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Beispiel Olten - Fahrländer Partner AG

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Eigentum von Fahrländer Partner AG, Zürich
Makro-Lagerating Verkauf: Stadt Olten
Standort
4. Quartal 2014
PLZ
4600
Stadt
Olten (BFS: 2581)
Ortschaft
Olten (FPRE: SO185)
Agglomeration BFS
Olten-Zofingen (seit 1930)
Gemeindetyp BFS
Mittelzentrum
MS-Region
Olten (BFS: 44)
Kanton
Solothurn
FPRE-Region
Mittelland
FPRE-Raumtyp
Fusionen:
Andere Agglomerationen
-
Inhalt
Makro-Lagetext Geschäft: Stadt Olten
Makro-Lagerating Verkauf: Stadt Olten
Fahrländer Partner AG
Raumentwicklung
13.11.2014
Eigentum von Fahrländer Partner AG, Zürich
Makro-Lagetext Geschäft: Stadt Olten
Stadt
Olten
4. Quartal 2014
Das Mittelzentrum Olten ist gemäss Agglomerationsdefinition 2000 des BFS Kern einer Agglomeration mit 49'651 Haushalten (2012)
und 114'482 Einwohnern (2013). Die Stadt Olten zählt 17'278 Einwohner (2013) bzw. 8'331 Haushalte (2012) (durchschnittliche
Haushaltsgrösse: 2.1). 30.7% der Haushalte zählen im Jahr 2012 zu den oberen Schichten (Schweiz: 28.8%), 34.8% der Haushalte
zu den mittleren Schichten (Schweiz: 39.7%) und 34.5% der Haushalte zu den unteren Schichten (Schweiz: 31.5%). 1'668 Betriebe
mit 19'650 Beschäftigten weist die Stadt Olten im Jahr 2012 gemäss Betriebszählung des BFS (STATENT) auf. Von den 15'594
vollzeitäquivalenten Stellen sind 14.9 (0.1%) im 1. Sektor, 2'372 (15.2%) im Industrie- und 13'208 (84.7%) im Dienstleistungssektor.
Die am schnellsten mit dem motorisierten Individualverkehr von Olten aus erreichbaren Zentren sind Zofingen (19 Min.), Aarau (19
Min.) und Balsthal (26 Min.). Mit dem öffentlichen Verkehr gelangt man am schnellsten nach Zofingen (18 Min.), Aarau (20 Min.) und
Lenzburg (22 Min.).
Gemessen am Anteil der vollzeitäquivalenten Stellen (VZA) sind die wichtigsten Branchen in Olten gemäss Betriebszählung des BFS
«Landverkehr und Transport in Rohrfernleitungen» (13.4% der VZA), «Gesundheitswesen» (9.9% der VZA) und «Erziehung und
Unterricht» (7.3% der VZA).
Olten verfügt gemäss Bundesamt für Raumentwicklung über eine Bauzonenfläche von insgesamt 370 Hektaren. Dabei liegt der Anteil
der für Arbeitsnutzungen vorgesehenen Flächen bei rund 25%. Davon waren im Jahr 2012 mindestens 9% (Bandbreite: 9% - 15%)
unüberbaut, was einer verfügbaren Fläche für Arbeitsnutzungen von mindestens 8.2 Hektaren (Bandbreite: 8.2 - 13.9 Hektaren)
entspricht. Damit liegt der Anteil der Bauzonenreserven für wirtschaftliche Aktivitäten in Olten unter dem der MS-Region Olten
(mindestens 33%) und unter dem der FPRE-Region Mittelland (mindestens 26%).
Die Marktmiete einer typischen Bürofläche (Neubau) liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodellen von FPRE bei 244
CHF/m²a. Typische Verkaufsflächen-Mieten liegen bei 262 CHF/m²a. Gemäss Prospektivmodell Geschäft von FPRE ist in den
kommenden 15 Jahren im mittleren Szenario und bei gleichbleibender Raumplanungspolitik in der Stadt Olten mit einer
Zusatznachfrage von 94'411 m² (+7%) Bruttogeschossfläche im Geschäftsflächenbereich zu rechnen.
Makro-Lagerating Verkauf: Stadt Olten
Stadt
Olten
4. Quartal 2014
Indikatoren
Aktuelle Einschätzung
Marktgrösse und Bauzonenreserven
1
1.5
2
2.5
3
3.5
4
Prospektive Einschätzung
4.5
Wohnen (MWG)
X
Büro
X
1
Haushalte
1.5
2
2.5
3
3.5
4
+
1
4.5
5
--
≈
-
+
1.5
2
2.5
3
3.5
4
4.5
5
--
-
1.5
2
2.5
3
3.5
4
1.5
2
++
≈
+
++
≈
+
++
≈
+
++
X
4.5
5
--
-
2.5
3
3.5
4
4.5
5
--
-
X
2
+
X
Stadt
1.5
≈
X
X
1
2.5
3
Niveau und Veränderung
3.5
X
4
4.5
5
--
-
X
X
Nutzermarkt: Angebotsentwicklung
--
≈
-
Wohnen (MWG)
X
Büro
X
Verkauf
X
1
1.5
2
2.5
3
3.5
4
4.5
5
--
-.
-
Wohnen (MWG)
X
Büro
X
X
Verkauf
X
X
Quellen: BFS, RESC FPRE, IMBAS FPRE, Prospektivmodell FPRE.
++
X
X
1
++
X
X
1
+.
X
X
Niveau und Veränderung
Transaktionsmarkt: Markttemperatur und Trend
.+
X
X
Kaufkraft
Wirtschaft: Steuerbelastung jur. Personen
≈
X
Soziale Schichtung
Wirtschaft: Wertschöpfungsstarke Branchen
.-
X
Beschäftigte Verkauf
Bevölkerung: Steuerbelastung
-
X
Beschäftigte Büro
Bevölkerung: Stadt
--
X
Verkauf
Entwicklung
5
-.
.-
≈
+
.+
+
++
+.
++
X
13.11.2014
Makro-Lagerating Verkauf: Stadt Olten
Stadt
Olten
4. Quartal 2014
Teilratings Verkauf
Aktuelles Rating
Prospektives Rating
Marktgrösse und Bauzonenreserven
3.0
4.0
Entwicklung Beschäftigte Verkauf
3.5
3.5
Kaufkraft
4.0
2.5
Angebotsentwicklung ≈ Nachfrageentwicklung
Angebotsentwicklung
Aktuelle Markttemperatur und langfristiger Trend
Markttemperatur und Trend
Gesamtrating Verkauf
Markttemperatur
Trend
sehr hoch
- - bis –
Aktuelles Rating
Prospektives Rating
3.71
3.70
Rating
Einschätzung
Guter Standort mit gleichbleibendem relativem Ausblick
Interpretation der Ratings
Das aktuelle und das prospektive Makro-Lagerating von Fahrländer Partner beurteilt einen Standort im Vergleich zu allen anderen
Standorten. Es handelt sich um ein relatives Rating. Das heisst: Eine Verbesserung des prospektiven Ratings gegenüber dem
aktuellen Rating kann in einem sinkenden Markt eine negative Entwicklung bedeuten, wobei diese weniger ungünstig ist, als die
Entwicklung des Gesamtmarktes.
Relatives Rating
4.50 - 5.00: Exzellent
30%
25%
4.00 - 4.49: Sehr gut
3.50 - 3.99: Gut
20%
3.00 - 3.49: Durchschnittlich
2.50 - 2.99: Ungünstig
15%
2.00 - 2.49: Schlecht
1.50 - 1.99: Sehr schlecht
1.00 - 1.49: Extrem schlecht
10%
5%
0%
1.00 1.49
1.50 1.99
2.002.49
Aktuelles Rating
2.50 2.99
3.00 3.49
3.50 3.99
4.00 4.49
4.50 5.00
Prospektives Rating
Hinweis
Fahrländer Partner berechnet die Standort- & Marktratings mit grösster Sorgfalt anhand der jeweils verfügbaren aktuellsten Zahlen.
Die Aussagen beziehen sich auf die datengestützte Einschätzung des generellen Standorts, ohne dabei die Eigenschaften der
Mikrolage und des Objekts sowie die «Stimmigkeit» der Gesamtkonstellation zu berücksichtigen.
Quellen: BFS, RESC FPRE, IMBAS FPRE, Prospektivmodell FPRE.
13.11.2014
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