet. Die Künstler fügten
sich charmant ins mittelalterliche Szenario der
Räumlichkeiten. Magisch anmutend ließ
Mr. Crystal eine, zwei
oder drei seiner Glaskugeln über den Körper wandern. Dabei
konnte er deren Be­
wegungen perfekt
kontrollieren, er bestimmte, wann und
wo die Kugeln stehen
blieben, sich umdrehten und ihre Richtung
plötzlich erneut änderten. Insgesamt ein Anblick voller Anmut und Grazie. Demgegenüber
hielt man beim Betrachten der zwei JonglageKünstler nur den Atem an. In einer unglaublichen Geschwindigkeit warfen sie sich gegenseitig die Diabolos zu. Bei diesem Anblick wurde schnell kar, dass dies nicht dem Glück,
sondern dem Ergebnis jahrelanger harter Arbeit
und viel Geschick zu verdanken war. In den
späten Abendstunden besang das Comedy-Duo
Carrington Brown gemeinsam mit ihrem besten
Freund, dem Cello Joe,
die Anwesenden. Spätestens bei der Nachahmung indischer Gesänge konnte keiner der
Anwesenden sein Lachen zurückhalten. Aber
auch die schottische
Einlage des männlichen
Duo-Parts sorgte für allgemeines Amüsement.
Wir danken allen Teilnehmern für die gelungene Veranstaltung in 2009 und freuen uns auf
eine zahlreiche Teilnahme in 2010. Merken Sie
sich daher schon jetzt vor: Horizonte2010 findet am 29./30. November in Berlin statt. n
Seite • Ausgabe 1/2010
Horizonte2009
Fortsetzung Titelseite: Zinsen – so günstig wie noch nie ?
Finanzierungen mit variabler
Verzinsung
Es ist eindeutig belegt, dass bei einer rückwärtigen Betrachtung über einen sehr langen Zeitraum eine kurzfristige Zinsbindung günstiger
wäre, als die übliche zehnjährige Zinsbindung.
Aufgrund des hohen Änderungsrisikos bei
kurzen Zinsbindungen haben in der Vergangenheit jedoch die meisten Wohnungsunternehmen darauf verzichtet, diese einzugehen und die
klassisch langfristige Finanzierung vorgezogen.
Gegenwärtig ist jedoch der Anreiz ungeheuer
hoch, Finanzierungen mit kurzfristigen Zinsbindungen einzugehen. Doch dabei gilt es, gewisse Grundregeln strikt zu beachten. Erstens
muss der Kreditvertrag so gestaltet sein, dass
zwar die Zinsbindung kurzfristig ist, die Laufzeit des Vertrages jedoch langfristig – nur so ist
Durchschnittlicher
Durchschnittlicher
Zinssatz in
inden
den
Zinssatz
Jahren 1974
1974bis
bis2010*
2010*
Jahren
bei
bei einer
einer
Zinsbindung
Zinsbindung von
von
12,00%
10,00%
8,00%
s einem Jahr
6,00%
u zehn
Jahren
einem
Jahr
4,00%
zehn Jahren
2,00%
*2010:
*2010:Stichtagswert
Stichtagswert
per
per4.1.2010
4.1.2010
0,00%
1974
1978
1982
1986
1990
sichergestellt, dass das Unternehmen in kein
Liquiditätsrisiko kommen kann. Zweitens sollte
das Zinsänderungsrisiko durch einen Cap oder
Collar abgesichert sein. Aufgrund des insgesamt
niedrigen Zinsniveaus sind diese Instrumente
ebenfalls zurzeit sehr günstig zu erwerben.
Sicherlich liegt in der abgesicherten kurz­fristigen
Zinsbindung die größte Chance der gegenwärtigen Zinsstrukturkurve.
Forwards bis 2014
Was in den vergangenen Jahren so günstig abzuschließen war, ist heute aufgrund der steilen Zinsstrukturkurve relativ teuer geworden: Forwards
für die nächsten 3-4 Jahre. Da die Banken ihre
hohen Wiederanlagekosten für die Forwardperiode auf die daran anschließende Darlehenslaufzeit umlegen müssen, ist dieses Instrument zurzeit
wirklich nur in Ausnahmefällen zu empfehlen.
Ausgenommen hiervon
sind Forwards bei Ver­
sicherungen oder Ver­
sorgungskassen, die zum
Teil eine bereitstellungszinsfreie Zeit von zwei
Jahren oder mehr anbie1994
1998
2002
2006
2010
ten.
Forwards ab 2014
Kaum zu glauben, aber zurzeit attraktiv: die
Finanzierung über Bausparkassen. Da sich Bausparkassen unabhängig vom Kapitalmarkt über
die Anlage der Bausparer refinanzieren, kann
diese Finanzierungsform im Einzelfall sehr
sinnvoll sein. Der in der Regel niedrige Sparzins
liegt zurzeit zum Teil sogar über dem, den Banken zahlen. Die anschließenden Darlehenszinsen liegen wiederum deutlich unter den von
Banken kalkulierten Zinsen für Forwarddarlehen (zwischen 2,80% und 4,25% p.a.). Unternehmen, die jenseits des Jahres 2014 ein Prolongationsrisiko in einem einzelnen Jahr haben,
oder aber schon heute wissen, dass in diesem
Zeitraum große Investitionen anstehen, können
sich das gegenwärtig niedrige Zinsniveau über
dieses Instrument sichern.
F az i t
Die gegenwärtig steile Zinsstrukturkurve auf niedrigstem Niveau bietet
ohne Frage interessante Chancen. Welche
Chancen individuell für Sie sinnvoll sein
können, kann jedoch nur in einer individuellen Beratung herausgestellt werden. Zögern Sie daher nicht, uns zu diesem Thema
anzusprechen.
n
„Finanzierung: Was bewegt unsere Kunden ?
Ein Einblick in die Finanzierungsthemen von Dr. Klein“
Workshop von Alexandra Keich bei Horizonte2009
Ziel des Workshops von Alexandra Keich, Leiterin Consulting bei Dr. Klein, war es, einen Einblick in
die Beratungspraxis von Dr. Klein zu vermitteln. Die Inhalte spiegelten deshalb die aktuellen Themen,
die unsere Kunden beschäftigen, und die Lösungen, die dafür in den Projekten gefunden wurden, wider.
Anhand verschiedener Fragestellungen und Anforderungen aus den Beratungsprojekten wurden die
Herangehensweise und deren Lösungsansätze in Form von praktischen Instrumenten vorgestellt.
A
us den vielfältigen Finanzierungsthemen
wurde der Fokus auf die drei Schwerpunkte Sicherheiten, Risikomanagement
und Darlehensgebersteuerung gelegt.
Sicherheiten
Zum Thema Sicherheiten wurden Antworten
und Lösungsansätze auf die Fragen gegeben:
Risikomanagement
Beim zweiten wichtigen Themenpunkt „Risikomanagement“ konzentrierten sich die Fragen
rund um das Themengebiet „Zins- und Kapitalsteuerung unter Risikoaspekten“. Hierbei wurden
anhand eines von Dr. Klein entwickelten Instrumentes wichtige Parameter einer Finanzierungsentscheidung und deren unternehmensspezifischer Handlungsspielraum aufgezeigt. Das Instrument nutzt die Erfolgs-, Bilanz- und
Cashflowplanung zur Ermittlung von ausgewählten Finanzierungskennzahlen. Die Auswahl
der Finanzierungskennzahlen wird einerseits
Lesen Sie weiter auf Seite 4
weise bei der Strukturierung von Teilportfolios
im sogenannten „Wasserfallprinzip“ gelegt. Das
Grundprinzip beruht hierbei auf der Clusterung
der einzelnen Darlehensgeber-Portfolios aus
Sicht der Besicherung. Diese Portfolios lassen
sich unterscheiden in „Überbesicherung“, „keine Überbesicherung“ und „Förderdarlehen“.
Für jedes der vorgenannten Portfolios gibt es
unterschiedliche Ziele und PriDer Methodenmix und die Qualität der Datenaufbereitung sind entscheidend
oritäten der Strukturierung.
Methoden der Neustrukturierung von Sicherheitenportfolios
Die Strukturierung beginnt
„Überbesicherung“
Keine „Überbesicherung“
Förderdarlehen
mit dem Portfolio, das die beBestehendes Portfolio
sten Möglichkeiten zur NeuPortfolio der Förderdarlehen
Sukzessive
während der
Umstrukturierung der
Zinsfestschreibung
strukturierung hat. Dies ist in
Sicherheiten bei
Lösungsmöglichkeit
strukturieren
Zinsbindungsauslauf
der Regel, sofern vorhanden,
Trennung Förderung von
Verwendung
Ziel
Besicherung
das Portfolio „Überbesiche+
rung“. Die sich aus diesem Freigabe von Grundpfandrechten
Besicherung der Förderdarlehen gebündelt auf
Ziel
Portfolio ergebenden Möglicheinem separaten Portfolio,
vorzugsweise
keiten werden z.T. für andere
Zuordnung der Darlehen nach Zinsbindung zu bestimmten
Pfandobjekte, die
Sicherheiten (enger Sicherungszweck)
langfristig nicht verändert
Portfolios genutzt. Somit baut
werden sollen
Ausnutzung der
Ziel
sich die Strukturierung von
Voraussetzung
Beleihungsräume auch im
ungedeckten Bereich bis
Portfolio zu Portfolio auf Planbarkeit der Pfandfreigabe von
Es bestehen freie Grundzu 100% des
Grundpfandrechten bei Ablösung
bücher oder Blankodarlehen
Beleihungswertes
(s. Abb. rechts).
FINANZIERUNG: WAS BEWEGT UNSERE KUNDEN – EIN EINBLICK IN DIE FINANZIERUNGSTHEMEN VON DR. KLEIN
● Wie können „reine“ Darlehensgeber-
Sicherheitenportfolios gebildet werden ?
● Wie können Globalgrundschulden mit sog.
Querverhaftungen über mehrere Grund­
bücher und Darlehen aufgelöst werden ?
● Wie können die Besonderheiten der
Sicherheitenbedingungen von Förderdar­
lehen in eine Sicherheitenstrategie mit
eingebunden werden ?
● Mit welchen Strategien können Beleihungsfreiräume gehoben werden ?
Ein besonderes Augenmerk wurde bei den möglichen Lösungsansätzen auf die Herangehens-
Abbildung: Methoden der Neustrukturierung
Sicherheitenportfolios
© 2009 Dr. Klein von
& Co. AG
SEITE 1
Seite • Ausgabe 1/2010
durch das von Dr. Klein im Rahmen der Kapitalmarktfinanzierung erstellte immobilienwirtschaftliche Ratingmodell (Hard- und Softfacts)
bestimmt. Andererseits fließen hier Erfahrungen
von Dr. Klein in Zusammenarbeit mit Darlehensgebern ein. Die Kennzahlen sollen die Handlungsbandbreite von Finanzierungsentscheidungen aufzeigen und Strategien, z.B. Investi­
tionsstrategien, in Bezug auf die Auswirkungen
auf die Bonität und Liquidität im Unternehmen
verproben.
Darlehensgeber-Steuerung
Der dritte Schwerpunkt des Workshops wurde
durch das Thema „Darlehensgeber-Steuerung“
bestimmt. Insbesondere die Finanzmarktkrise
machte erneut deutlich, dass es ganz wesentlich
ist, seine Finanzierungspartner zum einen gut
zu kennen und zum anderen zu diversifizieren,
Horizonte2009
um Liquiditätsengpässe bei der Fremdkapitalbeschaffung zu vermeiden. Aus dem LenderRelation-Management-Modell von Dr. Klein
wurde der Teilbereich „Bewertung von Finanzierungspartnern“ erläutert und anhand des
entwickelten Instrumentes deren praktische
Handhabung vorgestellt. Das Instrument basiert auf einer Clusterung der Finanzierungspartner des Unternehmens in drei Gruppen.
Gruppe „A“ definiert die Hauptgeschäftspartner, Gruppe „B“ die Bestandshalter und Nischenanbieter, wie z.B. Versicherungen und Förderinstitute, und Gruppe „C“ die für das Unternehmen langfristig nicht mehr zuverlässigen
bzw. nicht in die Unternehmensstrategie passenden Partner. Ein weiterer Bestandteil des Instrumentes sind die „Bewertungskriterien“, anhand derer die Finanzierungspartner gemessen
werden. Die Ausprägungen der einzelnen Kri-
Bauch schlägt Kopf – Bauchentscheidungen
Intuitives Handeln ist oft ökonomischer als langes Nachdenken
Mut zu Bauchentscheidungen hat Bildungsforscher Gerd Gigerenzer vom Max-Planck-Institut den
Teilnehmern der Horizonte20xx-Tagung in Berlin gemacht: „Intuitive Entscheidungen sind oft ökonomischer, schneller und besser.“, so der Forscher. Wie kann das sein? Mahnen doch vor allem Ökonomen, Entscheidungen möglichst analytisch zu treffen. Für Gigerenzer ist die Logik nur eine von
vielen Aspekten menschlicher Intelligenz. Daneben gibt es noch die Intelligenz des Unbewussten und
die Macht der Intuition.
I
ungen?
ntelligenz stellen wir „uns“ als eine überlegte
und bewusste Tätigkeit vor, die von den
Gesetzen der Logik bestimmt wird. Doch da
gibt es mehr: Ein Großteil unseres Lebens und
unserer Entscheidung vollzieht sich unbewusst
und nicht logikbasiert. Bauchgefühle und Intui­
tionen treffen zum Teil unbewusst unsere Entscheidungen. Woher kommen die Gefühle ?
Können wir uns auf diese Gefühle verlassen ?
Und können sie gar zu besseren Entscheidungen
führen ? Diese Fragen klingen fast absurd. Doch,
so Gigerenzer, die Frage ist nicht, ob überhaupt,
sondern in welchen Situationen wir uns auf
Intuitionen verlassen sollten. „Die unbewussten
Teile unserer Intelligenz können entscheiden,
ohne dass wir – das bewusste Selbst – ihre Gründe kennen oder überhaupt wissen, dass eine
Entscheidung längst gefallen ist.“, sagt er. Menschen entscheiden daher besonders gut, wenn
sie nicht zu lange darüber nachdenken und
Wie häug treffen Sie Bauchentscheidungen?
Wie häufig treffen Sie „Bauchentscheidungen“ ?
Anzahl
Vorstand
Vorstand
Bereichsvorstand
Bereichsvorstand
Hauptabteilungsleiter
Hauptabteilungsleiter
Abteilungsleiter
Abteilungsleiter
ahl
Wie häug treffen Sie Bauchentscheidungen?
e- und Dienstleistungsunternehmens
immer
meistens
50%
selten
nie
der Fälle
Abteilungsleiter bis Vorstände
eines international führenden Dienstleistungsunternehmen
wenn sie nicht von einer Informationsfülle
überfordert werden, die sie erst in eine Entscheidungsmatrix einordnen müssen. Seit Jahrzehnten lernen wir, alle Alternativen zu berücksichtigen, Pro und Contra sowie den Nutzen
und die Wahrscheinlichkeit abzuwägen.
„Intuition ist gefühltes Wissen, das rasch
im Bewusstsein auftaucht, dessen tieferen
Gründe uns nicht bewusst sind und unser
Verhalten steuert.“
Gerd Gigerenzer
Bauchgefühle hingegen beruhen auf über­
raschend wenigen Informationen. Daher
erscheinen sie so wenig vertrauenswürdig, da
wir sonst nach dem Prinzip vorgehen, dass mehr
immer besser sei. Diese Schemata berücksich­
tigen allerdings nicht, wie die Menschen denken, auch nicht die Autoren dieser Bücher. Ein
aufschlussreiches Beispiel in diesem Zusammenhang gibt nachfolgende Geschichte:
»Ein Professor der Columbia University in New
York überlegte hin und her, ob er das Angebot
einer anderen Universität annehmen sollte.
Vorstand
Schließlich
nahm ihn ein Kollege beiseite und riet
Bereichsvorstand
ihm:
„Maximiere doch einfach deinen erwarteten
Hauptabteilungsleiter
Abteilungsleiter
Nutzen
– du schreibst doch immer darüber.“ Darauf entgegnete der Professor entnervt: „Hör auf
damit – das ist jetzt ernst!“«
Die Gesetze in der „wirklichen“ Welt unterscheiden sich stark von der logischen, idealisierten Welt. Mehr Informationen sind nicht immer besser – weniger ist manchmal mehr.
ungsleiter bis Vorstände eines international führenden Technologie- und Dienstleistungsunternehmens
mit ca. 50 Milliarden Umsatz
terien orientieren sich an den drei Darlehensgeber-Gruppen. Mit Hilfe von Gewichtungen
der einzelnen Kriterien unter­einander entsteht
somit ein Gesamtbild der Bewertung des Finanzierungspartners in Form der DarlehensgeberGruppe. Die Gruppierung soll dem Unternehmen eine Orientierung der derzeitigen Positionierung des Finanzierungspartners geben und
die Steuerung hin zum Zielportfolio unterstützen.
Für Fragen zu diesen Themen steht Ihnen
Frau Alexandra Keich gern zur Verfügung:
Tel.: (0451) 1408-8209,
E-Mail: alexandra.keich@drklein.de
Die vollständige Präsentation finden Sie unter
http://www.horizonte20xx.de/196.html
unter dem Dateinamen „Finanzierung.pdf“.
n
Je mehr Wahlmöglichkeiten und Informationen
desto besser, so die einhellige Grundannahme.
Fakt ist jedoch, dass jeder Mensch eine Grenze
für Informationen hat. Diese beläuft sich ungefähr bei der magischen Zahl sieben (plus/minus
zwei). Kaufen Kunden mehr, wenn die Auswahl
größer ist? Das Ergebnis einer Studie lautet:
nein, sogar weniger! Zwei weitere weit verbreitete Irrtümer sind die Annahmen, dass komplexe Probleme immer komplexe Lösungen
erfordern und Bauchentscheidungen zweitklassig sind, weil Optimierung immer besser sei.
Wie können nun bessere Entscheidungen
getroffen werden ? Hierzu gibt Gigerenzer vier
kurze Empfehlungen:
1. Um gute Entscheidungen zu treffen, muss
man Informationen ignorieren.
2. Ein guter Grund kann zu besseren Entscheidungen führen als komplexe statistische Softwarepakete.
3. Zeitdruck hilft Experten, nicht Anfängern.
4. Fehlerkultur statt defensives Entscheiden.
Intuition muss erlernt werden und zwar aus
dem Schatz der eigenen Erfahrungen, Wertungen und Beurteilungen. Die eigene Intuition
lässt sich somit immer weiter vervollkommnen
und schulen. Vertrauen und hinterfragen der
eigenen Intuition sind zwei wichtige Komponenten, um sie zu verstehen und zu verbessern.
Mehr Hintergrundinformationen zum Thema
Bauchentscheidungen
und Intuitionen gibt das
Buch von Prof. Gerd
Gigerenzer „Bauchentscheidungen – Die Intelligenz des Unbewussten und
die Macht der Intuition“,
erschienen im GoldmannVerlag.
n
Horizonte2009
Warum man Zeit nicht managen kann
Roland Kopp-Wichmann, Referent Horizonte2009
Nie zuvor war die Nachfrage nach „Zeitmanagement“ so hoch wie in der heutigen Zeit. Aber was wird
eigentlich unter Zeitmanagement verstanden ? Definitionen beschreiben Zeitmanagement häufig als
das systematische und disziplinierte Planen der persönlichen Zeit. Der Zweck, so heißt es, liege darin,
mehr Zeit für die wichtigen Dinge in Beruf und Privatleben zu erlangen. Aber kann man die Zeit
überhaupt managen und was ist „Zeit“ überhaupt ?
1. Zeit lässt sich nicht managen.
Sprache erschafft Wirklichkeit. Das heißt, wie
man ein Problem benennt, impliziert gleichzeitig mögliche Lösungen – oder Irrwege. Bei der
Zeit haben wir uns kulturell darauf verständigt,
dass Zeit ein Objekt ist, wir also etwas mit ihr
tun können. Die Folge unserer Verdinglichung
der Zeit ist, dass wir glauben, Zeit lasse sich nutzen. Oder schenken und sparen. Nachholen
oder gar vergeuden und totschlagen. Doch das
geht nicht. Es gibt keine Zeit. Die Natur kennt
keine Zeit. Die Natur kennt nur dauernde, fließende Veränderung.
2. Der Umgang mit der Zeit spiegelt die
eigenen Werte wider.
Wenn man bei Google die Begriffe „Zeitmanagement Seminar“ eingibt, bekommt man in
0,14 Sekunden 208.000 Einträge. Wenn man
beispielsweise „Kindererziehung Seminar“ eingibt, findet Google nur 32.000 Einträge. Daraus
kann man sehen, was uns wichtig ist. Also: Was
Ihnen wirklich wichtig ist, dafür wenden Sie
Zeit auf. Niemand zwingt Sie. Es ist Ihre Zeit,
Ihr Tag und Sie entscheiden.
3. Zeit ist nicht Geld.
Denn sonst wäre ja Langeweile ein tolles Gefühl.
Trotzdem gibt es viele Menschen, die die Aussicht auf viel Geld dazu motiviert, viele Jahre
Lebenszeit zu opfern, um danach „Zeit für sich“
zu bekommen. Auch ein voller Lotto-Jackpot
verlockt vorhersagbar Millionen Menschen dazu, ihr Glück zu versuchen. Spielt man mit der
Phantasie, fünf Millionen Euro zur Verfügung
zu haben, ist das Interessante dabei: die wenigsten wollen grundlegend etwas ändern. Und
das, was einige ändern wollen (mehr Zeit für
sich, für die Familie, ein Hobby, ein anderer
Beruf, ein Partner etc.) – dafür braucht man fast
nie fünf Millionen!
Die Opferhaltung (Ich habe keine Wahl) lähmt
die eigene Kreativität und den Handlungswillen.
Dafür fallen einem tausend Gründe und Probleme ein, warum etwas nicht geht. Die Haltung
der Selbstverantwortung (Ich habe immer eine
Wahl) setzt viel Kreativität und Handlungsenergie frei. Natürlich kann man nicht über alles im
Leben bestimmen. Das Glück wählen wir nicht
und ebenso wenig das Leid. Was wir wählen
können, ist die Art und Weise, wie wir damit
umgehen – unsere Einstellung dazu. Gemäß
dem Motto: „Heute ist der erste Tag vom Rest
meines Lebens!“
4. Es gibt keine Sachzwänge.
Mit der Sprache erschaffen wir Wirklichkeiten.
Ein Beispiel dafür ist der berühmte „Sachzwang“.
Damit bezeichnen wir äußere unveränderbar
scheinende Umstände, mit denen wir begründen, warum wir etwas tun, obwohl wir eigentlich
etwas anderes lieber täten. („Ich würde ja gerne,
aber Sachzwang X steht dem entgegen.“). Das
stimmt nicht, es gibt keine Sachzwänge. Es gibt
Situationen und Folgen. Aber keinen Zwang.
Wie schon Bertolt Brecht wusste: „Wer A sagt,
muss nicht B sagen. Er kann erkennen, dass A
falsch war.“ Mit der Begründung eines Sachzwangs versuchen wir, die Verantwortung für
unsere Entscheidungen auf äußere Umstände
abzuwälzen. Wie wäre es, wenn wir uns bewusst
machten, dass wir uns
frei entschieden haben
– und eben dadurch gewisse Folgen unserer
Entscheidung zu tragen
haben.
6. Wer etwas will, findet Wege. Wer etwas
nicht will, findet Gründe.
Wer etwas nicht will, verliert Kraft. Genauer
gesagt, wird die Kraft in das Nicht-Wollen investiert. Und automatisch denken wir problem­
orientiert. Nach dem Motto: „Oh je, das ist
jetzt schwierig, das klappt bestimmt nicht.“
Wenn man etwas will, setzt das immer Motivation und Energie frei. Bei aufkommenden
Schwierigkeiten denkt man automatisch
lösungsorientiert. So nach dem Motto: „Okay,
das ist jetzt schwierig, aber irgendwie muss es
trotzdem gehen.“. Denn das, was man im
Leben wirklich erreichen will, verfolgt man
Lesen Sie weiter auf Seite 12
5. Man hat immer
die Wahl.
Es geht hier nicht darum, ob diese Aussage
stimmt. Und ob es nicht
existenzielle Situationen gibt (Krieg, Überfall, Entführung, Krankheit etc.), in denen man
keine Wahl hat. Es geht
darum, bewusst zu machen, wie wichtig innere Einstellungen sind.
Die innere Einstellung,
„Ich hatte nie eine
Wahl.“ (Opferhaltung)
mag für den Betreffenden eine emotionale
Erfahrung sein. Doch
Einstellungen sind Einstellungen, keine Wahrheiten. Und Einstellungen sind veränderbar, wenn sie bewusst
sind. Die Einstellung,
„Ich kann immer wählen.“, ist genauso eine
Einstellung – und keine
Wahrheit. Aber sie hat
ganz andere Folgen.
© milosluz - Fotolia.com
W
ird Führungskräftetrainer und Coach
Roland Kopp-Wichmann nach Zeitmanagement gefragt, fällt ihm die Geschichte vom erschöpften Holzfäller ein, der Zeit
und Kraft verschwendete, weil er mit einer stumpfen Axt arbeitete. Als jemand ihm vorschlug, doch
erst einmal seine Axt zu schärfen, antwortete der
Holzfäller: „Keine Zeit. Ich muss Bäume fällen.“
Für den Psychologen stellt der weit verbreitete Ansatz von Zeitmanagement einen Widerspruch dar, denn, so Kopp-Wichmann: „Zeit
lässt sich nicht managen“. Seine Überlegungen
zum Thema Zeitmanagement stellte er den gespannt lauschenden Teilnehmern während seines Workshops auf der vergangenen Horizonte20xx-Tagung vor.
Seite • Ausgabe 1/2010
Seite • Ausgabe 1/2010
Service
Die Auswirkungen des neuen Koalitions­
vertrages auf die Wohnungswirtschaft
Auszüge aus dem Koalitionsvertrag „Wachstum, Bildung, Zusammenhalt“
Nach dreiwöchigen Koalitionsverhandlungen haben die Vorsitzenden von CDU, CSU und FDP,
Angela Merkel, Horst Seehofer und Guido Westerwelle, am 26. Oktober 2009 in Berlin den gemeinsamen Koalitionsvertrag „Wachstum. Bildung. Zusammenhalt.“ unterzeichnet. Zuvor hatte
der CDU Bundesausschuss den Koalitionsvertrag ohne Gegenstimmen beschlossen. Nachfolgend
werden Auszüge aus dem Koalitionsvertrag, die insbesondere auf die Wohnungswirtschaft Auswirkungen haben, abgebildet und durch Stellungnahmen vom GdW, BFW, IVD und dem
Deutschen Mieterbund kommentiert.
D
ie insbesondere für die Wohnungswirtschaft relevanten Zielstellungen bzw.
Handlungsschwerpunkte der neuen
Bundesregierung sind u.a. im Kapitel I, Punkt
4.4.2 des Koalitionsvertrages „Bauen und Wohnen“ dargestellt.
Bauen und Wohnen
(Kapitel I, Pkt. 4.4.2, S. 41 ff.)
„Die nachhaltige Stadtentwicklungspolitik hat
angesichts der wirtschaftlichen, kulturellen und
gesellschaftlichen Entwicklung in unserem Land
folgende Ziele: die Bewältigung der Folgen des
demographischen und wirtschaftsstrukturellen
Wandels, den Klimaschutz, die Stärkung des sozialen Zusammenhalts und der Integration von
Menschen mit Migrationshintergrund, den Erhalt historischer Bausubstanz und Stadtstrukturen, die Wieder- und Umnutzung von Brachflächen und die Barrierearmut im Wohnumfeld.
Auf dem Gebiet der nachhaltigen Stadtentwicklung ist darüber hinaus die internationale Zusammenarbeit auszubauen. Um den europäischen Integrationsprozess zu beschleunigen, ist
die grenzüberschreitende Zusammenarbeit bei
der Raumordnungsplanung zu intensivieren.“
Städtebauförderung
„Die Städtebauförderung leistet einen unverzichtbaren Beitrag zur lebenswerten Gestaltung
von Städten und Gemeinden. Wir werden die
Städtebauförderung als gemeinschaftliche Aufgabe von Bund, Ländern und Kommunen auf
bisherigem Niveau, aber flexibler fortführen. Es
gilt, die privaten Hauseigentümer und das im
Stadtgebiet ansässige Gewerbe stärker in die
Stadtentwicklungsprozesse einzubinden. Dazu
dient u.a. das Instrument des integrierten Stadtentwicklungskonzeptes. Auf neue Herausforderungen werden wir zunächst mit Modellvorhaben von Bund und Ländern reagieren. Beim
‚Stadtumbau Ost‘ soll die Aufwertung von Innenstädten und die Sanierung von Altbausubstanz gestärkt und der Rückbau der technischen
und sozialen Infrastruktur besser berücksichtigt
werden. Der Erfolg des Programms soll nicht
durch ungelöste Altschuldenprobleme einzelner
Wohnungsunternehmen beim Abriss von Wohnungsleerstand gefährdet werden. Der ‚Stadtumbau West‘ wird weiterentwickelt. Das Programm
‚Soziale Stadt‘ soll stärker ressortübergreifend
umgesetzt werden. Mit dem Programm ‚Aktive
WAC HSTU
UM.
BIILDUNG.
ZUSSA
AMM
MEEN
NHHAALLTT..
DERRKO
DE
KOAL
ALITI
ITON
IONS
SVVE
RTAG
ERTR
RA
G
ZW
ZW
ISCISHE
CH
NEN
CDCD
U, U
U, CS
CS
UD
UN
UN
DP.FDP.
FD
Stadt- und Ortsteilzentren‘ wollen wir
weiter zur Stärkung der Innenentwicklung beitragen. Wir werden die Förderung der energetischen Sanierung sozialer Infrastruktur fortführen.“
Stellungnahme GdW,
Bundesverband deutscher
Wohnungs- und
Immobilienunternehmen:
„Der Koalitionsvertrag berücksichtigt
deutlich und akzentuiert die Themen der Städte­
bauförderung, Stadtumbau Ost und West sowie das
Programm Soziale Stadt. Hervorzuheben ist hier die
Formulierung, dass im Bereich des Stadtumbau Ost
der Erfolg des Programmes ‚nicht durch ungelöste
Altschuldenprobleme einzelner Wohnungsunternehmen beim Abriss von Wohnungsleerstand‘ gefährdet werden dürfe. Freitag betonte, dass eine endgültige Lösung der Altschuldenfrage unumgänglich
für die Fortsetzung der Maßnahmen des Programmes Stadtumbau Ost sei.
Des Weiteren solle nach der Koalitionsvereinbarung
das Programm Soziale Stadt stärker ressortübergreifend ausgestaltet werden. ‚Dieses Programm hat
sich bei der sozialen Stabilisierung benachteiligter
Stadtquartiere sehr bewährt‘, so Freitag. Es sollte
durch Einbeziehung der Politikbereiche Bildung,
Arbeit und Soziales auf der konkreten Quartiers­
ebene gestärkt werden.“
Stellungnahme BFW,
Bundesverband Freier Immo­bilien- und
Wohnungsunternehmen, Spitzen­verband
der privaten Immobilienwirtschaft:
„Künftig soll sich der Stadtumbau auf die Aufwertung der Innenstädte und Sanierung der Altbausubstanz konzentrieren. ‚Stadtumbau darf nicht
gleich Abriss heißen. Der Abriss am Stadtrand war
ein wichtiger Zwischenschritt. Der Rückbau der Neubaugebiete hat jedoch nicht zur Stärkung der Innenstadt beigetragen, sondern trotz schrumpfender
Märkte Stadtrandsiedlungen stabilisiert und letztlich der Innenstadt geschadet‘, betonte BFW-Präsident Rasch.“
Stellungnahme Dr. Rips,
Präsident Deutscher Mieterbund:
„Das ist gut so. Wenn künftig stärker auf integrierte
Stadtentwicklungskonzepte zurückgegriffen wird,
entspricht dies einer Forderung des Deutschen
Mieterbundes.“
Denkmalschutz
„Das Programm ‚Städtebaulicher Denkmalschutz‘ ist für den Erhalt und die Erneuerung
historischer Innenstädte unentbehrlich. Wir
wollen zugunsten des Denkmalschutzes Planungssicherheit für Investoren gewährleisten
und halten daher an der steuerlichen Förderung
von Baudenkmalen und Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen fest.“
Ländliche Räume
„Eine besondere Aufgabe wird künftig die Sicherung der öffentlichen Daseinsvorsorge in
dünn besiedelten Räumen sein. Wir wollen diese Räume bei der Entwicklung dezentraler Sys­
teme, bei der Nutzung alternativer Technologien zu Energie-, Wasserver- und Abwasserentsorgung sowie bei der Vernetzung und
Kooperation von Ressourcen und Kräften unterstützen. Die flächendeckende Versorgung mit
Infrastruktur für ein schnelles Internet wird
massiv vorangetrieben.“
Bauplanungsrecht
„Das Planungsrecht und die Planungsziele werden wir weiterentwickeln. Es gilt, den Klimaschutz zu verankern, den Vorrang der Innenentwicklung zu stärken und die Genehmigungsverfahren zu entbürokratisieren. Dazu werden
wir das Baugesetzbuch (BauGB) anpassen und
weiterentwickeln. Ferner werden wir die Baunutzungsverordnung (BauNVO) umfassend
prüfen. Wir werden mit den Ländern einen
Dialog darüber führen, wie Genehmigungs­
fiktionen generell ausgeweitet werden können.
Ziel ist auch, die Allgemeinverbindlichkeit von
wesentlichen Punkten der Musterbauordnung
zu erreichen. Ungenutzte innerstädtische
Seite • Ausgabe 1/2010
Service
Wohneigentum
„Wohneigentum ist Altersvorsorge und stärkt
die regionale Verbundenheit. In vergleichbarer
Weise wirkt der Erwerb von Geschäftsanteilen
bei einer Wohnungsgenossenschaft für eigene
Wohnzwecke. Wir wollen die Wohneigentumsquote in Deutschland erhöhen. Dazu werden
wir die Eigenheimrente vereinfachen.“
Wohnungsbau
„Die Wohnungsmärkte sind regional differenziert ausgeprägt. Insbesondere in Ballungszentren ist zusätzlicher Wohnungsneubau erforderlich. Wir werden bis zur Mitte der Legislaturperiode entscheiden, ob nach dem Jahr 2013 der
Bund den Ländern weiterhin zweckgebunden
Mittel zur Finanzierung von Maßnahmen der
Wohnraumförderung gewährt. Auf europäischer Ebene lehnen wir eine Förderung des
Wohnungsbaus mit Mitteln der EU ab.“
Stellungnahme GdW,
Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen:
„Kritisch zu bewerten sei, dass keine konkreten Aus­
sagen zur Neubauförderung in Ballungsgebieten, in
denen bereits ein erheblicher Wohnraummangel bestehe, in der Koalitionsvereinbarung enthalten sind.“
Stellungnahme BFW,
Bundesverband Freier Immo­bilien- und
Wohnungsunternehmen, Spitzen­verband
der privaten Immobilienwirtschaft:
„Zwar heißt es im Koalitionsvertrag, dass ‚insbesondere in Ballungsräumen...zusätzlicher Wohnungsneubau erforderlich‘ sei, doch wurde die Forderung
des BFW und der Impulse für den Wohnungsbau,
die degressive AfA wieder einzuführen, nicht aufgenommen.“
Stellungnahme IVD,
Immobilienverband Deutschland:
„Im Koalitionsvertrag ist verankert, dass insbesondere in den Ballungszentren zusätzlicher Wohnungsneubau erforderlich ist. ‚Wir gehen davon aus, dass
die Bundesregierung die degressive AfA für den
Mietwohnungsneubau einführt, auch wenn ein solcher Passus im Koalitionsvertrag fehlt‘, so Kießling.
‚Eine Regelung mit vier Prozent in den ersten acht
Jahren wäre eine vernünftige Lösung, die Fehl­
allokationen vermeidet.‘ […] Der Bereich der Wohnungsbauförderung, zu der der Immobilienverband
IVD auch die Sanierung bestehender Wohnungen
zählt, wird vom IVD als ergänzungsbedürftig angesehen. Hier seien wichtige Punkte ausgeklammert
worden, beispielsweise die zuletzt in den Koalitionsgesprächen noch diskutierte Streichung beziehungsweise Aussetzung der steuerlichen Sonderregelung
zum anschaffungsnahen Aufwand. ‚Wir schlagen
als kurzfristig umsetzbare Maßnahme vor, § 6 Abs. 1
Nr. 1a EStG zu streichen, damit Instandsetzungsund Modernisierungsmaßnahmen wieder zu den
Herstellungskosten eines Gebäudes gerechnet werden können‘, so Kießling. Diese Maßnahme sei notwendig, um Investitionen, insbesondere energetischer Art, in Bestandsimmobilien zu erleichtern.
‚Eine Streichung oder Aussetzung kann sofort vollzogen werden.‘ Dies gebe wichtige Anreize für private Kapitalanleger, Immobilien zu erwerben und
anschließend energetisch zu sanieren.“
Stellungnahme Dr. Rips,
Präsident Deutscher Mieterbund:
Satz 1 – Wohnungsneubau: „Aktuell werden in
Deutschland rund 175.000 Wohnungen neu gebaut, davon etwa ein Drittel im Geschosswohnungsbau. Der Bedarf, insbesondere in Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten, ist praktisch
doppelt so hoch. Die gesamte Wohnungswirtschaft
ist sich einig, dass zumindest die Abschreibungsbedingungen im Mietwohnungsbau geändert werden
müssen, damit wieder mehr gebaut wird. Wir fordern eine Investitionszulage bzw. die Wiedereinführung der degressiven Abschreibung. Im Koalitionspapier findet sich hierzu kein Wort. Das Thema
Wohnungsbau wird auf zwei Zeilen abgehandelt.‘
Satz 2 ff. – „Soziale Wohnraumförderung: Das ist
das falsche Signal, auch für die Bundesländer. Wir
brauchen soziale Wohnraumförderung für einkommensschwächere Haushalte. Vor 30 Jahren hatten
wir noch vier Millionen Sozialwohnungen bei etwa
1,8 Mio. Arbeitslosen. Heute haben wir rd. 3,5 Mio.
Arbeitslose, aber nur noch 1,5 Mio. Sozialwohnungen. Die Schere geht immer weiter auseinander,
eine fatale Entwicklung. Bund, Länder und Kommunen müssen die Objektförderung, d. h. die soziale
Wohnraumförderung, wieder als Gemeinschaftsaufgabe begreifen.“
© Dumitrescu Ciprian - Fotolia.com
Grundstücke des Bundes und bundeseigener
Unternehmen müssen schneller einer Umnutzung bzw. Veräußerung zugeführt werden. Das
erfordert ein wirkungsvolleres Immobilienmanagement des Bundes. Durch die Stärkung der
Innenentwicklung wird auch die Inanspruchnahme neuer Flächen für Verkehrs- und Siedlungszwecke reduziert. Um in diesem Zusammenhang Zielkonflikte zu vermeiden, werden
wir im Rahmen der anstehenden Überprüfung
der Indikatoren auch das Flächeninanspruchnahmeziel im Sinne größtmöglicher ökologischer Wirksamkeit neu definieren. Es soll sich
stärker an der tatsächlichen Zerschneidung oder
Versiegelung von Lebensräumen orientieren.“
Klimaschutz, Energie und
Umwelt (Kapitel I, Pkt. 4.2, S. 25 ff.)
Der von der Wohnungswirtschaft zu leistende
Beitrag zur Erreichung der Klimaschutzziele der
Bundesregierung soll insbesondere durch die in
Kapitel I, Punkt 4.2. Klimaschutz, Energie und
Umwelt und dort unter den Überschriften
● Energieeffizienz sowie
● Gebäudesanierung und Einsatz erneuerbarer Energien
wie folgt gefördert und unterstützt werden
(Auszug):
Energieeffizienz
„Der weltweite Energieverbrauch wird in den
nächsten Jahren drastisch zunehmen. Daher
wollen wir durch marktorientierte und technologieoffene Rahmenbedingungen, die stärker
auf Anreiz und Verbraucherinformation und
weniger auf Zwang setzen, die enormen Potentiale im Bereich Energieeffizienz heben. Hierzu
zählen insbesondere: die marktwirtschaftliche
1:1 Umsetzung der Energiedienstleistungsrichtlinie, die Stärkung der Energiekompetenz der
Verbraucher etwa durch unbürokratische Kennzeichnung des Energieverbrauchs bei energie­
relevanten Produkten, eine Energieinitiative
Mittelstand (Investitionsanreize durch Änderungen im Mietrecht und im Energiecontracting, Fortsetzung der Programme zur Energieberatung, kostenneutrale Vereinfachung der
Fördermodelle in der Gebäudesanierung).
© Sophia Winters - Fotolia.com
Gebäudesanierung und Einsatz erneuerbarer
Energien im Wärmebereich Die Sanierung des
Gebäudebestandes birgt ein hohes Potential zur
Erreichung der deutschen Klimaschutzziele und
trägt dazu bei, den geänderten Ansprüchen an
den Wohnungsstandard – auch infolge der Alterung der Gesellschaft – Rechnung zu tragen.
Die Steigerung der Energieeffizienz von Gebäuden und der vermehrte Einsatz erneuerbarer
Energien zur Wärmeerzeugung in Gebäuden
senken die CO2-Emissionen. Wir werden das
CO2-Gebäudesanierungsprogramm wirkungsvoller ausgestalten, um die derzeitige Sanierungsquote zu steigern. Die Hürden im Mietrecht für eine energetische Sanierung zum gemeinsamen Vorteil von Eigentümern und
Mietern werden gesenkt, die bestehenden Möglichkeiten der gewerblichen Wärmelieferung
(EnergieContracting) im Mietwohnungsbereich
erweitert. Baumaßnahmen, die diesem Zweck
dienen, sind zu dulden und sollen nicht zur
Mietminderung berechtigen. Bei den euro­
päischen Verhandlungen zur ‚Richtlinie über die
Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden‘ werden
wir auf Ausgewogenheit achten.“
Seite • Ausgabe 1/2010
Stellungnahme GdW,
Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen:
„ ‚Damit wird eine Hürde für einen effektiven
Klimaschutz und Energieeffizienz ausgeräumt‘, so
Freitag. Auch die geplante Überprüfung des geltenden Energie- und Klimaprogramms (IKEP) sowie
die Erweiterungen der bestehenden Möglichkeiten
beim Energiecontracting seien positiv zu werten.
Freitag betonte: ‚Die 70 hohen Standards der Energieeffizienz von Wohngebäuden im Rahmen der
EnEV 2009 müssen umfassend evaluiert und die
bestehenden Regelungen hinsichtlich ihrer Auswirkungen geprüft werden. Die Wirtschaftlichkeit der
Maßnahmen sei das entscheidende Kriterium.‘, so
der GdW-Präsident.“
© phototom - Fotolia.com
Stellungnahme Dr. Rips,
Präsident Deutscher Mieterbund:
„Positiv ist, dass sich die neue Bundesregierung für
energetische Sanierungen und die Senkung der CO2Immissionen einsetzt. Wir begrüßen ausdrücklich,
dass das CO2-Gebäudesanierungsprogramm nicht
nur fortgeführt, sondern sogar verbessert werden
soll. Es fehlen aber die eindeutigen gesetzlichen
Vorgaben, bis wann im Gebäudebestand energetische Modernisierungen durchzuführen sind. Das
geltende Mietrecht hindert keinen Vermieter, entsprechende Maßnahmen durchzuführen. Hierfür
sind die Gründe eher die Unwissenheit und Trägheit
vieler, insbesondere privater Vermieter. Sie haben
bis heute nicht verstanden, dass die Investition in
den energetischen Zustand ihrer Immobilie eine Investition in die Zukunft ist, die die Vermietbarkeit
und Wettbewerbsfähigkeit ihres Hauses sichert.
Contracting-Vereinbarungen im Wohnungsbestand
sind aus unserer Sicht nur zuzulassen, wenn sichergestellt ist, dass gleichzeitig energetische Modernisierungen stattfinden, und wenn Warmmietenneutralität zumindest mittelfristig angestrebt wird.“
Rechtspolitik
(Kapitel IV, Pkt. 4, S. 109)
Die unter der Überschrift „Gebäudesanierung
und Einsatz erneuerbarer Energien im Wärmebereich“ formulierte Zielstellung „…Baumaßnahmen, die diesem Zweck dienen, sind zu dulden
und berechtigen nicht zur Mietminderung.“ soll im
Rahmen einer Überprüfung des Mietrechtes gewährleistet werden. Dies ist unter der Überschrift
„Mietrecht“ auf den Seiten 109/110 des Koali­
tionsvertrages wie folgt formuliert worden:
Mietrecht
„Wir wollen das Mietrecht auf seine Ausgewogenheit hin überprüfen und dabei seinen sozia­
Service
len Charakter wahren. Wir wollen klima- und
umweltfreundliche Sanierungen erleichtern
und dabei die freie Entscheidung des Vermieters
beibehalten. Baumaßnahmen, die diesem Zweck
dienen, sind zu dulden und berechtigen nicht
zur Mietminderung. Mietnomadentum sowie
Luxussanierungen zum Zwecke der Entmietung
werden wir wirksam begegnen. Die Kündigungsfristen für Vermieter und Mieter sollen
einheitlich sein. Mietrechtliche Ansprüche müssen auch wirksam vollstreckt werden können.
Zweckgebundene staatliche Transferleistungen
zu den Wohnkosten müssen auch tatsächlich
den Vermieter erreichen.“
Stellungnahme GdW,
Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen:
„Der GdW begrüßt die Absicht der neuen Koalition,
das Mietrecht zu korrigieren, ohne die Rechtsposition des vertragstreuen Mieters zu verschlechtern. Die
vorgesehene Regelung, nach der Baumaßnahmen,
die dem Zweck der energetischen Sanierung dienen,
zu dulden sind und auch nicht zur Mietminderung
berechtigen, ist sehr positiv. Der GdW begrüßt zudem die Angleichung der Kündigungsfristen für
Mieter und Vermieter sowie die Aussage, dass die
Unterkunftsleistungen für Hartz IV-Empfänger auch
beim Vermieter ankommen müssen. Dies sei positiv
für die Entwicklung des Wohnangebots für Bezieher
staatlicher Leistungen.“
Stellungnahme BFW,
Bundesverband Freier Immo­bilien- und
Wohnungsunternehmen, Spitzen­verband
der privaten Immobilienwirtschaft:
„Der Koalitionsvertrag sieht die Beseitigung aller
mietrechtlichen Hürden bei energetischen Maßnahmen, Contracting, Bekämpfung von Mietnomaden
sowie Wegfall asymetrischer Kündigungsfristen vor.
Auch die Option, bei Mietnomaden konsequenter
vorgehen zu können, hält Rasch für wichtig: ‚Zwar
machen sogenannte Mietnomaden in Deutschland
nur einen kleinen Prozentsatz aus, trotzdem sind die
Folgen für betroffene Vermieter katastrophal: Mietausfälle, Anwalts-, Gerichts- und Zwangsvollstreckungskosten fordern ihren Tribut und summieren
sich schnell auf rund 25.000 Euro pro Fall‘, so Rasch.
Positiv bewertet der Verband auch das Umdenken
bei den staatlichen Geldern zur Miete von ‚Hartz
IV‘-Empfängern. ‚Wir haben immer wieder das Problem, dass die Gelder für die Miete am Ende nicht
dort ankommen, wo sie hin sollen – beim Vermieter.
Nicht selten häufen sich dadurch unnötig Mietschulden an. Den Jobcentern war hier bislang aufgrund
des SGB II die Hände gebunden. Insofern begrüßen
wir es sehr, dass es Überlegungen gibt, die Unterkunftsleistungen künftig direkt von den Behörden
an den Vermieter zu überwiesen‘, so Rasch.“
Stellungnahme IVD,
Immobilienverband Deutschland:
„Als besonders positiv wertet der IVD, dass die Hürden im Mietrecht für eine energetische Sanierung
von Gebäuden zum gemeinsamen Vorteil von Mietern und Vermietern gesenkt werden sollen und Bau-
maßnahmen im Mietwohnungsbereich zu diesem
Zweck zu dulden sind und nicht zur Mietminderung
berechtigen sollen. Der IVD hat dazu in der Vergangenheit einen eigenen Gesetzgebungsvorschlag vorgelegt. ‚Eine faire Lastenverteilung wird dazu beitragen, die Klimaschutzziele der Bundesregierung zu
verwirklichen‘, so Kießling. Befürwortet wird zudem,
dass das Mietrecht ausgewogener werden soll und
dem Mietnomadentum begegnet werden soll. ‚Momentan dauert es bis zu 18 Monate, bis ein säumiger
Mieter die Wohnung räumt‘, so Kießling. Weitere
Mietrechtsaspekte des Koalitionsvertrags betreffen
die momentan noch asymmetrischen Kündigungszeiten und staatliche Transferleistungen für die Miete. ‚Wir begrüßen, dass die Kündigungsfristen für
Vermieter und Mieter vereinheitlicht werden sollen.‘
Auch das Thema Transferleistungen wird vom IVD
positiv aufgenommen:[…] Momentan sei dies nicht
immer der Fall, die Transferleistungen würden zum
Teil zweckentfremdet. Die Koalition will dies unterbinden. ‚Auf welchem Wege dies geschehen soll, ist
allerdings offen‘, sagt Kießling. Ob es eine Rückkehr
zu alten Modellen gebe, bei dem die staatliche Unterstützung zur Miete generell an den Vermieter und
nicht zunächst an den Mieter transferiert werde, gehe aus dem Koalitionspapier nicht hervor.“
Stellungnahme Dr. Rips,
Präsident Deutscher Mieterbund:
Satz 1 – Überprüfung: „Das Mietrecht ist ausgewogen und hat sich bewährt. Trotzdem haben wir
Korrektur- und Verbesserungsvorschläge. Wenn Änderungen vorgenommen werden, dann nicht nur
zum Nachteil der Mieter.“
Satz 2 – Sanierungen: „Ohne klare gesetzliche
Regelungen werden energiepolitische bzw.
Klimaschutzziele nicht erreicht werden können.
Es bleibt bei dem Dilemma, der Mieter zahlt die
hohen Heizkosten, hat aber keine Möglichkeit, energetische Modernisierungen durchzusetzen.“
Satz 3 – Mietminderung: „Dulden muss der Mieter
eine Vermietermodernisierung auch heute schon.
Grund für eine Mietminderung ist nicht die energetische Modernisierung selbst, sondern sind die erheblichen Beeinträchtigungen und Mängel infolge der
Bauarbeiten im oder am Haus, zum Beispiel: Lärm,
Schmutz, Heizungsausfall, Warmwasserausfall, Nutzbarkeit der Toilette usw. Gewährleistungsrechte. Das
Minderungsrecht gibt es nicht nur im Mietrecht, sondern auch im Kaufrecht… Nur bei energetischen Modernisierungen soll dieses Recht jetzt gestrichen werden. Das ist nicht nachvollziehbar und widerspricht
der Systematik des Bürgerlichen Gesetzbuches.“
Satz 4 – Mietnomaden: „Wenn es wirklich Mietnomaden gibt, sind das Betrüger. Die genießen auch
heute schon keinerlei Schutz durch das geltende
Mietrecht. Änderungen des Mietrechts helfen also
nicht weiter. Wenn überhaupt, muss der Gesetzgeber
für kürzere Verfahrensdauern, schnellere Verfahren
und Vollstreckungen sorgen. Derartige Forderungen
unterstützen wir voll und ganz.“
Satz 5 – Luxussanierungen: „Luxussanierungen
sind in der Praxis äußerst selten und auch heute
schon verboten.“
Satz 6 – Kündigungsfristen: „Wahrscheinlich sollen
Vermieter künftig das Mietverhältnis immer mit
Seite • Ausgabe 1/2010
Service
Verbraucherschutz
(Kapitel I, Pkt. 4.5, S. 47)
Von prinzipieller Bedeutung für die Wohnungswirtschaft und für die privaten Hausbesitzer
sowie die Selbstnutzer von Wohneigentum
könnte das auf Seite 47 unter der Überschrift
„Schutz bei Immobiliendarlehen“ formulierte
Vorhaben sein.
Schutz bei Immobiliendarlehen
„Wir werden den Schutz des Darlehensnehmers,
der sein Immobiliendarlehen vertragsgemäß
bedient, stärken. Eine Abtretung der Darlehensforderung oder die Übertragung des Kreditverhältnisses an ein Unternehmen ohne Banklizenz
wird daher zukünftig nur bei Genehmigung des
Darlehensnehmers wirksam sein.“
Stellungnahme GdW,
Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen:
„Eine Abtretung der Darlehensforderung oder die
Übertragung des Kreditverhältnisses an ein Unternehmen ohne Banklizenz werde zukünftig nur bei
Genehmigung des Darlehensnehmers wirksam sein.
Diese Regelung entspreche einer langjährigen Forderung des GdW, der bereits im Rahmen des Risikobegrenzungsgesetzes ein gesetzliches Verbot der
Abtretung von Krediten an Nichtbanken gefordert
hatte.“
Stellungnahme IVD,
Immobilienverband Deutschland:
„Als einen sinnvollen Beitrag zum Verbraucherschutz
wertet der IVD die Regelung, wonach der Schutz von
Darlehensnehmern, die ihr Immobiliendarlehen vertragsgemäß bedienen, gestärkt werden soll.“
Altersgerechtes Wohnen
Soziales vernetztes Wohnen für ältere
Menschen (Kapitel III, Pkt. 3, S. 73)
„Wir wollen Wohnraum und Infrastruktur alten-, generationengerecht und wo sachgerecht
integrativ gestalten und die erforderlichen Service- und Hilfestrukturen auch in Zusammenarbeit mit der Zivilgesellschaft ausbauen und
weiterentwickeln. Eine entsprechende Aufnahme dieser Zusammenhänge in die Ausbildung
von Architekten und Ingenieuren sowie Stadtplanern streben wir an.“
Stellungnahme Dr. Rips,
Präsident Deutscher Mieterbund:
„Nichts Konkretes.“
© Boguslaw Mazur - Fotolia.com
einer Dreimonatsfrist kündigen können. Dann müssen sogar die Mieter, die lange – zum Beispiel 10,
20 oder 30 Jahre – in der Wohnung, in ihrem Stadtviertel wohnen, ihre Wohnung bei einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters kurzfristig innerhalb
von drei Monaten räumen. Die Bundesregierung
darf nicht unberücksichtigt lassen, dass es einen
großen Unterschied macht, ob Mieter kündigen und
freiwillig die Wohnung aufgeben, oder ob der Vermieter kündigt und die Mieter zur Räumung der
Wohnung gezwungen werden. Je mehr und länger
der Mieter in seiner Umgebung verwurzelt ist, desto
mehr Zeit braucht er für die Suche nach einer neuen
Wohnung.“
Satz 7 – Vollstreckung: „Richtig, aber mir sind keine Defizite bekannt.“
Satz 8 – Direktzahlung: „Hierdurch werden praktisch vier Millionen Haushalte in Deutschland entmündigt. Wenn Vermieterforderungen, Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen künftig
direkt an die Vermieter gezahlt werden, gibt es
auch niemanden mehr, der die Berechtigung dieser
Ansprüche prüfen oder abklären kann. Hierdurch
drohen enorme Kostensteigerungen für die Job­
center.“
Menschen mit Behinderung
(Kapitel III, Pkt. 7.4, S. 83/84)
„Wir wollen, dass ältere Menschen und Menschen mit Behinderungen länger und lebenswerter in ihrem gewohnten Umfeld wohnen
können. Das KfW-Förderprogramm zur Versorgung mit altersgerechtem Wohnraum wird
weiterentwickelt.“
Stellungnahme Dr. Rips,
Präsident Deutscher Mieterbund:
„Alles bleibt offen. Ob überhaupt etwas und, wenn
ja, wann getan wird oder welche Mittel hierfür zur
Verfügung gestellt werden, wird nicht geklärt.“
Mehrgenerationenhäuser
(Kapitel III, Pkt. 1, S. 70)
„Wir werden die erfolgreiche generationenübergreifende Arbeit der bundesweit 500 Mehrgenerationenhäuser weiter in die Zukunft tragen.
Hierbei werden wir die Mehrgenerationenhäuser auch in die Verbesserung der Versorgungssituation von Demenzkranken und ihren pflegenden Angehörigen stärken einbinden.“
Stellungnahme Dr. Rips,
Präsident Deutscher Mieterbund:
„Irgendwelche Schlussfolgerungen oder Konsequenzen werden nicht gezogen.“
Quellen der Stellungnahmen:
BFW: Pressemeldung 51 vom 26.10.2009
Deutscher Mieterbund: Online unter http://www.
mieterbund.de/hintergrund-stellungsnahme.html
GdW: Medien-Info 59/09 vom 26.10.2009
IVD: Newsletter Dezember 2009
(http://intern.ivd.net/cgi-bin/vdm/IVDKoalitionsvertrag.pdf)
F az i t
GdW: Koalitionsvertrag enthält überwiegend gute Perspektiven für die Wohnungsund Immobilienwirtschaft
„Der Koalitionsvertrag zwischen CDU/CSU
und FDP enthält eine Reihe positiver Aspekte
für die Wohnungs- und Immobilienunternehmen“, erklärte Lutz Freitag, Präsident des
GdW Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen, in einer ersten
Reaktion auf den Koalitionsvertrag. Im Bereich des Klimaschutzes wurden wesentliche
Forderungen der Immobilienwirtschaft berücksichtigt. Die Wirkungen des geltenden
Energie- und Klimaprogramms (IKEP) werden überprüft. „Wir begrüßen zudem, dass
mietrechtliche Hürden für die energetischen
Modernisierungsmaßnahmen abgebaut und
die Möglichkeiten für „Contracting“ erweitert
werden sollen“, so Freitag. Zudem sei die dauerhafte Anhebung der Freigrenze bei der Zinsschranke auf drei Millionen Euro zu begrüßen. Auch die politische Ausrichtung der Bereiche Städtebauförderung, Stadtumbau Ost
und West sowie die geplante stärker ressort­
übergreifende Ausrichtung des Programms
Soziale Stadt sei sehr positiv. Kritik übte Freitag an der fehlenden Förderung des Neubaus
in Ballungsgebieten, in denen schon heute
Wohnraummangel herrscht.
BFW zum Koalitionsvertrag: „Mehr Rechte
für Vermieter“
„Der Koalitionsvertrag zwischen CDU/CSU
und FDP enthält einige gute Nachrichten für
Immobilieneigentümer und Investoren“, kommentierte Walter Rasch, Präsident des BFW
Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, Spitzenverband der privaten Immobilienwirtschaft. „Insbesondere
im Bereich Klimaschutz wurden wesentliche
Forderungen der Immobilienwirtschaft berücksichtigt. So soll es eine weitere Verschärfung der EnEV vorerst nicht geben. Zunächst
wird die EnEV 2009 evaluiert. Wir begrüßen
zudem, dass die mietrechtlichen Hürden bei
energetischen Maßnahmen beseitigt werden
sollen.“ Rasch bewertete zudem [...] die dauerhafte Anhebung der Freigrenze bei der Zinsschranke auf drei Millionen Euro als positiv.
„Enttäuschend sind die Beschlüsse zur Neubauentwicklung“, betonte der BFW-Präsident.
„Hier ist eine Chance verpasst worden. Die Fachleute sind sich einig, dass mit der Wiedereinführung einer degressiven AfA die Konjunktur
schnell und kurzfristig hätte stimuliert werden
und der Bedarf an zusätzlichen 400.000 neuen
Wohnungen hätte gedeckt werden können. Gerade mit Blick auf bezahlbaren Wohnraum für
Familien und ältere Menschen wäre dies ein
wichtiges Signal gewesen.“ Auch bei dem Thema
Wohneigentum sieht der BFW im Verlauf der
Legislaturperiode Nachbesserungsbedarf: „Zwar
bekennt sich die Koalition zur Bedeutung von
Wohneigentum, viele diskutierte Forderungen
sind aber im Verlauf der Verhandlungen auf der
Strecke geblieben“, so Rasch.
Der Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU
und FDP vom 26. 10. 2009 umfasst 132 Seiten
und steht im Internet http://www.cdu.de/doc/
pdfc/091026-koalitionsvertrag-cducsu-fdp.pdf“
als PDF-Dokument zur Verfügung
n
Seite 10 • Ausgabe 1/2010
Service
Zinsentwicklung
Laufzeiten:
10 Jahre
(DGZF-Bankeneinstand ohne Kundenmarge)
5 Jahre
1 Jahr
4,00%
3,80%
3,60%
3,40%
3,20%
3,00%
Hoch:
3,84 % (09.11.2009)
2,99 % (08.11.2009)
1,11 % (30.10.2009)
2,80%
3 Monate
2,60%
2,40%
2,20%
2,00%
1,80%
Tief:
3,61 % (26.01.2010)
2,66 % (26.01.2010)
0,94 % (26.01.2010)
1,60%
1,40%
1,20%
1,00%
2010.01.27
2010.01.22
2010.01.17
2010.01.12
2010.01.07
2010.01.02
2009.12.28
2009.12.23
2009.12.18
2009.12.13
2009.12.08
2009.12.03
2009.11.28
2009.11.23
2009.11.18
2009.11.13
2009.11.08
2009.11.03
0,80%
Durchschnitt:*
3,71 % (3,89 %)
2,81 % (3,06 %)
1,02 % (1,12 %)
4,60%
4,40%
4,20%
4,00%
3,80%
3,60%
3,40%
Hoch:
4,47 % (07.06.2009)
3,58 % (11.06.2009)
2,35 % (27.01.2009)
3,20%
3,00%
1 Jahr
2,80%
2,60%
2,40%
2,20%
Tief:
3,61 % (26.01.2010)
2,66 % (26.01.2010)
0,94 % (26.01.2010)
2,00%
1,80%
1,60%
1,40%
1,20%
1,00%
2010.01.27
2010.01.07
2009.12.18
2009.11.28
2009.11.08
2009.10.18
2009.09.28
2009.09.08
2009.08.19
2009.07.30
2009.07.09
2009.06.19
2009.05.30
2009.05.10
2009.04.19
2009.03.30
2009.03.10
2009.02.18
0,80%
2010.01.27
2009.10.29
2009.07.30
2009.04.29
2009.01.26
2008.10.28
2008.07.30
2008.04.29
2008.01.28
2007.10.29
2007.07.30
2007.04.30
2007.01.28
2006.10.25
2006.07.27
2006.04.27
2006.01.23
2005.10.25
2005.07.27
2005.04.28
2005.01.06
2004.09.01
2003.12.11
2004.04.27
2003.08.07
2003.04.03
2002.11.25
2002.07.22
2002.03.18
2001.11.08
2001.07.05
2001.03.01
2000.09.26
2000.05.23
10 Jahre
6,00%
5,80%
5,60%
5,40%
5,20%
5,00%
4,80%
4,60%
4,40%
4,20%
4,00%
3,80%
3,60%
3,40%
3,20%
3,00%
2,80%
2,60%
2,40%
2,20%
2,00%
1,80%
1,60%
1,40%
1,20%
1,00%
0,80%
Durchschnitt:*
3,97 % (4,10 %)
3,10 % (3,33 %)
1,35 % (1,93 %)
Hoch:
6,02 % (19.05.2000)
5,74 % (22.08.2000)
5,40 % (09.06.2008)
Tief:
3,12 % (22.09.2005)
2,61 % (05.09.2005)
0,94 % (26.01.2010)
Durchschnitt:*
4,42 % (4,48 %)
3,95 % (4,02 %)
3,27 % (3,36 %)
*) in Klammern:
Wert der Vorperiode
Zinskommentar:
Im Jahr 2009 setzt sich der als Folge der Finanzkrise seit über einem Jahr anhaltende Trend des rückläufigen Zinsniveaus fort. Die steile Zinsstrukturkurve auf
niedrigem Niveau zeigt auf, dass aktuell ein erneutes Rekordtief am 26.01.09
erreicht wurde. Musste man am 26.01.09 mit durchschnittlich 2,35% im kurzfristigen Bereich kalkulieren, sind es am gleichen Tag 2010 nur noch 0,94%.
Nicht ganz so stark, aber dennoch ein stark rückläufiges Zinsniveau ist im
mittel- und langfristigen Bereich des letzten Jahres zu verzeichnen gewesen: im
5-Jahresbereich um 0,87%, im 10-Jahrsbereich um 0,7%.
Die Europäische Zentralbank (EZB) reduziert indes die Liquidität, mit der
sie seit Ausbruch der Finanzkrise das europäische Bankensystem gestützt hat. In
2009 sind die an die Kreditwirtschaft geflossenen Mittel bereits um 9,5% zurückgegangen. Gewinnt die Konjunktur wie von Ökonomen prognostiziert an
Fahrt, steigt das Inflationsrisiko und damit der Druck auf die Notenbanken, die
Zinsen zu erhöhen. So rechnen Experten mit langfristig wieder steigenden
Zinsen. Allerdings bleibt der Leitzins, so die Vorhersage, auch 2010 vorerst auf
niedrigem Niveau. Es ist daher damit zu rechnen, dass kurzfristige und variable
Zinsen noch einige Zeit auf dem gegenwärtigen Niveau verbleiben.
Dr. Klein empfiehlt daher, sich mit dem ungewöhnlichen Zinsniveau zu
beschäftigen und die interessanten Chancen, die sich im Einzelfall ergeben können,
zu ergreifen.
n
Seite 11 • Ausgabe 1/2010
Service
Versicherungsschutz in Zeiten des Klimawandels
von Guido Raasch, Autor des Buches „Versicherungen in der Wohnungswirtschaft“
I
n den vergangenen einhundert Jahren sind
bekanntlich deutliche Klimaveränderungen
festgestellt worden. Ein Anstieg der Oberflächentemperatur hatte einen Rückgang der
Schneebedeckung und Eisganges zur Folge. Dadurch gab es bereits einen Anstieg des Meeresspiegels, der jedoch für die kommenden einhundert Jahre deutlich höher ausfallen soll. Die
erhöhte Niederschlagsmenge und Intensität sowie die Zunahme der Extremwetterlagen auch
in bisher nicht gefährdeten Gebieten sind offensichtlich.
Die Risikoanalysten der Versicherer werden
jedoch noch mit weiteren Tatsachen konfrontiert. Pro Tag wird in Deutschland eine Fläche
der Größe von 150 Fußballfeldern neu bebaut!
Die damit verbundene Bodenversiegelung erhöht zudem das Risiko aus den stärker werdenden Niederschlagsmengen. Der Wohlstandswachstum erhöht die Werte pro Fläche und die
zunehmende Bebauung in exponierten Gebieten wollen bei der Kalkulation der Sachversicherer zudem berücksichtigt werden.
Der Schadenaufwand in der verbundenen
Wohngebäudeversicherung hat sich lt. der
Statistik des Gesamtverbandes der deutschen
Versicherungswirtschaft (GDV) in den vergangenen Jahren von € 2,996 Mrd. (2005) über
€ 3,165 Mrd. (2006) auf € 4,539 Mrd. (2007) erhöht. Auch wenn das Jahr 2008 mit € 3,710 Mrd.
wieder etwas gemäßigter erscheint, liegt die
Schadenquote auch hier mit 85% weit über
einem kostendeckenden Wert.
Elementarschäden
Die verbundene Wohngebäudeversicherung beinhaltet grundsätzlich den Versicherungsschutz
für die Gefahren Feuer, Leitungswasser sowie
Sturm und Hagel. Zusätzlich gibt es die Möglichkeit, die erweiterten Elementarschäden zu
versichern. Diese beinhalten die Bereiche Überschwemmung, Erdbeben, Erdfall, Erdrutsch,
Schneedruck, Lawinen und Vulkanausbruch.
Unterscheiden muss man im Bereich Überschwemmung die Begriffe Ausuferung und Witterungsniederschläge. Ausuferung ist die Überschwemmung oder das Übertreten von ober­
irdischen, stehenden (z.B. See) oder fließenden
(z.B. Bach, Fluss) Gewässern. Witterungsniederschläge sind Regenfälle.
Unser Tipp: Überprüfen Sie den Vertragstext in
Ihrem Versicherungsvertrag oder in den entsprechenden Bedingungen!
Wie kalkulieren nun die Versicherer und wie
wägen die Analysten die Versicherbarkeit ab?
Die Versicherungswirtschaft hat ein entsprechendes Risikobewertungssystem entwickelt. Es
handelt sich um das Zonierungssystem für
Überschwemmungen und Starkregen: ZÜRS.
Hier gibt es die Möglichkeit, nahezu jedes Gebäude in Deutschland einer der vier Gefährdungsklassen zuzuordnen. Die Definition der
Gefährdungsklassen erfolgt gemäß der folgenden Abbildung.
© Rolf Langohr - Fotolia.com
Aufgrund des Klimawandels und der seit Jahren vermehrt auftretenden Naturkatastrophen stellt die
Immobilienwirtschaft anspruchsvolle Anforderungen an die Versicherungen. Die Wohnungsunternehmen erwarten hier Lösungsvorschläge, die nicht in Ausschlüssen oder unverhältnismäßigen Reglementierungen der bestehenden Versicherungskonzepte enden. Sind Elementarschäden nach der Oderflut
oder dem Elbehochwasser noch oder schon wieder versicherbar ? Welche Details sind hier zu berücksichtigen ? Auch der vermehrte Einsatz von erneuerbaren Energien stellt neue Herausforderungen an
bestehende Versicherungskonzepte. Photovoltaik- oder Solaranlagen stellen einen Wert dar, der in der
Regel Naturereignissen ungeschützt ausgesetzt ist.
werten. Schäden durch herab fallende Teile aufgrund mangelnder Instandhaltung sind der
Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversiche-
Definition
Gefährdungs-
klasse (GK)
Überschwemmungen statistisch häufiger als einmal alle 10 Jahre
GK 4
Überschwemmungen statistisch häufiger als einmal alle 50 Jahre aber seltener als 10 Jahre
GK 3
Überschwemmungen statistisch häufiger als einmal alle 200 Jahre aber seltener als 50 Jahre
GK 2
Überschwemmungen statistisch seltener als einmal alle 200 Jahre
GK 1
Interessant ist, dass lediglich 3% aller Gebäude
in die GK 3 und 4 fallen. Somit ist der überwiegende Teil der Gebäude in Deutschland aktuell
versicherbar. Für Gebäude aus den GK 1 und 2
bietet jeder Versicherer gern entsprechenden
Versicherungsschutz. Fallen einige Gebäude aus
größeren Wohnungsbeständen in die GK 3, entscheiden die Versicherer je nach Verhältnismäßigkeit. Gebäude in der GK 4 sind derzeit nicht
versicherbar.
Solar- und Photovoltaikanlagen
Über die Gebäudeversicherung besteht auch für
Solar- und Photovoltaikanlagen in der Regel
Versicherungsschutz gegen die Gefahren Feuer,
Leitungswasser und Sturm/Hagel, sofern die
Geräte fest mit dem Gebäude verbunden sind.
Unser Tipp: Haben Sie ein Konzept mit einer vereinbarten Versicherungssumme für Ihre Gebäude
abgeschlossen, überprüfen Sie diese Summe und
erhöhen Sie den Wert um die Material- und Montagekosten.
rung zu melden. Einspeisungen in das öffentliche Netz sind jedoch nicht grundsätzlich über
die bestehende Betriebshaftpflichtversicherung
mitversichert. Hier ist ggf. eine Erweiterung
notwendig.
Unser Tipp: Analysieren Sie Ihr Risiko, welches
durch den Betrieb der Anlage entstehen kann.
Umweltschadengesetz
Das Gesetz ist im November 2007 in Kraft getreten. Viele Versicherer haben hier zunächst
eine kostenfreie Deckung ausgestellt, die in der
Regel jedoch zeitlich begrenzt ist. Das Gesetz
besagt: Wenn im Rahmen der beruflichen
Tätigkeit die Artenvielfalt, natürliche Lebensräume, Boden oder Gewässer geschädigt
werden, entstehen öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einer umfassenden Sanierung
und zu Übernahme der entsprechenden Kosten.
Mit diesem Gesetz wird eine verschuldens­
unabhängige Haftung für bestimmte, rein ökologische Schäden eingeführt.
Mit einer speziellen Photovoltaikversicherung
kann der Versicherungsschutz auch Risiken wie
Vandalismus, Diebstahl oder Ertragsausfall umfassen.
Unser Tipp: Lassen Sie die u.U. bereits bestehenden
Umweltschaden-Haftpflichtversicherungen auf die
neuen Bestimmungen anpassen.
Unser Tipp: Sichern Sie die Werte Ihres Unternehmens mit einer speziellen Photovoltaikversicherung! Die Kosten der Versicherung sind überschaubar.
Die Relevanz der neuen Bestimmungen ist bisher noch nicht genau einzuschätzen. Ein entsprechender Versicherungsschutz ist jedoch zu
empfehlen.
Das Thema der Haftpflichtversicherung für die
Photovoltaikanlagen ist unterschiedlich zu be-
Fragen zum Thema? guido.raasch@drklein.de.
n
Seite 12 • Ausgabe 1/2010
Markt
Fortsetzung von Seite 5: Warum man Zeit nicht managen kann...
auch, egal wie schwierig, unangenehm und
zeitraubend es ist.
7. Wer Zeit haben will, muss nein sagen.
Wie aus den bisherigen Ausführungen leicht zu
erkennen ist, ist Zeitmanagement ein komplexes
Thema. Was deshalb mit ein paar simplen Tools
(Alpen-Methode, Eisenhower-Prinzip, Prioritätenmanagement) nicht wirklich zu lösen ist.
Was Menschen mit „Zeitmangel“ häufig fehlt,
ist die innere Erlaubnis, sich abzugrenzen. Sich
getrennt von anderen zu erleben oder praktisch
gesprochen: Wer Zeit haben will, muss nein
sagen – oder lernen, öfter nein zu sagen. Vor allem
ohne Schuldgefühle. Dass manche Menschen
das gut können und andere nicht, hängt mit den
unterschiedlichen Beziehungserfahrungen in
der jeweiligen Biographie zusammen. Wer früher oft hörte „Nimm Rücksicht auf andere“, „Sei
nicht so egoistisch“, „Sei vernünftig, Du bist die
Ältere“ lernt früh, sich anzupassen. Da wird
man bei Mitmenschen zwar meist beliebt, aber
zahlt einen hohen Preis. Nämlich, dass man sich
nicht gut abgrenzen kann. Entweder, weil man
die eigenen Grenzen gar nicht spürt oder gar
glaubt, keine Grenzen zu haben. Oder zu spät
auf seine Grenzen verweist. Oder dies zu zaghaft
tut, weil man sich schuldig fühlt (so egoistisch
zu sein) und Angst hat, dafür abgelehnt zu werden. Da mag man verstandesmäßig wissen, dass
einen die Kollegen im Büro nicht gleich schneiden, wenn man mal „Nein“ gesagt hat, aber das
hilft nichts. Die gelernten Erfahrungen von früher wirken unbewusst und somit ungleich stärker als die rationale Einsicht. Abgrenzen muss
man sich nicht nur gegenüber anderen Menschen, sondern bisweilen auch gegenüber eigenen Ansprüchen. Innere Antreiber sind auch
gelernte Einstellungen, mit denen wir so identifiziert sind, dass wir sie nicht mehr als nützliche Antreiber erleben, sondern als Teil der
eigenen Identität („Bei mir muss immer alles
perfekt sein !“). Dann hat man natürlich auch
Zeitprobleme, weil einem das gute Pareto-Prinzip
„Für ein achtzigprozentiges Ergebnis brauchen
Sie nur zwanzig Prozent der Zeit. Für ein hundertprozentiges Ergebnis brauchen Sie die restlichen achtzig Prozent Zeit“ zwar bekannt ist,
man es aber nicht anwendet !
Weitere Beiträge von Roland Kopp-Wichmann
finden Sie unter: www.persoenlichkeits-blog.de n
TÜV Süd SCoRE – erstes
deutsches ganzheitliches
Nachhaltigkeits-Zertifikat
NEWS:
Der TÜV Süd hat mit einem neuen Bewertungssystem „SCoRE – Sustainability
Certification of Real Estate“ ein Instrument zur Einschätzung und Steigerung der
Nachhaltigkeit von Bestandsbauten für die
Immobilienwirtschaft geschaffen. Der SCoRE
umfasst einhundertfünfzig Kriterien zu fünf
Bewertungsschwerpunkten. Das Hauptgewicht
liegt auf der Beurteilung der energetischen Situation (35%), gefolgt von der Einstufung des
Gebäudekonzepts (30%), worunter im Wesentlichen die Konstruktion, die technische Gebäudeausrüstung, die Umnutzungsmöglichkeiten
und die Baumaterialien fallen. Zudem werden
die Wasser, Abwasser- und Abfallsituation
(10%) sowie die Böden mit möglichen Alt­
lasten (5%) beurteilt. Die Kriterien zur Lage
des Objekts und zu Standortfaktoren gehen mit einen Anteil von 20% in das
Zertifikat ein. Die Besonderheit liegt in der
Betrachtung der Nachhaltigkeitspotenziale, die
Raum für Verbesserungen bieten und die unter
wirtschaftlichen Gesichtspunkten realisierbar
sind. Potenziale können bspw. durch Nachrüs­
ten oder Optimierung von technischen Einrichtungen erschlossen werden.
In ersten Pilotanwendungen bei Verwaltungsgebäuden ist das Zertifikat bereits im Einsatz.
n
Werbekampagnen der Wohnungswirtschaft gegen
steigenden Leerstand
Windel-Abo, Wellness-Wochenende und Modenschau: Neue Mieter dringend gesucht
In vielen Regionen Deutschlands stellen große Wohnungsleerstände Wohnungsunternehmen vor ein
Problem. Was vor einigen Jahren besonders den Osten durch die Abwanderung junger Menschen,
Arbeitslosigkeit und Überalterung der Bevölkerung betraf, spürt die Wohnungswirtschaft nun auch
verstärkt in den ländlichen Westregionen. Um dem Trend entgegenzuwirken, greifen kreative Unternehmen immer häufiger zu ungewöhnlichen Werbeaktionen, nach dem Motto: „Je schwieriger die
Suche nach Mietern, desto einfallsreicher die Angebote“.
D
© Stu -
Fotolia.c
om
ie Zahl der Leerstände von Wohnungen,
vor allem im Osten und in den ländlicheren Regionen im Westen, steigt stetig an. Insbesondere kleine und mittlere Städte
mit wenig Industrie kämpfen mit der Abwanderung ihrer Bürger. Not macht jedoch erfinderisch. So werben in Ostdeutschland schon seit
einigen Jahren Wohnungsunternehmen mit
außergewöhnlichen Werbeaktionen um neue
Mieter. Dieser Trend schwappt nun auch in den
Westen über. Zielgruppengerechte Angebote
wie das Windel-Abo für den Nachwuchs im ers­
ten Mietjahr
oder das mietfreie Kinderzimmer in Kombination mit Windeln und Wasser
zur Zubereitung
der Babynahrung, ebenfalls für ein Jahr, gehören inzwischen zum Standardangebot der
Wohnungsunternehmen. Aber auch WellnessWochenenden für die Generation „50plus“,
Putzservice im ersten Jahr für Wohngemeinschaften oder Rabatte bei der Kaltmiete für
Azubis sind beliebte Angebote. Und die Palette
der „lebensphasenorientierten Produkte“ ist
lang. Durch die starke Konkurrenz sind Unternehmen genötigt, ständig mit neuen Angeboten
potenzielle Mieter zu umwerben. Manchmal
kreuzen sich dabei auch die Interessen der
Städte wie das im Jahr 2007 stark diskutierte
Beispiel einer Leipziger Wohnungsgesellschaft
zeigt. Vor zwei Jahren zog die Wohnungsgesellschaft mit einer Werbeaktion die Aufmerksamkeit der breiten Öffentlichkeit auf sich. Die
Leipziger warben in einigen Städten im Ruhrgebiet um Senioren. „Gegen Mangel im Alter“,
© Daniel Fuhr - Fotolia.com
lautete die Kampagne. Damit sich interessierte Rentner ein Bild von der Attraktivität der
Stadt machen können, lud das Unternehmen
zu billigen Bustouren nach Leipzig ein. Im Programm enthalten: eine Besuchstour durch freie
Mietwohnungen.
Auch in anderen Städten bemühen sich die
Unternehmen, durch besondere Aktionen die
Aufmerksamkeit unterschiedlicher Zielgruppen
auf sich zu ziehen. So wurden in Pirna während
des Stadtfestes Studenten mit einer Lounge mit
Elektro Musik und DJ angelockt, während in
Berlin nun schon zum fünften Mal die Modenschau „Wedding Dress“ im Brunnenviertel, in
Berlin-Wedding, organisiert wurde. Dabei
zielen solche Maßnahmen nicht nur auf den
Abschluss möglichst vieler Mietverträge, sondern vor allem auf Imagewerbung, um Aufmerksamkeit auf die eigene Adresse zu lenken. n
Markt
Seite 13 • Ausgabe 1/2010
++ Newsticker ++ Newsticker ++ Newsticker ++ Newsticker ++ Newsticker ++ Newstick
Neue EU-Richtlinie zum Gebäudeenergieverbrauch
inhaltet auch die Überarbeitung der Energieverbrauchskennzeichnung. Mit der Einführung
einer neuen Effizienzklasse A+++ sollen besonders energieeffiziente Produkte dann deutlich
herausgehoben werden. Unter bestimmten Vor­
aussetzungen muss die Effizienzklasse künftig
auch in der Werbung angegeben werden. „Die
neuen europäischen Regeln zur Verbrauchskennzeichnung schaffen vor allem einen besseren
Marktüberblick. Der Branchendachverband
GdW Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen e. V. bewertet besonders positiv, dass die Richtlinie die Wahlfreiheit zwischen verbrauchsbasierten und bedarfsbasierten Energieausweisen erhalten will. Für
die Neuerung, dass die Energieausweise beim
Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages dem
Käufer bzw. Mieter nicht nur – wie bisher – zugänglich gemacht werden, sondern nach dem
Willen der EU direkt ausgehändigt werden müssen, sieht sich
der Verband gut aufgestellt. Der
Verband erläuterte aufgrund
einer Unternehmensbefragung,
dass „fast 90 Prozent der Wohnungsunternehmen bereits
heute Energieausweise für ihren
gesamten Wohnungsbestand
erstellt hätten“. Die Einigung
über die neuen EU-Vorgaben
muss noch offiziell von der
Vollversammlung der Europaparlamentarier Anfang 2010
anerkannt werden.
n
© Zauberhut - Fotolia.com
Die Vertreter der 27 EU-Mitgliedstaaten, der
Europäischen Kommission und des Europaparlaments haben sich am 17. November 2009 auf
eine neue EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (GEEG) geeinigt.
In Deutschland und den anderen 26 EUStaaten ist der Gebäudesektor (Wohn- und
Gewerbegebäude) der größte Energieverbraucher und Verursacher von CO2-Emissionen. Es
entfallen rund 40% des Endenergieverbrauchs
und der Kohlendioxidemissionen auf ihn. Wird
die neue Gebäuderichtlinie umgesetzt, ließen
sich der Endenergieverbrauch bis 2020 um 5%
bis 6% und die CO2-Emission um 4% bis 5%
verringern. Dieses erhebliche, nicht ausgeschöpfte Potenzial für kostenwirksame Energieeinsparungen soll mit der Neufassung der
Richtlinie 2002/91 EG besser genutzt werden.
Die Einigung bei der neuen EU-Richtlinie be-
Ausgestaltung ist umstritten. Während sich der
Deutsche Bank Chef, Josef Ackermann, für einen
sektorübergreifenden Hilfsfonds ausgesprochen
hat, stimmten andere Bankenvertreter für separate Töpfe für Sparkassen, Privat- und Genossenschaftsbanken. Der Hilfsfonds soll eine Summe von rund 10 Mrd. Euro umfassen. n
DIN 18040 – Barrierefreies Bauen
DIN 18040-1 „Barrierefreies Bauen – Planungsgrundlagen – Teil 1: Öffentlich zugängliche Gebäude“
und DIN 18040-2 „Barrierefreies Bauen –
Planungsgrundlagen – Teil 2: Wohnungen“ sollen voraussichtlich bereits Mitte 2010 in Kraft
treten. Die Schlusssitzung der redaktionellen
Überarbeitung wird am 02./03. März 2010 stattfinden. Ziel der beiden Normen ist es, durch
eine barrierefreie Gestaltung des Lebensraums
möglichst allen Menschen die Nutzung ohne
fremde Hilfe und besondere Erschwernisse zu
ermöglichen. Die neue DIN gibt vor, unter
welchen technischen Voraussetzungen Gebäude
und bauliche Anlagen barrierefrei sind. Generell
gilt sie für Neubauten, sollte aber auch für die
Planung von Umbauten oder Modernisierungen
angewendet werden.
Neu ist die Gliederung der beiden Teile.
Sensorische Anforderungen sind erstmalig
aufgenommen worden, während die bisherige
Vorgabe festgesetzter Maße an einigen Stellen
durch flexible Maßbereiche ersetzt wird, so dass
mehr Gestaltungsspielräume entstehen.
n
Wiederbelebung von Verbriefungen – staatliche Hilfen durch KfW ?
Im Kampf gegen eine Kreditklemme will die entlastet, die dann mehr Luft für neue Kredite
Bundesregierung den Banken bei der Auslage- hätten. Eine endgültige Entscheidung steht
rung von Kreditausfallrisiken aus ihren Bilanzen allerdings noch aus.
unter die Arme greifen. So lauteten die prognosEbenfalls werden in den kommenden
tizierten Ergebnisse des am 02. Dezember in Wochen die Einzelheiten zu einem Kreditfonds
Berlin stattgefundenen Konjunkturgipfels. Die der Finanzwirtschaft ausgearbeitet. Denn die
Staatsbank KfW solle
mit Garantien bei der 800
711
Wiederbelebung des
700
wegen der Finanzkrise
eingefrorenen Marktes 600
für Kreditrisiko-Ver481
454
briefungen helfen. In 500
Ministerkreisen wur- 400
327
de mitgeteilt, dass die
Bundesregierung über 300
260
244
217
staatliche Garantien
200
158
153
den Markt für „Ver78
briefungen“ ankur- 100
beln könnte. Denn
springe der Staat mit 0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
ein, würden die BiNeuemission in Milliarden Euro
lanzen der Banken
Christian Huttenloher
ist neuer Generalsekretär des
Deutschen Verbandes
Mit Beginn des Jahres 2010 hat Christian Hutten­
loher als neuer Generalsekretär des Deutschen
Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und
Raumordnung e. V. (DV) seine Arbeit aufgenommen. Zuvor war der diplomierte Geograph
mit den fachlichen Schwerpunkten Raumordnung, Stadt- und Strukturpolitik sowie terri­
toriale Zusammenarbeit neun Jahre als
Geschäftsführer beim DV tätig und zudem
Leiter des Büros Brüssel. Christian Huttenloher
ist Nachfolger von Dr. Hans-Michael Brey, der
sein Amt als Generalsekretär zum Jahresende
2009 abgegeben hat, um eine neue Tätigkeit
aufzunehmen.
n
Seite 14 • Ausgabe 1/2010
Markt
Passivhäuser:
Neubau kontra kostenintensiver Sanierung
Ein Praxisbericht der Wetzlarer Wohnungsgesellschaft (WWG)
Die Wetzlarer Wohnungsgesellschaft (WWG) hat im letzten Jahr ein besonders energieeffizientes „Hightech“Mehrfamilienhaus in massiver Ziegelbauweise realisiert. Das Besondere: Das Gebäude befindet sich energetisch
auf Passivhausniveau. Dabei stellen sich die Wetzlarer gegen den Strom: Denn bei der umfassenden Instandsetzung und Modernisierung der zirka 2850 Bestandswohnungen seit Mitte der 90er-Jahre hat die Gesellschaft
festgestellt, dass die in früheren Jahren erzielten Energieeinsparungen durch die jüngsten exzessiven Energiepreiserhöhungen „aufgefressen“ werden. Insbesondere bei Wohngebäuden mit einfachstem Standard aus der
Nachkriegszeit wird daher genau geprüft, ob deren Abriss und der Neubau zukunftsfähiger Wohnungen eine
wirtschaftliche Alternative darstellen.
A
ls erstes Wohnungsunternehmen in Mittelhessen hat die WWG ein mehrgeschossiges Wohngebäude auf Passivhausniveau
gebaut. Nach der mit rund 800.000 Euro überaus teuren Sanierung des Mehrfamilienhauses
auf dem Nachbargrundstück hat die Gesellschaft den Abbruch zweier ehemals städtischer
Einfachsthäuser – errichtet Anfang der 50erJahre – beschlossen. Beim Neubau auf dem nun
freien Grundstück ist die Entscheidung schnell
für ein besonders energieeffizientes Gebäude
gefallen, das sich durch einen sehr geringen
Verbrauch von ca. 1,5 Litern Heizöl pro
Quadratmeter Wohnfläche auszeichnet.
Mit Baukosten von 1,1 Millionen Euro ist
diese Alternative vergleichsweise günstig
gegenüber dem sanierten Vorgänger.
geschoss konzipiert wurden. Auf vier Etagen sind
fünf Drei-Zimmer- und zwei Zwei-ZimmerWohnungen mit Wohnflächen zwischen 60 und
90 Quadratmeter angeordnet; drei Wohnungen
wurden rollstuhlgerecht konzipiert.
Energetisches Planungskonzept
Basis für das energetische Planungskonzept ist
eine kompakte Bauweise, die für ein günstiges
Verhältnis von Volumen zur Oberfläche sorgt.
Den Schwerpunkt bei der Energieeinsparung
bildet die Reduzierung der Energieverluste
Passivhaus in massiver Bauweise
Die WWG wollte dieses Projekt jedoch
nicht als herkömmliches Passivhaus mit
mehrschichtigen Wandkonstruktionen
oder in Holzrahmenbauweise errichten.
Mit einer massiven AußenwandkonstrukAnsicht von Süden
tion in Ziegelbauweise sollte der Wärmeschutzstandard eines zertifizierten Passivhauses durch Transmission und Lüftung. Erreicht wird
erreicht werden. Verwendet wurden speziell für diese durch eine gute Wärmedämmung aller
hochwärmedämmende, einschalige Außen­ Umfassungsflächen (Bodenplatte, Keller- und
wände entwickelte Poroton-Ziegel. Der Ziegel Außenwände, Dach und Fenster), eine weitgekann im Rahmen der allgemeinen bauaufsicht- hend dichte Gebäudehülle und eine kontrollichen Zulassungen als Baustoff für Gebäude mit lierte Wohnraumlüftung mit Wärmerück­
maximal zwei Vollgeschossen eingesetzt werden. gewinnung aus der Abluft. Die Wetzlarer haben
Bei dem Projekt der WWG konnten jedoch vier vor allem darauf geachtet, dass keine Wärmeübereinander liegende Wohnebenen realisiert brücken und Undichtheiten entstehen.
werden, indem die aufgrund der Hanglage halb
im Souterrain liegende untere Ebene als Keller- Individuelle Detaillösungen
geschoss und die oberste Ebene als Staffel­ Insgesamt ist bei der Planung dieses ersten
Gebäudes in besonders
energieeffizienter Bauweise viel Pionierarbeit
geleistet worden. Dies
gilt besonders für die
Anschlüsse verschiedener Bauteile. „Eine
technische Herausforderung stellte die Entwicklung der Anschlussdetails dar“, erklärt
Thomas Jungherr, Projektleiter des Planungsbüros. Um eine wärme-
brückenfreie Dämmebene über
die gesamte Gebäudehülle zu erhalten, ist die
Bodenplatte auf einer 50 Zentimeter dicken
Schüttung aus Glasschaumschotter und einer
zusätzlichen Lage druckfester Dämmplatten
aufgelagert worden. Daran schließt direkt die
12 Zentimeter starke Perimeterdämmung der
Kellerwand an. Der oberhalb des Sockelputzes
beginnende Wandaufbau verbindet sich im
Traufanschluss über einen Dämmstreifen mit
der Dachkonstruktion. Auf der 10 Grad
geneigten Sparrenlage mit 20 Zenti­
metern Zwischendämmung liegt eine
weitere 16 Zentimeter starke Dämm­
ebene auf, die bis kurz vor die Außenkante der Wand reicht und so Wärmeverluste über die Diagonale vermeidet.
Für den wärmeschutztechnischen Anschluss der hochdämmenden Kunststofffenster mit Drei-Scheiben-Isolierverglasung kamen speziell für das
Wandsystem entwickelte Laibungssteine
zum Einsatz. „Mit diesem Wärmepaket
ist das Gebäude ringsum gegen Kälte und Hitze
bestens geschützt“, ist sich Bernd Vollmer, technischer Leiter bei der WWG, sicher.
Geringer Energiebedarf
Das Gebäude wird über eine mechanische
Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung
belüftet. Über einen rund 40 Meter langen Erdwärmetauscher wird die Außenluft im Sommer
und Winter vorkonditioniert. Für die Beheizung
werden Wärmegewinne genutzt, die nur noch
eine geringe Restheizung erfordern. Dafür steht
eine Gasbrennwerttherme bereit. Die Warmwasserbereitung erfolgt zentral über eine
Wärmepumpe. Die Sonnenkollektoren an der
Fassade decken rund 25 Prozent des gesamten
Energiebedarfs. In Verbindung mit dem sehr
guten Wärmeschutz des Gebäudes führen die
einzelnen Komponenten dazu, dass der Primärenergiebedarf des Hauses je Quadratmeter
Nutzfläche nur 30 Kilowattstunden pro Jahr
beträgt.
WWG Wetzlarer Wohnungsgesellschaft mbH; Hessen
Wohneinheiten: 3.081
n
Markt
Seite 15 • Ausgabe 1/2010
Mehrgenerationenwohnen anders interpretiert
Ein Praxisbericht der GEWOBA Nord Baugenossenschaft eG
Der demographische Wandel ist seit Jahren in aller Munde. Dass sich die daraus abgeleiteten Konzepte
nicht nur auf unsere Gesellschaft beziehen müssen, demonstriert die GEWOBA Nord in einem 2006
auf der Insel Wyk realisierten Wohnungsbau-Pilotprojekt.
I
m Rahmen einer Nachverdichtung auf einem
Bestandsgrundstück errichtete die Baugenossenschaft für ihre Mitglieder zwei Neubauten
im KfW40-Standard. Aufgrund der Ortsgestaltungssatzung entstanden diese in konventioneller Bauweise (zweischalig, Hintermauerwerk
aus Porenbeton, 140mm Kerndämmung WLG
030, Verblender) – insgesamt 10 Wohneinheiten
auf 610 m² Wohnfläche.
Das übergreifende Energiekonzept schließt
einen Bestandbau aus den 70er Jahren mit
10 Wohneinheiten mit ein. An dem Gebäude
Neubau 6 WE
bestand aufgrund des technischen Zustands
und der durchschnittlichen energetischen Einstufung kein Modernisierungsbedarf.
Herzstück des Energiekonzepts ist ein im Bestandsgebäude eingebautes, gasbetriebenes BHKW
mit angeschlossenem überdimensioniertem
Pufferspeicher. Die thermische Leistung des
BHKW entspricht dabei dem gesamten Jahresheizbedarf des Bestandsgebäudes. Die vorhandene Gastherme verblieb als Spitzenlastkessel.
Der vom BHKW produzierte Strom wird für
die Wärmeversorgung der Neubauten durch
Bestandsgebäude
Bestand
Kessel
Gas
PufferSpeicher
BHKW
Hzg.
WW über Durchlauferhitzer
Einspeisung
Überlast
Strom
Strom
6 WE
4 WE
EWP
EWP
PufferSpeicher
Hzg.
WW
Puffer- Hzg.
Speicher WW
WRG
Ku r z m e l du n g
GdW legt Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2009/2010 vor
Zum achten Mal sind vom GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen die „Wohnungswirtschaftlichen
Daten und Trends 2009/2010“ veröffentlicht
worden. Die Broschüre umfasst neben Einzelaspekten, wie u. a. der Entwicklung des Wohnungsangebotes, Energieverbrauch und Energieeffizienz der Wohnungsbestände oder der
Situation auf den Wohnungsmärkten, auch
detaillierte Angaben zu verschiedenen Schwerpunkten. Themen wie dem Wirtschaftsbeitrag
der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
sowie betriebliche Kennzahlen oder Anbietergruppen auf dem deutschen Wohnungsmarkt
wurden aufgegriffen.
Die Broschüre (ISBN-Nr. 978-3-87292-335-6)
kann beim HVH Hammonia Verlag GmbH,
Fachverlag der Wohnungswirtschaft, Tangstedter
Landstraße, 22415 Hamburg oder unter
bestellung@hammonia.de für 35 Euro bestellt
werden.
n
Wissensforum aft
Wohnungswirtsch
interaktive
/2009 wurde das
Mit der Ausgabe 02
ins Leben
“
aft
ch
rts
wi
hnungs
„Wissensforum Wo
einen überfür
sollte als Plattform
ge­rufen. Das Forum
ternehmen
un
gs
un
hn
Wo
ch der
regionalen Austaus
hnungsWo
die
Möglichkeit für
dienen. Es sollte die
en oder
Ide
he
lic
hn
wö
ge
en, un
wirtschaft entsteh
unterschiedtlichen, eine Vielfalt
Projekte zu veröffen
d sich auf
un
n
lle
ste
rzu
en da
licher Problemlösung
en. Leider
sch
tau
ander auszu
diese Weise unterein
zeichnet
ver
en
ng
du
sen
Ein
e
wenig
konnten bislang nur
ch aus
us
sta
Au
r angestrebte
werden, so dass de
und wird
Gr
sem
die
s
Au
et.
ttfind
unserer Sicht nicht sta
sgabe ein­
forum mit dieser Au
die Rubrik Wissens
mals bei
ch
no
h
sic
t
nk
da
on be
t ihren
gestellt. Die Redakti
mi
h
sic
ternehmen, die
allen Wohnungsun
n.
be
ligt ha
Beiträgen aktiv betei
Möglichkeit
aber weiterhin die
Wir möchten Ihnen
zu wohn­
en
ng
su
Lö
d
un
jekte
bieten, Themen, Pro
dungen
sen
Ein
n.
en einzusende
wirtschaftlichen Them
richten Sie bitte an:
nte20xx.de
redaktion@horizo
vier Wärmepumpen benötigt, welche mit je
einer 99 Meter tiefen Erdsonde verbunden sind.
Die Einspeisung der gewonnenen Wärme erfolgt
in weitere überdimensionierte Pufferspeicher,
aus denen die Speisung der Fußboden­heizungen
und die Warmwasseraufbereitung erfolgen. Die
Wohnungen verfügen darüber hinaus teilweise
über eine kontrollierte Wohnraum­be- und -entlüftung mit Wärmerückgewinnung. Die Einspeisung der zurückgewonnenen Wärme erfolgt
ebenfalls in einen Pufferspeicher.
Das Fazit nach nunmehr drei Jahren Betrieb
fällt sehr positiv aus. Das Energiekonzept
erweist sich als absolut praktikabel und alltagstauglich. Die Betriebsstunden des BHKW
betrugen mehr als 6.000 Stunden jährlich.
Eine sehr hohe Mieterzufriedenheit ist festzustellen, nicht zuletzt aufgrund der sehr niedrigen
Heizkosten. Um die verhältnismäßig hohen
Wartungskosten bereinigt, betrugen die reinen
Heiz- und Warmwasseraufbereitungskos­ten 140,00
bzw. 280,00 EUR jährlich pro Wohnung. Der Energiebedarf der Neubauten ist mit 15,4 kWh/m²/a
einschließlich Warmwasser festgestellt worden.
Auch die Heizkosten der Mieter des Bestandsgebäudes konnten um ca. 30 Prozent reduziert
werden. Somit profitieren beide Gebäudegenerationen von diesem Konzept.
Auch die Umwelt steht als Gewinner da.
Gegenüber einer konventionellen Heizanlage
für die Neubauten und dem Bestandsgebäude
wird durch die eingesetzte Technik eine CO2Reduzierung von 24,1 t auf 9,8 t erreicht.
GEWOBA Nord, Baugenossenschaft eG, Schleswig
Vorstände: Dietmar Jonscher,
Steffan Liebscher
Ansprechpartner: Mario Cubela,
Bereichsleiter Techn. Management
Wohneinheiten: 7.054
n
Seite 16 • Ausgabe 1/2010
Dr. Klein
Dr. Klein spendet neues Zuhause für alleinerziehende Mütter
Weihnachtsgeschenke der anderen Art – von Katharina Naumann
Traditionen – gerade zur Weihnachtszeit – sind oftmals lieb gewonnene Bräuche, die ungern aufgegeben
werden. Auch bei Dr. Klein und dem Mutterkonzern Hypoport wurde jährlich eine Weihnachtstradition
gepflegt: der „Weihnachtslachs“. Kunden und Mitarbeiter konnten sich alljährlich an der Delikatesse
erfreuen. Trotzdem gab es bei allen Beteiligten keinen Augenblick des Zögerns, als der Vorschlag aufkam,
einmal neue Pfade zu beschreiten und auf die Weihnachtspräsente zu verzichten. Mit 10.000 Euro
beteiligten sich Dr. Klein und der Mutterkonzern Hypoport stattdessen an einem Selbsthilfeprojekt für
alleinerziehende Mütter in Ostafrika.
I
n Tansania unterstützt der Konzern ein genossenschaftlich orientiertes Hausbauprojekt
der DESWOS, Deutsche Entwicklungshilfe
für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen
e.V., das speziell allein erziehenden Frauen ein
neues Heim bieten wird. Viele von ihnen, deren
Männer oftmals an AIDS verstorben sind, leben
in katastrophalen Wohnverhältnissen. Nach
zwei Vorläuferprojekten entstehen nun drei
weitere Siedlungen mit 72 Häusern, die aus je
drei Räumen und außen liegenden Wasch- und
Toi­lettenhäuschen bestehen. Krankheiten durch
mangelnde Hygiene können so verhindert werden. Zudem erhält jedes der Häuser einen
Trinkwasser- und Stromanschluss. Daneben
werden auch Gemeinschaftshäuser errichtet, wo
die Frauen Weiterbildungen besuchen oder ihre
Kinder betreuen lassen können. So beziehen die
Projekte der DESWOS viele Bereiche des Lebens
mit ein. Denn Entwicklung verlangt unter
anderem sauberes Trinkwasser, Gesundheit,
ausreichend Bildung und soziale Strukturen.
Beim Hausbau sind die Frauen und Kinder unter
professioneller Anleitung mit eingebunden.
Gemeinschaftliches Planen, Organisieren und
Bauen in Selbsthilfe sind Grundpfeiler der
Projekte. Das stärkt die Identifikation und das
Gemeinschaftsgefühl. Die Gemeinschaftshäuser
dienen wiederum als Treffpunkte für die Sparund Kreditgruppe, die die Frauen gegründet
haben: Rückzahlungen für die Häuser werden in
Kleinkredite eingesetzt und verhelfen damit
weiteren Müttern zu einem eigenen Haus. Ein
wichtiges Instrument zur Selbsthilfe ist somit
geschaffen worden. Denn der traditionelle
Zugang zu Krediten bleibt den Betroffenen meist
verwehrt. So sorgt das Programm durch Unterstützung in den beiden Bereichen „Wohnen“ und
„Finanzierung“ für die Sicherheit und nachhaltige
Selbständigkeit der Frauen und verwirklicht das
Motto der DESWOS „Hilfe zur Selbsthilfe“.
Die DESWOS ist ein privater gemeinnütziger
Verein und wird von den im GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen organisierten Verbänden und
deren Mitgliedern getragen. Wohnungsnot
und Armut in Entwicklungsländern zu lindern
ist seit 40 Jahren der
Auftrag des Vereins.
Dieses Ziel unterstützen
mehr als 660 Wohnungsunternehmen des
GdW und über 170 Privatpersonen der Wohnungswirtschaft. Die
Wohnungs- und Immo­
bilienwirtschaft übernimmt damit Verantwortung für nachhaltige und richtungsweisende
Projekte in Entwicklungsländern.
Im Rahmen des GdW-Verbandstages 2009,
am 5. November in Berlin, würdigte der Schirmherr der DESWOS, Ulrich Wickert, die Großspender im feierlichen Rahmen persönlich. Die
Mitarbeiter von Dr. Klein und der Hypoport AG
hatten in diesem Jahr auf ihre weihnachtlichen
Präsente verzichtet und deren Wert stattdessen
gespendet. Aber nicht nur die Mitarbeiter, auch
die Kunden von Dr. Klein unterstützten die
Spendenaktion durch ihren Verzicht auf die alljährlichen Geschenke. So konnte ein Betrag von
10.000 Euro überreicht werden. Ein herzlicher
Dank ergeht an dieser Stelle an alle, die zur
Umsetzung der Projekte in Tansania auf diese
Weise beigetragen haben.
n
Impressum
Herausgeber und Verlag
Dr. Klein & Co. AG
Klosterstraße 71
10179 Berlin
Tel.: 030 / 420 86-1200, Fax: -1298
www.drklein.de
horizonte20xx@drklein.de
V.i.S.d.P.
Hans Peter Trampe
Redaktion
Nadine Winkelmann
Christina Cachandt
Layout
protype publishing
Druck
TAPPER & FREIE
Markenkommunikation, Lübeck
Auflage
2.700 Exemplare
Erscheinungsweise
3 Exemplare im Jahr
Document
Kategorie
Seele and Geist
Seitenansichten
41
Dateigröße
1 681 KB
Tags
1/--Seiten
melden