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13.10.2014 Anlässlich eines geplanten Jahresdefizits 2014 beim

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FREIE WÄHLER
STADTVERBAND AUGSBURG
VOLKER SCHAFITEL* ARCHITEKT
STADTRAT
STELLVERTRETENDER
VORSITZENDER
MAXIMILIANSTRASSE 14
86150 AUGSBURG
TELEFON 0821 / 34467-24
info@freie-waehler-augsburg.de
13.10.2014
Anlässlich eines geplanten Jahresdefizits 2014 beim Eigenbetrieb Altenhilfe von knapp 2,1
Mio € und eines tatsächlichen Defizits 2014 von knapp 3.3Mio€ (Defizitplus von ca. 1,2Mio€)
im Jahr 2014, stellt sich die Frage, ob die Stadt das Desaster beim Eigenbetrieb Altenhilfe,
welches, der ehemalige Sozialreferent Weinkamm insbesondere in Form des Pflegeheimes
Lechrain hinterlassen hat annähend überblickt.
Nachdem das Pflegeheim Lechrain seit Mitte 2013 in Betrieb ist, deutet alles darauf hin, dass
dort das große Loch klafft. Dies ist erstaunlich, weil der „Businessplan“ der Beraterfirma
Schwan&Partner für das erste Jahr lediglich ein Defizit von 29.451 € für Lechrain ausweist,
und dieser Businessplan Entscheidungsgrundlage für den Stadtrat war, das Haus für jährlich
1.388.888,-- € vom „Pflegeimmobilienprofi“ Erl-Bau anzumieten und es selbst zu betreiben.
Trotz dieser Fehleinschätzung von 4000% im bisherigen Wirtschaftsplan 2012/13 von
Schwan&Partner stellt sich die Frage, weshalb diese Beraterfirma im September 2014 mit
der Erstellung des Wirtschaftsplans für 2015 beauftragt wurde.
Die 3 Falschansätze von Schwan&Partner im Businessplan 2011 für das Haus Lechrain:
Die Belegungsübersicht der Augsburger Altenheime 2014 zeigt deutlich, das bei allen
Heimen nahezu Vollauslastung zwischen 90% und 100% herrscht, während das Haus
Lechrain mit 50% ausgelastet ist, von Schwan &Partner aber mit 95% für 2014 prognostiziert
wurde. Das wirkt sich natürlich extrem auf die Wirtschaftlichkeit des Heims aus, denn die
Millionenmiete an Erl-Bau läuft weiter und ist für 25 Jahre mit Steigerungsindex vereinbart.
Die Anschaffungskosten für Inventar, welche die Stadt zu leisten hat, wurden von
Schwan&Partner im Businessplan mit 1.089 Mio € veranschlagt. Dies ist ein utopisch
niedriger Ansatz von 6000 € pro Pflegeplatz der von Branchenkennern bei 10.000-12.000 €
pro Platz kalkuliert wird. Tatsächlich wurden dem Stadtrat 2013 1,8Mio € zum Beschluss
vorgelegt was exakt dem Branchenwert von 11.000€ pro Pflegeplatz entspricht.
Durch die Neueinstellung von 20 Vollzeitkräften errechnet Schwan&Partner eine
Kosteneinsparung von 180.000 € im Jahr (Pro Pflegekraft 9000 €/Jahr) .Dies wäre nur mit
Lohnkürzungen von 25% zu realisieren, was bei dem derzeitigen Pflegekräftemangel so gut
wie ausgeschlossen ist!.
Welche Gründe könnte die Fehlprognose der städtischen Beraterfirma haben, wenn man
davon ausgeht, dass es sich bei Schwan&Partner um eine der führenden Beraterfirmen im
Pflegebereich handelt. Mangelnde Professionalität kann es wohl nicht sein!
Das Familienunternehmen ErlBau aus Deggendorf hat die „Pflegeimmobilie“ zu seinem
wichtigsten Geschäftsmodell entwickelt. Mit den Vertriebsargumenten „Rendite“ und
„Demographie“ erstellt das Unternehmen in Süddeutschland Pflegeheime und sucht sich
dafür in der Regel einen privaten Betreiber, dem er das erstellte Objekt langjährig (25Jahre)
mit Steigerungsindex vermietet. Mit dieser „25-jährigen Mietgarantie“ sucht sich ErlBau
private Anleger, denen sie Pflegeapartments im Teileigentum verkauft. Kurios dabei ist, dass
das Teileigentum (Pflegeapartment) nur ca. 17m2 hat, und die dazugehörige Allgemeinfläche
ca. die 3-fache Größe (54m2) einnimmt. Inwieweit man bei diesem Verhältnis noch von
einem „abgeschlossenen Teileigentum“ sprechen kann ist grenzwertig.
ErlBau bietet seinen Anlegern eine Rendite zwischen 4% und 5% über 25 Jahre an.
Mit dem Verkaufsargument „alt werden wir alle“ finden sich genügend Käufer. Für die
Businesspläne, die dem „Geschäftsmodell Pflegeimmobilie“ die wirtschaftliche Grundlage
und Seriosität geben, bedient sich ErlBau schon viele Jahre der renommieren Beraterfirma
Schwan&Partner, die z.B. für ErlBau ein Standortgutachten in Affing erstellt hat, welches
sich bei genauer Betrachtung als „Schönpapier“ entpuppt hat. Das Heim wurde aus guten
Gründen nicht gebaut.
Es ist ein Skandal, wenn Schwan&Partner für die Stadt Augsburg einen Businessplan
erstellt, auf dessen Ergebnis die Stadt einen 25-jährigen Mietvertrag mit ErlBau abschließen
wird, und Schwan&Partner gleichzeitig das Beratungsunternehmen von ErlBau ist.
Im Ergebnis stellt sich die Frage, was veranlasst die Stadt Augsburg ein Pflegeheim für
einen Preis zu mieten, welches sie für einen Bruchteil des Kosten beim Eigenbau selbst
finanzieren könnte?
Nach aktuellen Erfahrungswerten liegen die Herstellungskosten eines Pflegeplatzes
zwischen 80.000 € und 100.000 Euro. 183 Plätze des Hauses Lechrain kosten demnach ca.
16,5Mio € Auf eigenem Grundstück gebaut, kostet das Heim bei 2% Finanzierungskosten
jährlich 330.000,-- €. Das sind gut 1Mio € weniger als die Stadt Miete an ErlBau bezahlt.
Selbst bei dem Erwerb eines Fremdgrundstückes liegen die Finanzierungskosten bei
weniger als der Hälfte der jetzt gezahlten Miete.
Anhand dieser einfachen Rechnung müsste jedem Politiker ein Licht aufgehen!
Ist es Ahnungs-, oder Verantwortungslosigkeit oder steckt dahinter das Interesse, allen
Beteiligten und Akteuren nebst der eigenen Stadtsparkasse auf Kosten des Gemeinwohls
satte Gewinne zufliesen zu lassen?
v.R. Herbert Wörner (ehemaliger Grundstückeigentümer), Dr. Walter Eschle (Stadtsparkasse),
Oberbürgermeister Dr. Kurt Gribl, Frank Kühnhauser (Erlbau), Susanne Greger (komm. Werkleitung Altenhilfe),
Sozialreferent Max Weinkamm, Alois Erl Junior mit Nachwuchs (Erlbau), Alois Erl Senior (Erlbau), Bauleiter
Markus Plecher ( Erlbau), Alois Erl Senior (Erlbau) und Michael Erl (Erlbau).
2
Auf der Basis eines „visionären Businessplans“ von Schwan&Partner verdiente ErlBau
nach meiner Berechnung nicht viel weniger als 10 Mio € an der Pflegeimmobilie Lechrain.
Auch die Stadtsparkasse nahm einen Millionenbetrag über Provisionen und Finanzierungen
bei einer Verkaufssumme von ca. 29 Mio€ an Privatanleger ein.
Verdient haben an diesem Geschäft die Bauträger, Berater, Banken und Privatanleger
Das Defizit zahlen die Bürger von Augsburg - und zwar 25 Jahre lang.
Weshalb sich dabei die Erwartungen des OB Gribl erfüllt haben, wir er auf der Homepage
der Fa. ErlBau zitiert wird, bleibt unklar:
Genauso bleibt unklar, weshalb sich OB Gribl, Sozialreferent a.D. Weinkamm („ich habe
durch einen gemeinsamen Bekannten die Fa. ErlBau kennen gelernt und bin sofort
angesprungen“) und der Verwaltungsbeirat von Lechrain J.Sedlmayer auf Videos für die
Firma ErlBau als Werbeträger eines finanziellen Heimdesasters zur Verfügung stellen!
http://www.youtube.com/watch?v=tIc2qVCxgzU&list=UUu1niBZdN2OzDhBDsmxwC3w
Es scheint dieser Stadtregierung jedes Gespür an Zurückhaltung abhanden gekommen zu
sein, wenn es darum geht, den gewählten Kopf als Werbeträger für die Privatwirtschaft zur
Verfügung zu stellen. Darauf angesprochen werden derartige Aktionen mit der
„Unterstützung der heimischen Wirtschaft“ begründet, was wohl für den Deggendorfer
Baulöwen nicht anwendbar ist. Auch die positive Äußerung („ es geht nicht um schnelles
Geld“) wurde längst durch die Realität eingeholt, denn der vielgelobte „fachliche Begleiter
ErlBau“ hat bewiesen, dass er nur an seinem eigenen Erfolg interessiert ist.
3
Folgende Fragen stellen sich längst:
•
War dem Stadtrat bei seiner Entscheidung bekannt, dass es sich bei Haus Lechrain um
das Geschäftsmodell „Teileigentum“ der ErlBau handelt?
•
Lag dem Stadtrat der Businessplan von Schwan&Partner und der Mietvertrag mit
ErlBau vor?
•
Ist dem Stadtrat bekannt, dass der Businessplan 2011 von Schwan&Partner für
Lechrain unrealistisch war und weshalb wird dem Stadtrat trotzdem empfohlen,
Schwan&Partner mit künftigen Wirtschaftsplänen zu beauftragen?
•
Wusste die Stadt, dass Schwan&Partern die langjährige Beraterfirma von ErlBau ist?
•
Warum ist der Eigenbetrieb Altenhilfe nicht wie andere private Wohlfahrtsverbände in
der Lage ihren eigenen Wirtschaftsplan zu erstellen?
•
Warum produziert der Eigenbetrieb Altenhilfe jährlich über 3 Mio € Defizit während die
anderen Wohlfahrtsverbände ihre Altenheime ohne Verluste betreiben?
•
Wie kommen OB Gribl und Sozialreferent Weinkamm dazu, Werbeträger für ErlBau zu
spielen, wo diese Firma der Stadt ein Millionendefizit beschert hat?
•
Wie verantwortet Max Weinkamm seine Fehlenscheidung, die der Stadt jährlich über
eine Million kostet und dies vorrausichtlich die nächsten 25 Jahre?
•
Mit welchem „Businessplan“ hat sich Dr. Stefan Kiefer um das Sozialreferat beworben
und wie sieht sein „Sanierungskonzept Eigenbetrieb Altenhilfe“ bis 2020 aus?
•
Wie rechtfertigt die Stadtregierung ein Defizit von jährlich über 3Mio € mit der Aufgabe
„bürgerschaftliche Grundversorgung“ während andere Wohlfahrtsverbände diese
Aufgabe ohne Defizit erfüllen?
•
Wie rechtfertigt die Stadtsparkasse den Vertrieb von überteuerten Immobilieneinheiten
gegenüber den Käufern?
•
Wie rechtfertigt die Stadtsparkasse den Vertrieb von überteuerten Immobilieneinheiten
gegenüber den Augsburger Bürgern, die sie indirekt als Garanten für eine zu hohe
Rendite benutzt.
Dass im Haus Lechrain die Pflege nicht rund läuft, wie den Medienberichten der letzten Tage
zu entnehmen ist, hängt womöglich damit zusammen, dass man versucht, beim
Pflegepersonal laut Businessplan von Schwan&Partner jährlich 180.000 Euro Gehalt
einzusparen. Qualifizierte Pflegekräfte verlangen zurecht leistungsgerechte Bezahlung!
http://www.augsburger-allgemeine.de/augsburg/Kripo-ermittelt-Pflege-im-Seniorenheimausser-Kontrolle-id31629537.html
Dass das Haus Lechrain von Anfang an eine politische Fehlenscheidung, Fehlinvestition und
soziologische Fehlplanung ist, wird einem klar, wenn man etwas von der dünnschichtigen
und politisch aufgetragenen Goldoberfläche abkratzt. Tiefer will man gar nicht bohren!
Volker Schafitel, Architekt
Stadtrat
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