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Kostengünstige und betriebskostensenkende

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Bauforschung
Kostengünstige und betribskosten-
F 2138
senkende Modernisierungsmassnahmen
Fraunhofer IRB Verlag
F 2138
Bei dieser Veröffentlichung handelt es sich um die Kopie
des Abschlußberichtes einer vom Bundesmini sterium für
Verkehr, Bau- und Wohnungswesen -BMVBW- geförderten Forschungsarbeit. Die in dieser Forschungsarbeit
enthaltenen Darstellungen und Empfehlungen geben
die fachlichen Auffassungen der Verfasser wieder. Diese
werden hier unverändert wiedergegeben, sie geben
nicht unbedingt die Meinung des Zuwendungsgebers
oder des Herausgebers wieder.
Dieser Forschungsbericht wurde mit modernsten
Hochleistungskopierern auf Einzelanfrage hergestellt.
Die Originalmanuskripte wurden reprotechnisch, jedoch
nicht inhaltlich überarbeitet. Die Druckqualität hängt von
der reprotechnischen Eignung des Originalmanuskriptes
ab, das uns vom Autor bzw. von der Forschungsstelle
zur Verfügung gestellt wurde.
© by Fraunhofer IRB Verlag
Vervielfältigung, auch auszugsweise,
nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Verlages.
Fraunhofer IRB Verlag
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70504 Stuttgart
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Telefax (07 11) 9 70 - 25 08
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www.baufachinformation.de
GEWOS
Beratung
Planung
IForscnung
KOSTENGÜNSTIGE UND
BETRIEBSKOSTENSENKENDE
MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN
Sammlung und Bewertung von Erfahrungen
BI6 - 80 01 87 - 105
Endbericht
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Hamburg, September 1989
GLIEDERUNG
KURZFASSUNG
Seite
1. Vorbemerkung
1
2.
Forschungsstand
2
2.1 Was sind Betriebskosten?
2
2.2 Entwicklung der Betriebskosten
6
3.
2.3 Zusammenhang zwischen Modernisierungen und Betriebskosten
11
2.4 Möglichkeiten der Betriebskostensenkung 12
Betriebskostensenkende Maßnahmen
16
3.1 Betriebskostensenkende Maßnahmen im Bereich der
Wasserver- und -entsorgung
16
3.1.1 Kosten und Verbrauch
16
3.1.2 Toilettenspülung
21
3.1.3 Wasserarmaturen 26
3.1.4 Wohnungswasserzähler 28
3.1.5 Ersatz von Trinkwasser 35
3.1.5.1 Regenwassernutzung
35
3.1.5.2 Grauwassernutzung
41
3.1.5.3 Komposttoiletten
42
3.2 Betriebskostensenkende Maßnahmen im Bereich der
Müllentsorgung
44
3.2.1 Gebühren und Müllmengen
44
3.2.2 Trennung in Wertstoffe und Restmüll
47
3.2.3 Verkürzung der Transportwege 49
3.2.4 Veränderung der Behältergröße 50
3.2.5 Komprimieren des Mülls
52
3.2.6 Aufhebung von Müllschluckeranlagen 52
Seite
3.3 Betriebskostensenkende Maßnahmen im Bereich
der Beleuchtung
53
3.3.1 Energiesparlampen
53
3.3.2 Bewegungsmelder
55
3.4 Betriebskostensenkende Maßnahmen im Bereich
der Pflege der Außenflächen
56
3.4.1 Mieter- und Hausgärten
56
3.4.2 Abstandsbeete in Mieterpflege 57
3.4.3 Reduzierung pflegeintensiver Rasenflächen 58
3.4.4 Wildwiesen
58
4.
Empfehlungen zur Betriebskostensenkung 5.
Literaturverzeichnis
60
TABELLENVERZEICHNIS
Seite
Tabelle 1
UMLAGEFAHIGE BETRIEBSKOSTEN JANUAR BIS DEZEMBER 1987
Anteile an den Gesamtkosten
6
Tabelle 2
ENTWICKLUNG DER BETRIEBSKOSTENPAUSCHALEN IN HAMBURG
(IN DM JE QUADRATMETER UND MONAT)
7
Tabelle 3
BETRIEBSKOSTEN UND NETTOWARMMIETEN NACH BAUALTER UND
AUSSTATTUNG IN HAMBURG 1986 (IN DM JE QUADRATMETER
UND MONAT)
8
Tabelle 4
ENTWICKLUNG DER BETRIEBSKOSTEN IN HAMBURG VON 1971 BIS 1988
9
Tabelle 5
AUFGLIEDERUNG DER BETRIEBSKOSTEN EINER 70 m 2 GROSSEN
WOHNUNG IN HAMBURG 1988
10
Tabelle 6
BETRIEBSKOSTEN NACH MODERNISIERUNG VON BAD UND KOCHE 12
Tabelle 7
STRUKTUR DER BETRIEBSKOSTEN (Li1RRACH) 13
Tabelle 8
AUFTEILUNG DER BETRIEBSKOSTEN 14
Tabelle 9
TÄGLICHER GESAMTWASSERVERBRAUCH JE PERSON 1989 IN
HAMBURG
Aufteilung nach Verbrauchsarten
16
Tabelle 10
WASSERVERBRAUCH PRO EINWOHNER UND TAG IN EUROPA
(Beispiele)
17
Tabelle 11
OBERSICHT OBER DIE WASSERPREISE UND DIE BELASTUNG
FOR DIE ALLGEMEINEN VERBRAUCHER IN VERSCHIEDENEN
STÄDTEN IN DER BUNDESREPUBLIK DEUTSCHLAND
(Stand 15.06.1987)
^
'8
Seite
Tabelle 12
VERÄNDERUNGEN
DER WASSERGEBOHREN 1979 - 1987
IN HAMBURG
17
Tabelle 13
EINFACHE TIPS ZUM WASSERSPAREN
20
Tabelle 14
WASSERSPARMÜGLICHKEITEN DURCH SPARSPOLKÄSTEN
(in m 3 /Person und DM/Person)
23
Tabelle 15
HAUSMOLLGEBOHREN IM VERGLEICH (STAND NOVEMBER 1988)
Gebühren pro Quartal in DM)
44
Tabelle 16
MOLLGEBOHREN UND BETRIEBSKOSTEN IN HAMBURG
FOR EINE 70 m 2 GROSSE WOHNUNG
45
Tabelle 17
ZUSAMMENSETZUNG DES HAUSMOLLS
46
Tabelle 18
MOLLGEBOHREN IN HAMBURG IN ABHÄNGIGKEIT VOM TRANSPORTWEG FOR 110-LITER-MOLLBEHÄLTER
(Quartalsweise; Stand 12/1988)
49
Tabelle 19
PREISVERHÄLTNIS ZWISCHEN MOLLBEHÄLTERN MIT 120 LITERN
UND 1.100 LITERN VOLUMEN (quartalsweise)
50
Tabelle 20
MOLLGEBOHREN IN HAMBURG IN ABHÄNGIGKEIT VON DER
BEHÄLTERGRÜSSE (jeweils kürzester Transportweg;
quartalsweise; Stand 12/89)
51
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
Seite
Abbildung 1
MIETBESTANDTEILE NACH DER II. BV (§§ 18 ff.)
2
Abbildung 2
TOILETTENSPOLUNG. ANTEIL AM TRINKWASSERVERBRAUCH
21
Abbildung 3
WOHNUNGSWASSERZAHLER
33
Abbildung 4
KLARANLAGE UNFUNKTIONIERT IN ZISTERNE
35
Abbildung 5
BEISPIEL EINER REGENWASSERVERWENDUNGSANLAGE
38
Abbildung 6
REGENWASSER-NUTZUNGSANLAGE
39
Abbildung 7
PFLANZENKLARTEICH IN BERLIN KREUZBERG BLOCK 6
41
Abbildung 8
SCHNITT DURCH DEN KOMPOSTBEHÄLTER
43
I. ZIELSETZUNG
Das Schlagwort "Zweite Miete" für die Betriebskosten, die neben den
Nettokosten der Wohnung fällig werden, weist auf die zunehmende
Bedeutung der Betriebskosten hin. Ihr Anteil ist in den vergangenen
Jahren deutlich angestiegen und macht z.T. bis zu 30 % der Nettomiete aus.
Die Betriebskosten im Einzelfall streuen sehr breit, da sie von der
baulichen Ausstattung, den örtlichen Gebühren und dem Nutzerverhalten abhängig sind.
Wurden bisher Modernisierungen in den Wohnungen durchgeführt, insbesondere im Bereich der Sanitäreinrichtungen, hatte dies in der
Regel eine Erhöhung der Betriebskosten zur Folge. Dies hing jedoch
im wesentlichen vom Nutzerverhalten ab, das sich mit dem verbesserten Angebot änderte. Anfang der achtziger Jahre wurden von GEWOS
und HECKMANN Betriebskostenerhöhungen bis zu 3,00 DM je m 2 Wohnfläche und Jahr durch Modernisierungsmaßnahmen festgestellt.
In Zukunft wird jedoch der Anteil der Modernisierungen, der zu einer Standardverbesserung mit Ausweitung des Verbrauchs geführt hat,
abnehmen. Zunehmen wird dagegen die Instandsetzung und Modernisierung von Wohnungen mit Normalausstattung. Bei einem allgemein angestiegenen ökologischen Interesse der Bevölkerung, und aufgrund des
erheblichen Anteils der Betriebskosten an der Gesamtmiete, wird
auch aus der Sicht des Mieters ein zunehmendes Interesse an betriebskostensenkenden Modernisierungen bestehen, wie es im Bereich
des Eigenheimbaues bereits festzustellen ist.
In Zukunft ist - selbst bei unveränderter Ausstattung der Wohnungen
- mit steigenden Zuwachsraten insbesondere bei den Kosten der Verund Entsorgung zu rechnen. So liegt der Preis für einen Kubikmeter
Wasser incl. Abwasser im Durchschnitt heute bei rund 5,00 DM, in
der Diskussion sind jedoch Gebühren von über 10,00 DM je Kubikmeter (z.B. Schleswig-Holstein, Köln).
Gerade beim preiswerteren Wohnraum ist der Anteil der Betriebskosten an der Gesamtmiete erheblich. Tabelle A zeigt das Verhältnis
zwischen Betriebskosten und Nettokaltmiete aus der Mietenspiegelerhebung Hamburg 1986.
- 2
TABELLE A: BETRIEBSKOSTEN UND NETTOWARMMIETEN NACH BAUALTER UND
AUSSTATTUNG IN HAMBURG 1986 (IN DM JE QUADRATMETER UND
MONAT)
Betriebskosten
Nettokaltmiete
Anteil der
Betriebskosten
an der
Nettokaltmiete
vor 1918
A: ohne Bad und ohne SHZ
B: mit Bad oder SHZ
C: mit Bad und SHZ
1,19
1,23
1,24
4,56
6,04
7,30
26
20
17
1,23
1,26
1,40
4,44
5,72
6,82
28
22
21
1,48
1,60
6,43
7,57
23
21
1,72
1,76
1,67
1,49
8,21
8,43
10,35
11,14
21
21
16
13
1919 - 1948
D: ohne Bad und ohne SHZ
E: mit Bad oder SHZ
F: mit Bad und SHZ
1949 - 1960
G: mit Bad oder SHZ
H: mit Bad und SHZ
I:
K:
L:
M:
1961
1968
1972
1978
- 1967
- 1971
- 1977
und später
Quelle: GEWOS 1987: Grundlagendaten für den Hamburger Mietenspiegel
1986. Band 1: Stichprobe, Erhebung und Ergebnisse, S. 38
und 51
Angesichts einer absehbar nur gering zunehmenden Mietzahlungsfähigkeit und Wohnkaufkraft breiter Schichten der Bevölkerung muß
über eine mögliche Reduzierung der Betriebskosten nachgedacht werden. Letztendlich ist auch sparsamer Umgang mit Wasser und die
Vermeidung von Abfall aus ökologischen Gründen erforderlich.
Der Bundesminister für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau hat daher GEWOS beauftragt, Ansätze und Erfahrungen zu sammeln und auszuwerten, wie durch aufwandssparende kostengünstige Modernisierungsmaßnahmen gleichzeitig die Betriebskosten von Wohnungen gesenkt
bzw. stabilisiert werden können.
-3
II. DURCHFÜHRUNG
Nach einer Literaturrecherche und -analyse und der Aufbereitung
bei GEWOS vorhandener Daten zur Mietzusammensetzung und -entwicklung wurde im Rahmen eines BMBau-Forschungsauftrags zur "Optimierung von Investitions- und Instandhaltungskosten in Abhängigkeit
vom Nutzerverhalten", bei dem eine bundesweite Befragung von 300
Wohnungsunternehmen stattfand, eine Frage nach Erfahrungen mit
betriebskostensenkenden Maßnahmen angehängt. Mit den Unternehmen,
die Gesprächsbereitschaft signalisierten, wurden Expertengespräche
der Wasserwirtschaft, der Verwaltung und Vertretern anderer Wohnungsunternehmen. Insgesamt wurden Ergebnisse aus 32 Expertengespräche berücksichtigt.
III. ERGEBNISSE
Einsparungen im Bereich der Betriebskosten sind in folgenden Bereichen möglich:
-
Wasserver- und Entsorgung
Müllentsorgung
Beleuchtung (außerhalb der Wohnung)
Pflege der Außenanlagen.
Die Kosten für Wasserver- und Entsorgung machen bei den Betriebskosten den größten Einzelposten aus (in den untersuchten Beispielen
zwischen 42 und 45 %).
1950 wurden in privaten Haushalten in der Bundesrepublik Deutschland im Durchschnitt 85 Liter Wasser pro Kopf und Tag verbraucht,
heute verbraucht jeder Bundesbürger 145 Liter Trinkwasser täglich.
32 % des Trinkwassers werden von jedem Bundesbürger täglich im
Durchschnitt bei der Toilettenspülung benötigt. In diesem Bereich
bestehen die besten Möglichkeiten der Wassereinsparung.
ToiJettenspülkästen mit Spartaste können pro Jahr und Person bis zu
8 m Wasser einsparen. Den Einspareffekt zeigt die Tabelle C.
Ein großer Teil der angesprochenen Wohnungsunternehmen rüstet inzwischen die Wohnungen auf Sparspüler um. In der Regel gibt es dafür keine "Wassersparprogramme", sondern der Ersatz erfolgt bei
notwendiger Instandsetzung. Neben den Sparspülkästen gibt es inzwischen auch die Möglichkeit der Umrüstung bei Druckspülern.
Toilettenbecken, deren veränderte Form die notwendige Durchspülmenge auf 6 1 bei einem Modell sogar auf 4 1 berschränkt, ermöglichen gegenüber den bisher üblichen 9 1 Wasser für eine Vollspülung ebenfalls eine erhebliche Trinkwassereinsparung. Der mögliche Ersatz des Trinkwassers bei der Toilettenspülung durch Grau-
- 4
Abb. B Trinkwasserverbrauch eines
Bundesbürgers (145 Liter-100%)
Sonstiges 6%
Wohnungsreinigung 3%
\\\\\\\\\\\\O
Waschen der Wäsche 14
Geschirrspülen 6%
Kochen und Trinken 3%
Körperpflege 6%
Baden
und Duschen 30%
GEWOS
734-3
TABELLE C: WASSERSPARMÖGLICHKEITEN DURCH SPARSPÜLKÄSTEN
(in m 3 /Person und DM/Person)
9 LiterSpülung
Wasser m3/Person
pro Tag
pro Monat
pro Jahr
0,045
1,350
16,200
Kosten DM/Person
im Monat
im Jahr
7,09
85,05
Sparspülung
0,021
0,630
7,560
3,31
39,69
Einspareffekt
0,024
0,720
8,640
3,78
45,36
Quelle: Eigene Berechnungen, angenommener Wasser- und Abwasserpreis
5,25 DM/m3
-5
wasser- oder Regenwassernutzung oder der Gebrauch von Komposttoiletten wird dagegen erst in wenigen Fällen in Pilotprojekten
durchgeführt.
Eine andere Möglichkeit des Wassersparens und damit der Betriebskostensenkung besteht in der Reduzierung der durchlaufenden Wassermengen beim Händewaschen, Duschen o.ä.. Die Hamburger Umweltbehörde hat zusammen mit der Schiffszimmerergenossenschaft einen
Großversuch "kleines Wassersparpaket" durchgeführt, bei dem 400
Wohnungen mit Unterbrechertasten bei den Toilettenspülkästen und
Durchlaufmengenbegrenzern an den Wasserzapfstellen und am Duschkopf
ausgerüstet wurden. Bei Investitionskosten von 42,71 bis 70,75 DM
je nach Wohnung, die zu 100 % durch die Umweltbehörde gefördert
wurden, ergaben sich nach zwei Jahren Wasserspareffekte zwischen 12
und 22 %. Zur Zeit stattet die Schiffszimmerergenossenschaft alle
ihre Wohnungen mit dem "kleinen Wassersparpaket" aus.
Die starke Schwankung des Wasserverbrauchs und auch der Einspareffekt gibt einen Hinweis auf die große Bedeutung des individuellen
Nutzerverhaltens. Da im Geschoßwohnungsbau in der Regel der einzelne Mieter keinen Zusammenhang zwischen seinem Verhalten und den
abgerechneten Wasserkosten erkennen kann, weil die Verbräuche nach
Quadratmeter Wohnfläche oder Anzahl der im Haushalt lebenden Personen umgelegt werden, wird in Hamburg ein Großversuch bei 1400
Wohnungen mit dem Einbau von Wohnungswasserzählern durchgeführt.
Schon nach einem Jahr Laufzeit läßt sich bei 85 % aller Wohnungen
ein Rückgang des Wasserverbrauchs um mehr als 10 % feststellen. Die
stärksten Sparwirkungen lagen bei 38 % und waren dort besonders
hoch, wo zu den Wohnungswasserzählern auch das "kleine Wassersparpaket" und/oder 6-Liter-Toilettenbecken eingebaut wurden. Auch von
Seiten der Hamburger Wasserwerke wird der Einbau von Wohnungswasserzählern unterstützt, insbesondere durch Sonderregelungen bei der
Abrechnung und Wartung der Wasserzähler. Darüber hinaus fördert das
Land Hamburg den Einbau von Wohnungswasserzählern bei der Modernisierung und schreibt sie für den Neubau bindend vor.
Die Müllabfuhrgebühren gehen in die Betriebskosten als durchlaufender Posten ein. Sie richten sich nach der örtlichen Gebührenordnung und sind daher in den einzelnen Städten und Gemeinden sehr
unterschiedlich. Um hier Einspareffekte zu erzielen, muß die jeweils zuständige Gebührenordnung berücksichtigt werden. Im Rahmen
von Modernisierungsmaßnahmen ergeben sich z.B. für Hamburg Einsparmöglichkeiten durch veränderte Behältergrößen und durch Verkürzung
der Transportwege. Eine Reduzierung der Müllmenge, die im starken
Maße durch das Verbraucherverhalten bestimmt wird, kann baulich
durch die Anlage von Kompostanlagen gefördert werden. Für die Kompostierung von Hausmüll auch im Geschoßwohnungsbau gibt es jedoch
erst wenige Erfahrungen, so. z.B. bei der ökologischen Stadterneu-
-6
erung in Nürnberg-Gostenhof, obwohl mit einem Anteil des kompostierbaren Hausmülls von 30 bis 40 % an der Gesamtmenge hier
durchaus Einspareffekte zu erreichen sind. Die meisten der von uns
befragten Wohnungsunternehmen sahen jedoch Schwierigkeiten beim
Mieterverhalten und befürchteten, daß viele Mieter nicht in der
Lage seien, eine Kompostierung von Hausmüll korrekt durchzuführen.
Tabelle D weist auf die in den Städten sehr unterschiedliche Ausgestaltung der Gebühren hin. So würde es sich in München, Stuttgart
und Hamburg besonders lohnen, auf größere Müllbehälter umzustellen,
während die Maßnahme in Frankfurt oder Düsseldorf kaum einen Spareffekt hätte.
TABELLE D: PREISVERHÄLTNIS ZWISCHEN MÜLLBEHÄLTERN MIT 120 LITERN
UND 1.100 LITERN VOLUMEN (QUARTALSWEISE)
Stadt
Preisverhältnis
Abweichung vom
Volumenverhältnis
(9,2 fache)
München
Stuttgart (ab 1/89)
Hamburg
(ab 1/89)
Köln
Duisburg
Dortmund
Berlin
(bis 12/88)
Hamburg
Hannover
Bremen
Frankfurt
Düsseldorf
5,0
5,5
5,5
5,9
6,4
6,4
6,4
7,4
7,4
8,3
8,8
9,0
4,2
3,7
3,7
3,3
2,8
2,8
2,8
1,8
1,8
0,9
0,4
0,2
Durchschnitt
6,8
2,4
Quelle: Bürgerschaftsdrucksache Freie und Hansestadt Hamburg, 12/88
Im Bereich der allgemeinen Stromversorgung sind die Betriebskosten
gering. So weist die Städtische Wohnungsbaugesellschaft Lörrach für
Strom und Licht einen Anteil von 6 Pfennigen je Quadratmeter und
Monat nach. Dennoch soll auf die Möglichkeiten der Stromkostenreduzierung hingewiesen werden. Einen kleinen Beitrag dazu kann der
Einbau von Energiesparlampen und Bewegungsmeldern leisten. Jedoch
sollte genau geprüft werden, ob der geplante Einsatz von Energiesparlampen nicht die Lebensdauer einschränkt (wichtig sind Dauerlicht und senkrechte Montage) und damit den Einspareffekt reduziert. So sollten z.B, wegen der häufigen Schaltzeiten Bewegungsmelder nicht mit Energiesparlampen kombiniert werden. Bisher sind
erst wenige der von uns befragten Wohungsunternehmen von den Ein-
- 7
sparmöglichkeiten durch Energiesparlampen überzeugt. Auch wird der
Diebstahl der erheblich teureren Lampen durch die Mieter befürchtet. Dort wo bereits Energiesparlampen eingebaut sind, ist im Regelfall der Einspareffekt nicht nachweisbar, da keine getrennte
Verbrauchserfassung vorgesehen ist. Bewegungsmelder wurden bisher
nicht primär zur Energieeinsparung sondern zur Verbesserung der
Sicherheit eingebaut. In diesem Zusammenhang bestand jedoch eine
große Nachfrage bei den Mietern.
Im Bereich der Pflege der Außenanlagen sind keine erheblichen Einsparungen zu erwarten. Die Anlage von Mieter- und Hausgärten und
die Pflege der Hausrandstreifen durch die Mieter wird schon sehr
häufig durchgeführt, jedoch nicht aus Gründen der Betriebskostensenkung sondern in der Regel zur Verbesserung des Wohnumfeldes. Die
Anlage von Wildwiesen ist problematisch und nur bei einer bestimmten Bewohnerstruktur und entsprechenden örtlichen Gegebenheiten zu
realisieren. Vielleicht wird sich jedoch in diesem Bereich in den
nächsten Jahren die Einstellung verändern, wenn von der Bevölkerung
auch in den Wohngebieten der Artenschutz und die ökologische Nische
gefordert wird.
Zusammenfassend läßt sich feststellen, daß zum jetzigen Zeitpunkt
die bewußt angegangene Betriebskostensenkung im vermieteten Geschoßwohnungsbau eine gänzlich untergeordnete Rolle spielt. Dies
liegt im wesentlichen daran, daß die Betriebskosteneinsparungen,
die im weiteren Sinne im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen
stehen, zusätzliche Investitionen erforderlich machen. Der Nutznießer dieser Einsparungen ist im Fall der Betriebskosteneinsparung
jedoch nicht der Investor sondern der Mieter, daher gibt es auch
zunächst keinen wirtschaftlichen Anreiz für Investitionen zur Betriebskostensenkung.
Auch von der Mieterseite - bei der die Nutznießung von betriebskostensenkenden Investitionen läge - gibt es bisher keine massiven
Forderungen nach betriebskostensenkenden Maßnahmen, was sicher auch
mit der bislang fehlenden Transparenz der Betriebskosten in Zusammenhang steht. die Aufschlüsselung der Betriebskosten durch die
neue Form der Abrechnung hat jedoch bei einigen Mietern Diskussionen um die Höhe der Betriebskosten ausgelöst, jedoch geht es
dabei bisher mehr um die "gerechte" Verteilung der Kosten auf die
Mieter.
Bei den selbstgenutzten Eigenheimen sind Nutznießer und Investor
identisch, auch läßt sich das eigene Verhalten unmittelbar am Verbrauch ablesen. Aus diesem Grund sind diese Eigentümer an betriebskostensenkenen Maßnahmen stärker interessiert. Auch experimentelle
Versuche wie die Grauwassernutzung, Regenwasseranlagen oder Kom-
-8
posttoiletten werden in der Regel von Einfamilienhausbesitzern
durchgeführt.
Die Diskussion um Trinkwasserknappheit, Abwasserentgiftung und
Müllberge macht jedoch auf die zu erwartende Entwicklung aufmerksam. Mit ziemlicher Sicherheit läßt sich für die nächsten Jahre ein
erheblicher Anstieg der kommunalen Gebühren in den Bereichen Wasserver- und Entsorgung und Müllentsorgung voraussehen, so daß die
Gesamtmiete in Zukunft durch einen wachsenden Anteil an den Betriebskosten bestimmt wird. Gerät jedoch die Gesamtmiete in einen
Bereich, in dem es für einen wachsenden Teil der Bewohner schwierig
wird, die Miete zu zahlen, gibt es auch auf der Vermieterseite ein
wirtschaftliches Interesse, durch betriebskostensenkende Investitionen die Gesamtmieten zu senken, um dadurch Fluktuation und Räumungsklagen zu reduzieren.
Wegen der großen Abhängigkeit des Wasserverbrauchs vom individuellen Nutzerverhalten wäre eine individuelle Abrechnung der Wasserkosten - wie es ja auch bei Gas und Strom üblich ist - auf jeden
Fall sinnvoll. Voraussetzung dafür ist jedoch der Einbau von Wohnungswasserzählern, um eine individuelle Abrechnung zu ermöglichen.
Dann wird - wie der Hamburger Modellversuch zeigt - auch das Interesse der Mieter an ressourcensparendem Verhalten und Einrichtungen
steigen.
1. VORBEMERKUNG
Betriebskosten von Wohnungen sind Kosten, die dem Eigentümer
eines Gebäudes durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch von Gebäude,
Anlagen und Einrichtungen laufend entstehen. Sie umfassen außer
den öffentlichen Kosten und Versicherungen im wesentlichen die
Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, die Kosten der
Straßen- und Hausreinigung und der Müllabfuhr sowie die Hauswartskosten, um nur die wichtigsten zu nennen.
Diese Betriebskosten werden neben den Nettokosten der Wohnung
fällig. Ihr Anteil ist in den vergangenen Jahren deutlich angestiegen und macht mit durchschnittlich 1,56 DM bis 2,00 DM pro
Quadratmeter derzeit bis zu 30 % der Nettomiete aus.
In Zukunft ist - selbst bei unveränderter Ausstattung der Wohnungen - mit steigenden Zuwachsraten insbesondere bei den Kosten
der Ver- und Entsorgung zu rechnen. Außerdem haben bisher traditionelle Modernisierungsarbeiten in fast allen Fällen zu einem
Betriebskostenanstieg geführt.
Angesichts einer absehbar nur gering zunehmenden Mietzahlungsfähigkeit und Wohnungskaufkraft breiter Schichten der Bevölkerung
muß über eine mögliche Reduzierung der Betriebskosten nachgedacht
werden. Letztendlich ist auch ein sparsamer Umgang mit den
Ressourcen Wasser und Energie aus ökologischen Gründen erforderlich.
Der Bundesminister für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau hat
daher GEWOS beauftragt, Ansätze und Erfahrungen zu sammeln und
auszuwerten, wie durch aufwandssparende kostengünstige Modernisierungsmaßnahmen gleichzeitig die Betriebskosten von Wohnungen
gesenkt bzw. stabilisiert werden können.
2
2. FORSCHUNGSGEGENSTAND
2.1 Was sind Betriebskosten?
Für preisgebundenen Wohnraum und Wohnungen gemeinnütziger Wohnungsunternehmen sind über die II. BV die Betriebskosten definiert (siehe Abbildung 1).
Abb.1 Mietbestandteile nach der II. BV (§ § 18 ff )
(ohne Fördermittel wie Aufwendungszuschüsse etc.)
Kapitalkosten
(§§ 19-23a)
Abschreibung
(§25)
BruttoNettokaltmiete
instandhaltungs kosten
( § 28 )
Bruttokaltmiete
]
Mietausfallwagnis
( § 29 )
Brutto warm miete
Kostenmiete
Neben kosten
Betriebs-kosten
5734
warm-
Verwaltungskosten
(§ 26)
miete
Kostenmiete
Bewirtschaf tungskosten
Betriebskosten
(ohne Heizung + Warmwasserbereitung, § 27
Anlage 3 ohne Nr. 4-6 )
Kosten für Heizung+
Warmwasser ( § 27
Anlage3 Nr. 4-6
GEWOS
3
Für das vorliegende Forschungsvorhaben wird diese Definition der
Betriebskosten übernommen (II. BV § 27 Anlage 3 ohne Nr. 4 - 6).
Die Heizkosten werden hier ausgeklammert, da in diesem Bereich
gerade in der letzten Zeit eine Reihe von Gutachten erarbeitet
wurden (vgl. z.B. GEWOS 1988: Extremer Heizenergieverbrauch. Eine
empirische Untersuchung zum Erklärungsgehalt verbrauchsbeeinflussender Parameter im mehrgeschossigen Mietwohnungsbestand im Auftrag des BMBau).
Nach der II. BV setzen sich die Betriebskosten wie folgt zusammen:
o
Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks
- Grundsteuer (jedoch nicht Hypothekengewinnabgabe)
o
Die Kosten der Wasserversorgung
-
o
Die Kosten der Entwässerung
•
-
o
Gebühren für die Benutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage
die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage
die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe
Die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder
Lastenaufzugs
-
o
die Kosten des Wasserverbrauchs
die Grundgebühren und die Zählermiete
die Kosten der Verwendung von Zwischenzählern
die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe
die Kosten des Betriebsstroms
die Kosten der Beaufsichtigung und Bedienung, Überwachung
und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer
Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich
der Einstellung durch den Fachmann
die Kosten der Reinigung der Anlage
Die Kosten der Straßenreinigung und der Müllabfuhr
-
Gebühren für die öffentliche Straßenreinigung und Müllabfuhr
die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen
- 4
o
Die Kosten der Hausreinigung und der Ungezieferbekämpfung
-
o
Die Kosten der Gartenpflege
-
o
die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen,
Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzuges
die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen
die Kosten der Pflege von Spielplätzen einschließlich der
Erneuerung von Sand
die Kosten der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten,
die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen
Die Kosten der Beleuchtung
-
die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung
die Kosten der Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam
genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen,
Keller, Bodenräume, Waschküchen
Die Kosten der Schornsteinreinigung
-
Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung
Die Kosten der Such- und Haftpflichtversicherungen
-
die Kosten
Sturm- und
die Kosten
die . Kosten
ültank und
der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-,
Wasserschäden
der Glasversicherung
der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den
den Aufzug
Die Kosten für den Hauswart
-
die Vergütung
die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen
Nicht berücksichtigt werden Arbeitsanteile der Hauswartskosten, die sich auf die Instandhaltung, Instandsetzung,
Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung
beziehen. Werden in den einzelnen Betriebskostenpositionen
Arbeiten durch den Hauswart ausgeführt (z.B. Gartenpflege
oder Hausreinigung), dürfen in diesen Positionen keine
Kosten für Arbeitsleistungen angesetzt werden.
o Die Kosten für Antennenanlagen
-
Kosten des Betriebsstroms für Gemeinschaftsantennenanlagen
Kosten der regelmäßigen Prüfung der Antennenanlage einschließlich Einstellung durch den Fachmann
5
-
Nutzungsentgelt für eine nicht zur Wirtschaftseinheit gehörenden Antennenanlage
- Kosten für Betrieb und Wartung der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage
- die Kosten für laufende monatliche Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse
o Die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung
-
-
Kosten des Betriebsstroms
Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der maschinellen Einrichtung
Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft
und Betriebssicherheit
Kosten der Wasserversorgung soweit sie nicht bei den allgemeinen Wasserversorgungskosten erfaßt sind.
o Sonstige Betriebskosten
-
Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen
sonstige nicht aufgeführte Betriebskosten (außer Kosten für
Heizung und Warmwasserbereitung).
Die VEBA hat für Abrechnung der Betriebskosten bei den öffentlich
geförderten Wohnungen die Betriebskosten noch weiter unterteilt.
Für die vorliegende Untersuchung stellte uns die VEBA die Aufschlüsselung der Kostenpositionen und deren jeweiligen Anteil an
den Gesamtbetriebskosten zur Verfügung.
In anderen Unternehmen werden die Einzelkostenpositionen mehr
oder weniger zusammengefaßt. Die Kostenanteile können sich je
nach der Ausstattung und der Art des Gebäudes erheblich verschieben.
Zwischen ähnlich ausgestatteten Gebäuden schwanken außerdem noch
die verbrauchsabhängigen Betriebskosten wie Wasser und Abwasser.
6
Tabelle 1: UMLAGEFAHIGE BETRIEBSKOSTEN JANUAR BIS DEZEMBER 1987
Anteile an den Gesamtkosten
Kostenart
Anteil
in %
Wasserversorgung
Entwässerung
Grundsteuer
Müllabfuhr
Gartenpflege
Stromversorgung
Sach- und Haftpflicht
Straßenreinigung
Kosten der Aufzugsanlage
Hausreinigung
Schornsteinreinigung
Winterdienst
Betriebskosten Garagen
Gebühr für Breitbandanschluß Hauswart
Kosten der Antennenanlage
Kosten der Außenbeleuchtung Private Kanalreinigung
Private Straßenreinigung
Rauch- und Abgasmessungen
Schädlingsbekämpfung
Sonstige Betriebskosten
Wartung Feuerlöscher
Wartung Heizung
Wartung Heizungsventile
Wartung Rauchabzugsklappen Wartung Warmwassergeräte
27
15
13
12
12
7
4
2
2
2
1
1
Insgesamt
98
Anteil
unter 1 %
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
2
Quelle: Unterlagen der VEBA Wohnen vom 23.01.1989
2.2 Entwicklung der Betriebskosten
Für die von GEWOS erarbeiteten Hamburger Mietenspiegel der Jahre
1979, 1982, 1984 und 1986 wurden aus der Datenmenge Pauschalen
für die Betriebskosten ermittelt. Die folgende Tabelle zeigt die
Veränderung dieser Pauschalen auf.
In den sieben Jahren zwischen der ersten und der jüngsten Mietenspiegeluntersuchung haben die Betriebskosten um knapp 40 % beim
Altbau und um ein knappes Drittel beim Neubau zugenommen. Die
7
Tabelle 2: ENTWICKLUNG DER BETRIEBSKOSTENPAUSCHALEN IN HAMBURG
(IN DM JE QUADRATMETER UND MONAT)
1979
1982
1984
1986
1,05
1,15
1,25
1,45
1,60
vor 1948
ohne Bad, mit oder
ohne Sammelheizung
0,77
mit Bad und Sammelheizung
0,86
Neubau nach 1948
Neubau vor 1960 mit Bad
oder Sammelheizung und
Neubau nach 1978
restlicher Neubau
1,15
1,50
1,70
Quelle: GEWOS: Mietenspiegelerhebungen 1979, 1982, 1984 und 1986
stärkere Steigerung beim Altbau hängt sicher mit der verstärkten
Modernisierungstätigkeit und dem dadurch hervorgerufenen Anstieg
von Verbräuchen zusammen.
Bei der Betrachtung der gemittelten Betriebskosten des Mietenspiegels 1986 zeigt sich eine erhebliche Spanne der Betriebskosten, wenn nach den Ausstattungsstandards und den Baualtersklassen unterschieden wird. Tabelle 2 weist eine Differenz von
0,57 DM zwischen niedrigstem und höchstem Wert auf.
Der Anteil der Betriebskosten an der Nettokaltmiete (Nettokaltmiete = 100 %) schwankt nach Alter und Ausstattung zwischen 13
und 28 %.
In diesen gemittelten Werten sind jedoch auch Betriebskostenanteile enthalten, die im konkreten Einzelfall weit über 28 %
liegen.
Bei einer 1985 von GEWOS durchgeführten Untersuchung der abgerechneten Betriebskosten eines größeren Wohnungsunternehmens
wurden mehr als 250 000 Wohnungen untersucht. Dabei zeigte es
sich, daß für etwa 90 % des Bestandes die Betriebskosten zwischen
1,07 DM und 2,47 DM schwanken (darüberhinausgehende und darunterliegende Betriebskosten werden als 'Ausreißer' gewertet).
8
Bei durchschnittlichen Betriebskosten von 1,79 DM je m 2 und Monat
(1985) zeigt sich eine deutliche Abhängigkeit der Betriebskosten
von der Wohnungsgröße:
In Wirtschafteinheiten mit überwiegend kleinen Wohnungen wurden
durchschnittliche Betriebskosten von 1,87 DM abgerechnet. Mit
zunehmender Wohnungsgröße sank der Betrag abgerechneter Betriebskosten bis auf 1,75 DM je m 2 und Monat bei Wohnungen mit vier
Zimmern. Für Wohnungen mit fünf und mehr Zimmern stieg der abgerechnete Betrag wieder auf 1,87 DM je m 2 und Monat an.
Neben der Abhängigkeit der Betriebskosten vom Baualter, die auch
schon bei den Daten der Mietenspiegelerhebung Hamburg deutlich
wurde (vgl. Tab. 3), konnte eine Abhängigkeit von der Lage im
Bundesland (min. 1,42 DM in Baden-Württemberg; max. 2,21 DM in
Hamburg), der Gemeindegröße (min. 1,56 DM in kleinen Städten und
Gemeinden mit bis zu 20 000 Einwohnern; max. 1,86 DM in Städten
mit mehr als 100 000 Einwohnern) festgestellt werden.
Tabelle 3: BETRIEBSKOSTEN UND NETTOWARMMIETEN NACH BAUALTER UND
AUSSTATTUNG IN HAMBURG 1986 (IN DM JE M 3 UND MONAT)
Betriebskosten
Nettokaltmiete
1,19
1,23
1,24.
4,56
6,04
7,30
26
20
17
1,23
1,26
1,40
4,44
5,72
6,82
28
22
21
G: mit Bad oder SHZ
H: mit Bad und SHZ
1,48
1,60
6,43
7,57
23
21
I:
K:
L:
M:
1,72
1,76
1,67
1,49
8,21
8,43
10,35
11,14
21
21
16
13
Anteil der Betriebskosten an
der Kaltmiete
vor 1918
A: ohne Bad und ohne SHZ
B: mit Bad oder SHZ
C: mit Bad und SHZ
1919 - 1948
D: ohne Bad und ohne SHZ
E: mit Bad oder SHZ
F: mit Bad und SHZ
1949 - 1960
1961
1968
1972
1978
- 1967
- 1971
- 1977
und später
%
%
%
.%
%
Quelle: GEWOS 1987: Grundlagendaten für den Hamburger Mietenspiegel 1986. Band 1: Stichprobe, Erhebung und Ergebnisse, S. 38 und 51
Tab. 4: Entwicklung der Betriebskosten in Hamburg von 1971 bis 1988
für eine 70 qm große Wohnung (DM je Monat)
Kommunale Kosten
Jahr
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
Grundsteuer
0,75
0,93
0,58
0,58
0,40
0,40
0,52
0,52
0,52
17,50
17,50
17,50
19,37
21,53
22,46
22,46
22,46
26,20
übrige
Betriebskosten
Be-u.Entwasserung
12,77
16,33
18,55
19,08
31,44
31,91
33,54
33,54
33,60
33,60
40,13
40,13
45,38
52,62
55,01
58,14
61,54
65,25
Müll-
Beleuch-
abfuhr
tung
4,49
5,13
7,70
7,70
11,08
11,08
11,08
11,66
11,36
13,42
13,48
15,93
14,88
14,88
14,88
14,83
14,14
14,14
1,16
1,40
1,87
1,87
2,21
2,92
2,92
2,92
2,92
2,92
2,92
2,92
2,92
2,92
2,92
2,92
2,92
2,92
Schornsteinfeger
0
0
0,29
0,35
0,58
0,64
0,70
0,70
0,70
0,70
0,70
0,75
0,76
0,76
0,76
0,78
0,81
0,83
Gehwegreinigung
0
0
0
0
0
0
0
0
0,99
0,99
0,99
0,99
0,99
0,99
1,63
1,63
1,63
1,63
Gesamtkosten
absolut
in %
19,17
23,79
28,99
29,58
45,71
46,95
48,76
49,34
50,39
69,13
75,72
78,22
84,30
93,70
97,66
100,81
103,50
110,97
100
124
151
154
238
245
254
257
263
361
395
408
440
489
509
526
540
579
absolut
9,22
10,97
12,77
13,59
16,27
17,67
18,90
20,30
20,65
21,81
24,50
25,73
26,76
30,26
31,02
31,95
32,91
33,90
Betriebskosten
insgesamt
in %
absolut
in %
100
119
139
147
177
192
205
220
224
237
266
279
290
328
336
347
357
367
28,38
34,76
41,76
43,17
61,98
64,62
67,66
69,64
71,04
90,94
100,22
103,95
111,06
123,96
128,68
132,76
136,41
144,87
100
122
147
152
218
278
238
245
250
320
353
365
391
437
453
468
481
510
Quelle: Senatsantwort vom 13.4.82, 25.2.86 und Berechnungen des Amt für Wohnungswesen der Freien und Hansestadt Hamburg
1
,a
1
- 10 -
Alle Untersuchungen von Betriebskosten zeigen, daß diese breit
streuen. Es besteht ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen dem
Gebäude mit seiner spezifischen Ausstattung, den Bewohnern und
den regionalen Bedingungen (Gebühren).
Die Tabelle 4 zeigt die Entwicklung der Betriebskosten in Hamburg
von 1971 bis 1988 differenziert nach kommunalen Kosten und übrigen Betriebskosten. Drei Viertel der Betriebskosten werden 1988
direkt durch Gebühren beeinflußt.
Tabelle 5 stellt die prozentualen Anteile der einzelnen Betriebskostengruppen, die durch Gebühren beeinflußt sind, für das Jahr
1988 dar.
Tabelle 5: AUFGLIEDERUNG DER BETRIEBSKOSTEN EINER 70 m 2 GROSSEN
WOHNUNG IN HAMBURG 1988
Kommunale
Kosten
Grundsteuer
Be- und Entwässerung
Müllabfuhr
Beleuchtung
Schornsteinfeger
Gehwegreinigung
18
45
10
2
unter 1
1
%
%
%
%
%
%
insgesamt 77 %
übrige
Betriebskosten
insgesamt 23 %
Quelle: Berechnungen des Amtes für Wohnungswesen der Freien und
Hansestadt Hamburg; eigene Berechnung GEWOS
Von den durch Gebühren beeinflußten Betriebskosten sind nur die
Be- und Entwässerung und Müllabfuhr durch Nutzerverhalten zu beeinflussen.
In der Zeit von 1971 bis 1988 sind in Hamburg Grundsteuern und
die Gebühren für die Be- und Entwässerung am stärksten gestiegen.
1988 sind die Grundsteuern 35 mal so hoch wie 1971, die Kosten
für Be- und Entwässerung sind um das fünffache gestiegen. Alle
gebührenabhängigen Betriebskosten sind in diesem Zeitraum auf 579
Prozentpunkte, die übrigen Betriebskosten dagegen nur auf 367
Prozentpunkte angestiegen.
Abzusehen ist ein weiterer Anstieg der Be- und Entwässerungsgebühren und der Kosten für die Müllabfuhr, so daß die Frage der
Kosteneinsparung durch reduzierten Verbrauch erneut an Bedeutung
gewinnt.
Das vorliegende Forschungsvorhaben setzt sich mit der Fragestellung auseinander, wie sich die Veränderungen am Gebäude
- durch Modernisierung - auf die Betriebskosten auswirken bzw.
auswirken könnten. Im Folgenden soll ein Oberblick über den Forschungsstand zur Abhängigkeit von Modernisierung und Betriebskosten gegeben werden.
2.3 Zusammenhang zwischen Modernisierung und Betriebskosten
Erst seit Anfang der achtziger Jahre rückt der Zusammenhang zwischen Modernisierung und Betriebskosten mehr in das Interesse der
Forschung. Zwar gab es davor eine umfangreiche Literatur zu Baunutzungskosten, jedoch bezogen sich Untersuchungen zu Betriebskosten meist auf Verwaltungsbauten (vgl. auch HECKMANN 1982,
S. 10). Vorangegangen waren - auch durch die Ulkrise Anfang der
siebziger Jahre ausgelöst - Oberlegungen zur Reduzierung der
Heizkosten und Energieverbräuche für Heizung. Deshalb liegt zu
diesem Bereich eine umfangreiche Literatur vor. Der Bereich der
übrigen Betriebskosten bei Wohnungen - der Gegenstand der vorliegenden Untersuchung ist - wurde bis Anfang der achtziger Jahre
nicht berücksichtigt, sondern eher als 'durchlaufender' Posten
angesehen. Die Untersuchungen von GEWOS 1983 und HECKMANN 1982
setzten sich erstmalig mit diesem Thema auseinander. Dabei wurde
von beiden Gutachtern ein eindeutiger Zusammenhang zwischen der
Modernisierung und - im Regelfall - dem Anstieg der Betriebskosten festgestellt.
In den untersuchten Fällen handelt es sich jedoch ausschließlich
um Standardverbesserungen (also z.B. Einbau eines Bades, Einbau
einer zentralen Warmwasseranlage), die mit verändertem Nutzerverhalten in unmittelbarem Zusammenhang stehen.
Bei einer Modernisierung von Küche und Bad mit verbesserter Warmwasserversorgung stellt HECKMANN folgende Betriebskostenveränderungen fest:
- 12 -
Tabelle 6: BETRIEBSKOSTENANDERUNG NACH MODERNISIERUNG VON BAD
UND KOCHE
Wasserversorgung
Entwässerung
Allgemeinstrom
Versicherungen
0,43 bis 0,63 DM/m 2 WF und Jahr
0,30 bis 0,45 DM/m 2 WF und Jahr
0,25 bis 0,45 DM/m 2 WF und Jahr
0,10 bis 0,15 DM/m 2 WF und Jahr
Wartung von Warmwassergeräten 0,63 bis 1,26 DM/m 2 WF und Jahr
Summe
1,71 bis 2,94 DM/m 2 WF und Jahr
Quelle: HECKMANN 1983, S. 41
Obwohl es sich nur um wenige untersuchte Fallbeispiele handelt,
streuen die Betriebskostenänderungen erheblich.
In Zukunft wird jedoch der Anteil der Modernisierungen, der zu
einer Standardverbesserung mit Ausweitung des Verbrauchs geführt
hat, abnehmen. Zunehmen wird dagegen die Instandsetzung und
Modernisierung von Wohnungen mit Normalausstattung. Bei einem
allgemein angestiegenen ökologischen Interesse der Bevölkerung,
und aufgrund des erheblichen Anteils der Betriebskosten an der
Gesamtmiete, wird auch aus der Sicht des Mieters ein zunehmendes
Interesse an betriebskostensenkenden Modernisierungen bestehen,
wie es im Bereich des Eigenheimbaus bereits festzustellen ist.
Betriebskostensenkende Maßnahmen im Eigenheimbau setzen sich vorrangig mit der Reduzierung der Heizkosten und Warmwasserbereitung
auseinander, da hier die deutlichsten Einspareffekte sichtbar
werden. So gehört z.B. ein Wintergarten auch schon bei Fertighausanbietern zur Angebotspalette. Im Bereich der übrigen Betriebskosten gibt es jedoch ebenfalls Ansätze zur Wasser- und Abwassereinsparung. Verwiesen werden soll hier auf die Grauwassernutzung,
auf Torftoilettenstühle, auf Wurzelklärbecken, Regenwassernutzungsanlagen etc. Neben diesen einzelnen Beispielen im Eigenheimbau gibt es erst wenige Ansätze im Geschoßwohnungsbau.
2.4 Möglichkeiten der Betriebskostensenkung
Die einzelnen Betriebskostenpositionen sind abhängig vom Wohnungsbestand etwas unterschiedlich in ihrem Kostenanteil. Je nach
Art der Wohnlage, der Gebührenstruktur und der Organisationsform
(z.B. nebenberufliche oder hauptberufliche Hauswarte), treten
- 13 -
Verschiebungen in den Kostenanteilen auf. Bei der Städtischen
Wohnungsbaugesellschaft Lörrach zeigt sich folgende Aufteilung
der Kostenpositionen:
Tabelle 7: STRUKTUR DER BETRIEBSKOSTEN (LÖRRACH)
(Basis 2.066 WE mit 137.738 m 2 WFL)
Kostenart
Kosten insgesamt
in DM
Wasser/Abwasser
7 Hauswarte
Grünfläche
Müllabfuhr
Versicherung
Strom/Licht
Aufzug
Gemeinschaftsantennen
Wartung Etagenheizung
Waschanlagen
Schornsteinfeger
Hausreinigung
Sonstiges
Straßenreinigung
Immissionsmessung
Gesamt
pro m3 /Monat
in %
in DM
886.653
434.739
272.078
146.807
103.931
96.366
65.129
46.659
35.901
25.177
17.715
13.362
19.549
6.421
7.448
41
20
12
7
5
4
3
2
2
1
1
1
1
0
0
0,54
0,26
0,16
0,09
0,06
0,06
0,04
0,03
0,02
0,02
0,01
0,01
0,01
0,00
0,00
2.177.935
100
1,31
Quelle: Städtische Wohnungsbaugesellschaft Lörrach mbH (06.01.89)
Von der Größenordnung der Kosten und den tatsächlichen Einsparmöglichkeiten kommen nur vier Bereiche der Betriebskostensenkung
in Frage:
-
Einsparungen
Einsparungen
Einsparungen
Einsparungen
im
im
im
im
Wasserver- und entsorgungsbereich
Bereich der Müllentsorgung
Bereich der Beleuchtung
Bereich der Pflege von Außenanlagen
Die folgende Tabelle zeigt die Anteile dieser Betriebskostenpositionen bei zwei verschiedenen Wohnungsgesellschaften.
- 14 -
Tabelle 8: AUFTEILUNG DER BETRIEBSKOSTEN
Kostenart
Gesellschaft 1
in %
Gesellschaft 2
in %
Wasser/Abwasser
Müllabfuhr
Gartenpflege
Strom/Licht
41
7
12
4
42
12
12
7
zusammen
64
73
36
27
100
100
Rest
Quelle: Städtische Wohnungsbaugesellschaft Lörrach mbH;
VEBA Wohnen; eigene Berechnungen
Im Rahmen der vorliegenden Untersuchung interessieren vorrangig
die Einsparmöglichkeiten durch bauliche Maßnahmen. Darüber hinaus
gibt es insbesondere im Bereich der Wasserver- und -entsorgung
Einsparmöglichkeiten durch geändertes Nutzerverhalten. Ober diese
Möglichkeiten informieren zahlreiche Broschüren und Aktionen von
Wasserwerken, dem Umweltbundesamt und Verbraucherberatungsstellen.
Die Bereiche der Einsparmöglichkeiten bei den Betriebskosten sind
in starkem Maße durch die kommunalen Gebühren bestimmt (siehe
Tabelle 4, Entwicklung der Betriebskosten in Hamburg von 1971 bis
1988 für eine 70m 2 große Wohnung). Die Be-- und Entwässerung, die
Müllabfuhr und die Beleuchtung haben in dieser Modellrechnung
1988 bereits einen Anteil von 57 % aller Betriebskosten, die
Pflege der Außenanlagen ist neben vielen anderen Positionen in
den 23 % übrige Betriebskosten enthalten.
Auffällig ist die direkte Parallelität zwischen Betriebskostensenkung und der Forderung nach schonendem Umgang mit den Ressourcen und der Umwelt. So ist es nicht verwunderlich, daß sich
Initiatoren von Maßnahmen, die in den Bereich der Betriebskostensenkung durch bauliche Maßnahmen einzuordnen wären, in erster
Linie von dem "Ökologiegedanken" leiten lassen und damit meist
erst in zweiter Linie den Aspekt der Verbrauchskostensenkung berücksichtigen. Diese Einstellung erschwert aber auch die Datenerfassung für die zu untersuchenden Maßnahmen, insbesondere auch
deshalb, weil gerade im Mietwohnungsbau der Investor und der
Nutznießer unterschiedlich sind. So werden in der Regel von den
Investoren keine Kosten- und Nutzenanalysen durchgeführt, so daß
es ohne detaillierte Einzelfalluntersuchung nicht möglich ist,
den tatsächlichen Spareffekt zu berechnen.
- 15 -
Auch ist eine Erfassung der Verbrauchsveränderungen nach Modernisierung noch nicht möglich, da die detaillierten Betriebskostenabrechnungen durchgängig für alle Mietwohnungen erst seit
September 1986 durchgeführt werden, zur Zeit also erst die zweite
Abrechnung in Vorbereitung ist. Sobald längere Zeitreihen vorliegen wird sich dies ändern.
In den folgenden Kapiteln sollen die Betriebskostensenkungsmbglichkeiten in den oben genannten vier Bereichen im einzelnen dargestellt werden.
- 16 -
3. BETRIEBSKOSTENSENKENE MASSNAHMEN
3.1 Betriebskostensenkende Maßnahmen im Bereich der Wasserverund -entsorgung
3.1.1 Gebühren und Verbrauch
1950 wurden in privaten Haushalten in der Bundesrepublik
Deutschland im Durchschnitt 85 Liter Wasser pro Kopf und Tag verbraucht, 140 Liter Trinkwasser verbraucht jeder Hamburger heute
täglich. Diese 140 Liter teilen sich folgendermaßen auf:
Tabelle 9: TAGLICHER GESAMTWASSERVERBRAUCH JE PERSON 1989 IN
HAMBURG (Aufteilung nach Verbrauchsarten)
Trinken und Kochen
Geschirrspülen
Wohnungsreinigung
Körperpflege ohne Baden
Wäschewaschen
Baden und Duschen
WC
durchschnittlicher Gesamtverbrauch 3
4
2
10
20
20
20
bis
bis
bis
bis
bis
bis
bis
6
7
10
20
40
40
50
Liter
Liter
Liter
Liter
Liter
Liter
Liter
140 Liter
Quelle: Hamburger Wasserwerke: Ein Leitfaden für Wasserverbraucher o.J.
Mit 140 Litern liegt der Hamburger Wasserverbrauch knapp unter
dem durchschnittlichen Verbrauch in der Bundesrepublik Deutschland pro Kopf und Tag. Im europäischen Vergleich nimmt die Bundesrepublik eine Mittelstellung ein.
Der in der Vergangenheit ständig gestiegene Trinkwasserbedarf ist
in erster Linie auf die Ausstattung der Wohnungen mit Bädern und
WC's und die Zunahme von Wasch- und Spülmaschinen zurückzuführen.
Der Bundesminister für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit
rechnet damit, daß der Wasserbedarf der privaten Haushalte in den
kommenden Jahren nur noch gering steigen wird, wobei es allerdings regional sehr unterschiedliche Entwicklungen geben kann.
Die Kosten für Wasserver- und Entsorgung machen bei den Betriebskosten den größten Einzelposten aus (vgl. Tab. 1 und 4). In den
einzelnen Städten und Gemeinden sind die Gebühren jedoch sehr
unterschiedlich. Die folgende Tabelle zeigt die Wassergebühren
für einen Modellhaushalt in 28 Städten.
- 17 -
Tabelle 10: WASSERVERBRAUCH PRO EINWOHNER UND TAG IN EUROPA
(Beispiele)
Belgien
Bundesrepublik Deutschland
Dänemark
Frankreich
Großbritannien
Italien
Luxemburg
Niederlande
Schweden
Schweiz
(1980)
(1982)
(1981)
(1980)
(1980)
(1980)
(1981)
(1981)
(1981)
(1980)
103
145
176
109
120
215
182
143
189
229
Liter
Liter
Liter
Liter
Liter
Liter
Liter
Liter
Liter
Liter
Quelle: Bundesverband der Deutschen Gas- und Wasserwirtschaft
e.V. zitiert nach: Bundesministerium für Umwelt,
Naturschutz und Reaktorsicherheit (Hrsg.): Was Sie schon
immer über Wasser und Umwelt wissen wollten. Berlin 1987
Tabelle 11 zeigt, wie für einen fiktiven Modellhaushalt die
monatlichen Gebühren für den Modellhaushalt schwanken, je nach
Gemeinde zwischen 11,17 DM (Berlin) und 51,43 DM (Mainz). In den
meisten Gemeinden liegt die monatliche Belastung für den Modellhaushalt zwischen 20 DM und 30 DM.
Wie sich die Gebühren für das Wasser im Laufe der Jahre verändert
haben, zeigt Tabelle 12 am Beispiel Hamburg.
Tabelle 12: VERÄNDERUNG DER WASSERGEBOHREN 1979 - 1987 IN HAMBURG
Arbeitspreis
Jahr
vor 1979
01.07.1979
01.07.1981
01.10.1983
01.09.1987
in DM/m 3in
1,20
1,30
1,55
1,79
2,04
Steigerung des
Grundpreis je
Zähler 6 - 10 m 3 Arbeitspreises
in %
DM/Monat
4,00
5,00
6,00
7,00
7,00
0,0
8,3
19,2
15,5
14,0
- 18 -
Tabelle 11: OBERSICHT OBER DIE WASSERPREISE UND DIE BELASTUNG FOR
DIE ALLGEMEINEN VERBRAUCHER IN VERSCHIEDENEN STADTEN
IN DER BUNDESREPUBLIK DEUTSCHLAND (STAND 15.06.1987)
Arbeitspreis
Stadt
DM/m3
Berlin
Augsburg
München
Karlsruhe
Kiel
Nürnberg
Köln
Gelsenkirchen
Münster
Bochum
Mannheim
Lübeck
Braunschweig
Dortmund
Krefeld
Frankfurt
Hannover
Hamburg
Stuttgart
Bielefeld
Bremen
Duisburg
Düsseldorf
Saarbrücken
Essen
Wuppertal
Wiesbaden
Kassel
Mainz
0,88
1,25
1,15
1,45
1,60
1,65
1,49
1,50
1,52
1,45
1,94
1,80
1,95
1,59
1,61
2,15
1,65
2,04
1,95.
1,72
2,05
1,70
1,60
2,40
1,82
2,10
2,50
2,75
2,40
Grundpreis Zähler
unter 10 m 3 /h
DM/Monat
7,50
2,50
10,40
6,70
5,00
7,15
15,50
16,00
17,00
20,00
4,30
10,00
5,00
21,00
20,70
0,00
20,00
7,00
12,00
22,00
9,00
24,00
28,00
3,00
30,00
22,00
11,00
3,00
100,00
Belastung
Modellhaushalt
DM/Monat
11,17
13,71
14,76
16,91
18,03
19,12
19,65
19,88
20,36
20,42
21,40
21,44
21,68
22,14
22,27
22,45
22,51
23,18
23,53
23,76
23,79
24,08
24,10
25,85
26,92
27,73
29,00
29,51
51,43
Modellhaushalt = 2,2 Personen je Haus bzw. Wohnung mit einem
Monatsverbrauch von 10,44 m 3 Wasser.
Quelle: Hamburger Wasserwerke 1987
- 19 -
Aus der allgemeinen Diskussion um die Wasserversorgung läßt sich
ablesen, daß die Gebühren für das Wasser in den nächsten Jahren
weiter ansteigen werden.
Neben den Kosten für die Wasserversorgung entstehen Kosten für
die Wasserentsorgung. In den meisten Gemeinden richten sich die
Abwassergebühren nach den Mengen des zugeführten Trinkwassers. In
Hamburg kommen an Kosten auf jeden Kubikmeter Trinkwasser noch
einmal 2,48 DM Sielbenutzungsgebühren. In anderen Wasserversorgungsbereichen wird die Abwassergebühr zum Teil an die Grundstücksgröße und Art der Bebauung gekoppelt.
Das Problem ist bei der Wasserversorgung nicht die Versorgung mit
Wasser überhaupt, sondern die Versorgung mit Wasser von Trinkwasserqualität.
Betriebskostensenkung im Bereich der Wasserversorgung werden also
mit zunehmenden Gebühren immer lohnender. Eingespart werden kann
Wasser zum einem durch Verhaltensänderung. Dazu gibt es z.B.
viele Hinweise in Broschüren der Wasserwerke, der Bundesregierung
und der Verbraucherzentralen.
- 20 -
Tabelle
13: EINFACHE TIPS ZUM WASSERSPAREN
Undichte Leitungen, tropfende Wasserhähne, defekte WCSpillkästen kann jeder von uns mit Minimalaufwand reparieren. Der Aufwand ist in der Regel gering, oft muß
nur die Dichtung ersetzt werden.
Zwischen durch den Wasserhahn abdrehen. Das gilt beim
Zähneputzen, bei der Naßrasur, beim Gemüsewaschen
Duschen statt baden. Für ein Vollbad werden 150 bis 200
Liter benötigt, für das Duschen, je nach Gewohnheit nur
40 bis 80 Liter. Das Vorlaufwasser beim Duschen kann
aufgefangen werden.
Beim Kochen nur soviel Wasser nehmen, wie zur Zubereitung der Speisen nötig ist. Gerade zum Tee- oder Kaffeetrinken wird oft mehr Wasser als nötig erhitzt. Das
überschüssige abgekühlte Wasser kann z.B. zum Blumengießen verwendet werden.
Waschmaschinen und Spülmaschinen nur voll beladen in
Betrieb nehmen. Das ist auch energiebewußt.
Beim Wäschewaschen daran denken, daß normal verschmutzte Wäsche auch ohne Vorwäsche sauber wird.
Bei den Neuanschaffungen wasserverbrauchender Geräte
auf die Verbrauchsangabe achten. Der Wasserverbrauch
kann sehr unterschiedlich sein. Informationen geben
u.a. Verbraucherberatungsstellen und Tests der Stiftung
Warentest.
Das Auto nicht mit dem Schlauch abspritzen. Dabei werden meistens bis zu 200 Liter Wasser verschwendet. Die
Pflege mit Wassereimer und Schwamm ist genauso effektiv, der Wasserverbrauch beträgt nur 40 Liter. Etwa 40
Liter Wasser werden auch in einer Autowaschstraße mit
Wiederverwendung des Abwassers benötigt. übrigens: Autowaschen auf öffentlichen Plätzen ist häufig verboten.
Den Garten nur mit Regenwasser, das in einem Eimer oder
in einer Tonne aufgefangen wird, bewässern.
Quelle: Verbraucher-Zentrale Nordrhein-Westfalen e.V.:
Wasserschutzgebiet Haushalt. Niederkassel 1987
- 21 -
Wassersparen ist jedoch auch durch bauliche Maßnahmen möglich,
bzw. unterstützen bauliche Maßnahmen in starkem Maße Verhaltensänderungen. Die Möglichkeiten werden in den folgenden Kapiteln
aufgezeigt und durch die Ergebnisse der Gespräche mit Vertretern
von Wohnungsunternehmen, des Umweltbundesamtes, von Gemeinden und
Wasserversorgungsunternehmen ergänzt.
Abb. 2 Toilettenspülung
Anteil am Trikwasserverbrauch
( 145 Liter • 100 % )
Toilettenspülung 32% Wohnungsreinigung 3%
Waschen der
.illllllllllll I^^I6%
k\\\\\\\\\\\*Sonsges
r^i►
Wäsche 14
Geschirrspülen 6%
Kochen und Trinken 3%
Körperpflege 6%
Baden und Duschen 30%
734-2
GEWOS
Abbildung 2 zeigt den täglichen Trinkwasserverbrauch eines Bundesbürgers mit 145 Litern (Bundesminister für Umwelt, Naturschutz
und Reaktorsicherheit 1985). Die Toilettenspülung nimmt mit
32 % - also knapp einem Drittel - den größten Einzelposten ein.
In diesem Bereich bestehen sehr gute Möglichkeiten des Wassersparens
- durch Anpassen der Spülmenge an den Bedarf (Sparspülkästen)
-22-
-
durch Veränderungen der notwendigen Gesamtspülmenge
-
durch Nutzung von Regen- oder Grauwasser.
Die dritte Möglichkeit wird im Kapitel 3.1.5 gesondert dargestellt.
In der Bundesrepublik Deutschland sind zwei Arten von Spüleinrichtungen üblich
-
Spülkästen (nach DIN 19542) und
-
Druckspüler (nach DIN 3265).
Bis zum Oktober 1984 war es verboten, den einmal begonnenen Spülvorgang bei der Toilettenspülung zu unterbrechen. Vorgeschrieben
waren in der Bundesrepublik Deutschland Spülkästen mit einem
Mindestvolumen von 9 Litern. Erst durch den starken Druck der
t$ffentlichkeit änderte der "Normenausschuß Wasserwesen" die entsprechende DIN-Vorschrift. Im Abschnitt "Wassersparen" der
DIN 19542 heißt es: "Vorrichtungen zur Verringerung des Spülwasservolumens oder zur Unterbrechung des Spülvorganges sind zulässig. Dabei sollte als Spülwasservolumen mindestens 3 1 (Richtwert) gewählt werden. Vorrichtungen zur Unterbrechung sind so
auszubilden, daß der eingeleitete Spülvorgang entweder durch eine
Betätigung unterbrochen werden kann oder selbsttätig nach Ablauf
eines Wasservolumens von mindestens 3 1 unterbrochen wird"
(DIN 19542, Abschn. 3.2.4). Neue Spülkästen besitzen in der Regel
eine Sparspültaste, mit deren Hilfe die Wassermenge für den Toilettenspülvorgang verringert wird. Spülkästen mit Spartaste
kosten im Handel zwischen 100 und 250 DM ohne Montagekosten,
Nachrüstsätze für bereits eingebaute Spülkästen gibt es bereits
ab 10 DM. THOMAS weist darauf hin, daß Spülstromunterbrecher, die
durch ihr Eigengewicht das Spülventil belasten, wie sie in Verbraucherzeitschriften empfohlen werden, mit einem deutlich sichtbaren Hinweis versehen werden sollten, da das Loslassen des Betätigungsknopfes unmittelbar zur Unterbrechung des Spülstroms
führt, und die Gefahr der Verstopfung oder Geruchsbildung durch
zu geringe Spülmengen besteht (1988, S. 9).
Bei den Berechnungen der Einspareffekte wird von einer durchschnittlichen Toilettenbenutzung von 5 mal jeden Tag und Person
ausgegangen. Bei einer früher üblichen Spülung mit mindestens
9 Litern je Spülvorgang werden demnach von jeder Person jeden Tag
im Durchschnitt 45 Liter für die Toilettenspülung verbraucht.
Geht man davon aus, daß in 80 % der Spülvorgänge die Sparspültaste mit einer Spülmenge von 3 Litern benutzt werden kann, ergibt sich ein täglicher Verbrauch von 21 Litern, also ein Spareffekt um mehr als die Hälfte.
- 23 -
TAB. 14 : WASSERSPARMÖGLICHKEITEN DURCH SPARSPOLKÄSTEN
(in m 3 /Person und DM/Person)
9 Liter-
Spülung
Spar-
spülung
Einspareffekt
0,045
1,350
16,200
0,021
0,630
7,560
0,024
0,720
8,640
7,09
85,05
3,31
39,69
3,78
45,36
Wasser m3/Person
pro Tag
pro Monat
pro Jahr
Kosten DM/Person
im Monat
im Jahr
Quelle: Eigene Berechnungen, angenommener Wasser- und Abwasserpreis 5,25 DM/m3
Ein großer Teil der angesprochenen Wohnungsunternehmen rüstet
inzwischen die Wohnungen auf Sparspüler um. In der Regel gibt es
dafür keine "Wassersparprogramme", sondern der Ersatz erfolgt bei
notwendiger Instandsetzung. Einige wenige Unternehmen sind gegen
den Einbau von Sparspülern. Als Gründe wurden genannt:
- Die erhöhten Kosten beim Umbau der Spülkästen "weil neue
Modelle nie genauso befestigt werden wie die alten Modelle"
(in diesen Fällen wird aus den Lagerbeständen instandgesetzt)
- Die Furcht vor Verstopfungen insbesondere bei älteren Abwasserleitungen "als man damals die 9 Liter-Durchflußmenge festgelegt hat, hat man sich doch was dabei gedacht".
Aufgrund von Erfahrungen anderer Unternehmen mit dem Fehlverhalten ihrer Mieter - es wurde für sämtliche Spülvorgänge nur
die Spartaste benutzt, was zu Verstopfungen führte.
Fast alle Unternehmen bauen jedoch in ihre Neubauten Spülkästen
mit Sparspültaste ein,
Die Hamburger Umweltbehörde hat zusammen mit der Schiffszimmerergenossenschaft einen Großversuch "kleines Wassersparpaket" durchgeführt. In 400 Wohnungen der Schiffszimmerergenossenschaft wurde
1985 auf Kosten der Umweltbehörde - also mit 100 % Finanzierung das kleine Wassersparpaket eingebaut. Die Maßnahme umfaßt Unterbrechertaste für Toilettenspülkästen, Durchflußmengenbegrenzer in
allen Wasserzapfstellen und am Duschkopf. Die Kosten schwankten
zwischen 42,71 DM und 70,75 DM je Wohnung. In den vier unterschiedlichen Gebietstypen ließen sich nach zwei Jahren Spareffekte zwischen 12 und 22 % bei den Wasserverbräuchen fest-
-24-
stellen. Zwar war schon vor 1985 ein leichter Trend zur Reduzierung der Wasserverbräuche feststellbar, jedoch zeigt sich nach
dem Einbau des Sparpaketes eine so deutliche Reduzierung, daß
die Abhängigkeit von der Maßnahme offensichtlich ist. Die Erfolge
waren so überzeugend, daß die Schiffszimmerergenossenschaft jetzt
alle Wohnungen mit dem kleinen Wassersparpaket ausrüsten will.
In einem weiteren Versuch wurde das "kleine Wassersparpaket" in
Hamburg auch in Kombination mit Wohnungswasserzählern eingebaut.
In diesen Fällen wurde eine Rohrreinigungsfirma mit der begleitenden Untersuchung der Rohrinnenseiten durch Kameras beauftragt.
In der bisher einjährigen Laufzeit dieser Begleitung ließen sich
keine Beeinflussungen durch die verringerten Wassermengen feststellen. Es kam weder zu Verstopfungen, noch zur Urinsteinbildung. Eine Wassermengenverringerung um 10 bis 15 % ist daher in
jedem Fall und in jedem Netz unproblematisch. Treten heute Verstopfungen auf, sind es in der Regel die Küchenabflüsse oder Abflüsse an denen Waschmaschinen angeschlossen sind. Dort führen
Fettreste zur Verstopfung bzw. Laugen zur Seifenbildung.
Auch bei Druckspülern gibt es inzwischen mindestens ein Modell,
das für 6 - 9 1 Spülmenge einstellbar ist (in Kombination mit
Toilettenbecken mit geringerer Durchflußmenge) und gleichzeitig
auch die Wassermenge für Kurzspülungen dosiert (Werbebroschüre
der Hamburger Wasserwerke "Wasser sparen Umwelt schützen"). Dies
scheint jedoch bei den möglichen Investoren kaum bekannt zu sein.
Die von uns befragten Wohnungsunternehmen wiesen darauf hin, daß
sich in Wohnungen mit Druckspülern wegen der hohen Umrüstkosten
(Einbau von Sparspülkästen) kein Wasser bei der Toilettenspülung
sparen läßt.
Eine andere Möglichkeit der Wassereinsparung bei der Toilettenspülung besteht in der Veränderung der hydraulischen Eigenschaften des Klosettkörpers. Die früher üblichen Toilettenbecken
brauchten ein Spülwasservolumen von 9 Litern, was auch seine
direkte Auswirkung auf die Spülwassermenge aus Spülkästen und
Druckspülern hatte. Durch Veränderungen an der inneren Form der
Toilettenbecken sind für eine Gesamtspülung nur noch 6 Liter notwendig, was bei einer durchschnittlichen Nutzung von 5 Spülvorgängen je Tag und Person einer Einsparung von 15 Litern entspricht. Mit einer zusätzlichen Spartaste lassen sich dann noch
weitere 8 bis 12 Liter einsparen.
Für den Laien ist äußerlich kein Unterschied zwischen einem 9Liter- und einem 6-Liter-Toilettenbecken festzustellen. Wo ein
Prüfzeichen vorhanden ist (meist im Bereich der Befestigung des
Toilettendeckels in die Glasur gebrannt) hat ein 6-Liter-
-25-
Toilettenbecken als letzte Ziffer eine "6". Auch in Baumärkten
sind 6-Liter-Toilettenbecken nicht gesondert ausgewiesen, obwohl
die Mehrheit der Sanitärkeramik-Hersteller inzwischen diese veränderten Toilettenbecken anbietet.
THOMAS weist auch auf ein Klosett mit 4 Litern Spülvolumen hin
(Gustavsberg Water Saving System), das durch den Prüfbescheid des
Instituts für Bautechnik Berlin 1984 zugelassen ist. "Das Klosett
"WSS" (Water Saving System) ist ein sogenanntes Absaugklosett.
Eine Membran am Klosettstutzen bewirkt, daß bei einem eingeleiteten Spülvorgang ein Teil des Wassers zunächst im Ablaufstutzen
zurückgehalten wird. Erst bei Vollfüllung ist das Gewicht der
Wassersäule so groß, daß die Membran den gesamten Querschnitt
freigibt und das Gemisch aus Wasser und Fäkalien aus der Klosettschlüssel abgesaugt wird (Saughebereffekt). Ein Teil der sogenannten Nachspülwassermenge füllt das Sperrwasser in dem Geruchsverschluß wieder auf". (THOMAS 1988, S. 11). Eingesetzt wurde
dieses GWSS-Toilettenbecken beim Wassersparprojekt im Block 6 in
Berlin-Kreuzberg.
Die Möglichkeit der Spülwassermengenreduzierung durch veränderte
Toilettenbecken war jedoch bei unseren Gesprächsteilnehmern aus
der Wohnungswirtschaft kaum bekannt. Zwar wußten einige Unternehmen über mögliche 6-Liter-Toilettenbecken Bescheid, es wurde
jedoch die Ansicht vertreten, daß der Einbau dieser Toilettenbecken nur in Neubauten möglich sei, da es bei den älteren Abwassernetzen zu Verstopfungen kommen würde. Das besonders wassersparende 4- Liter-Toilettenbecken war den meisten Gesprächsteilnehmern nicht bekannt. Die Recherche auf der DEUBAU 1989, immerhin der von den meisten Wohnungsunternehmen besuchten Messe, ergab, daß die Aussteller die Wassersparproblematik bei der Toilettenspülung nicht als Thema präsentierten.
Besonders deutlich wurde immer wieder bei der Reduzierung der
Spülwassermengen die Sorge um eventuell mögliche Verstopfungen.
Der Modellversuch der Hamburger Umweltbehörde sieht durch die
Reduzierung der Spülwassermengen keine Gefahr für die Verstopfung. Auch THOMAS meint für das 4-Liter- Toilettenbecken, daß die
praktischen Erfahrungen bestätigen, "daß es keinerlei Verstopfungsprobleme gibt, wenn die häusliche Installation nach den
Vorschriften des Herstellers (die im Rahmen der Norm liegen) ausgeführt ist; im öffentlichen Versorgungsnetz sind Verstopfungen
durch die Wasserspartoilette überhaupt nicht zu befürchten stammt doch der größte Teil des Abwassernetzes aus einer Zeit,
als unser Wasserverbrauch noch deutlich niedriger war als heute"
(THOMAS 1988, S. 12).
-26-
3.1.3 Wasserarmaturen
Beim Duschen, Händewaschen oder auch in der Küche beim Abspülen
von Obst oder Gemüse, läßt sich Wasser sparen. Oberall dort, wo
das Wasser direkt aus dem Hahn fließt, dann irgendetwas benetzt
und anschließend durch den Ausguß abfließt, wird in der Regel
mehr Wasser verbraucht als zum Benetzen benötigt wird. Durch
stark schwankende Wasserdruckverhältnisse z.B. in mehrgeschossigen Gebäuden, war auch bisher der Wasserverbrauch durch die
unterschiedliche Durchlaufmenge (Liter je Minute) sehr verschieden.
Der Einbau von Durchflußmengenbegrenzer in die Wasserarmaturen
begrenzt auch für unterschiedliche Wasserdruckverhältnisse die
durchlaufende Wassermenge auf das notwendige Minimum. Durchflußmengenbegrenzer werden direkt an die Ausflußöffnung der Wasserhähne bzw. beim Duschen zwischen den Duschkopf und den Brauseschlauch geschraubt. Für Badewannenarmaturen ergeben sich keine
Einsparmöglichkeiten durch Durchflußmengenbegrenzer, da ja die
Gesamtwassermenge aufgefangen wird und sich durch eine Durchflußmengenbegrenzung lediglich die Zeit verlängern würde bis die
Wanne gefüllt ist.
Schwierigkeiten mit Durchflußmengenbegrenzern kann es geben, wenn
die Warmwasserversorgung über Durchlauferhitzer erfolgt. So verhindert eine zu geringe Durchflußmenge das Anspringen des Durchlauferhitzers (HAMBURGER WASSERWERKE o.J., S. 8).
Bei Duschen sollte die Durchlaufmenge nicht unter 8 Liter pro
Minute sinken, da "sonst nur mit einiger Mühe der Seifenschaum
aus den Haaren gewaschen werden kann" (THOMAS 1988, S. 16).
In dem bei der Hamburger Schiffszimmerergenossenschaft durchgeführten Versuch mit dem "kleinen Wassersparpaket" wurden neben
Spülunterbrechertasten (siehe Kapitel 3.1.2) Durchflußmengenbegrenzer eingebaut. Die Kosten für einen Durchflußmengenbegrenzer
liegen zwischen 5 und 10 DM; Einbaukosten entstehen nicht. Der
Spareffekt des kleinen Wassersparpaketes betrug zwischen 12 und
22 %. Der Spareffekt durch den Durchflußmengenbegrenzer kann bei
hohem Wasserdruck bis zu 50 % betragen (KROGER/ OEHLENSCHLAGER
o.J., S. 5).
Für die Bremische Gesellschaft für Stadterneuerung, Stadtentwicklung und Wohnungsbau mbH, Organ der staatlichen Wohnungspolitik
gehören Durchflußmengenbegrenzer zum Standard beim Neubau. In dem
von der Bremischen Gesellschaft durchgeführten Sanierungsmodellvorhaben in der Axtstetter Straße werden ebenfalls Durchflußmengenbegrenzer (in Kombination mit Einhandmischarmaturen) erprobt.
-27-
Eine ganze Reihe von Wohnungsunternehmen sehen jedoch den Einbau
von Durchflußmengenbegrenzern nicht als ihre Aufgabe an. Es wurde
von Gesprächspartnern sogar die Befürchtung geäußert, daß die
Mieter an den Durchflußmengenbegrenzern kein Interesse hätten und
die Gefahr bestünde, daß sie von den Mietern ausgebaut würden.
Entscheidend für diese Haltung von Vermietern und das befürchtete
Verhalten von Mietern ist die bisherige Form der Abrechnung von
Wasserkosten. Für den Vermieter handelt es sich um einen durchlaufenden Posten, während der Einbau von Durchflußmengenbegrenzern eine zusätzliche Investition wäre, die allein der Vermieter
zu tragen hätte, ohne daß ihm auch der Einspareffekt zugute käme.
Für den Mieter ist es, durch die in der Regel übliche pauschale
Abrechnung von Wassergebühren nicht möglich, einen direkten Zusammenhang zwischen seinem individuellen Verhalten und den Kosten
für Wasser zu erkennen. Für viele Mieter ist es immer noch der
böse Nachbar, der "andauernd Badewasser laufen läßt und warum
soll FOR DEN gespart werden?"
Eine andere Verlustquelle bei der Wasserversorgung entsteht durch
Mischarmaturen. Häufig läuft eine erhebliche Menge Wasser ungenutzt ab, bevor die gewünschte Wassertemperatur erreicht wird.
Abhilfe können hier die Einhandmischarmaturen schaffen. Die
Hamburger Wasserwerke schätzen den Einspareffekt von Einhebelmischarmaturen gegenüber getrennten Wasserhähnen auf 15 bis 30
(KROGER/OEHLENSCHL1GEL o.J., S. 5). Die im Handel angebotenen
Thermostatmischbatterien reduzieren ebenfalls die Wasserverluste,
die durch das Einregeln der Wassertemperatur entstehen, da sie
unabhängig vom Fließdruck die vorgewählte Wassertemperatur
selbsttätig mischen. Für hydraulische Durchlauferhitzer müssen
jedoch Spezialthermostatbatterien verwandt werden (MÖHLE 1983,
S. 156 f.).
THOMAS weist darauf hin, daß bei der Auswahl von Armaturen die
jeweilige Kennlinie beachtet werden sollte (1988, S. 13 ff.). Die
Kennlinie einer Armatur drückt das Verhältnis zwischen dem jeweiligen Abfluß (Liter Wasser in der Minute) und dem Fließdruck der
Wasserleitung (in Bar) aus. Je steiler die Kennlinie einer Armatur ist, desto weniger abhängig reagiert sie von dem jeweiligen
Versorgungsdruck der Leitung, d.h. auch bei höherem Wasserdruck
verändert sich die abfließende Wassermenge nicht mehr so sehr.
In einem Rechenbeispiel errechnet THOMAS für einmal Duschen in
einer Wohnung im 4. Stock eines Wohngebäudes mit einem Fließdruck
von 0,55 Bar 48 Liter bei einer Armatur mit ungünstiger Kennlinie, für die darunterliegende Wohnung im 3. Stock, bei der
durch die geringere Höhe ein Fließdruck von 0,9 Bar herrscht,
werden für ein Duschbad gleicher Länge und gleicher Armatur
- 28 -
72 Liter benötigt. Der Mehrverbrauch von 24 Litern in der Wohnung
des dritten Stockwerks ergibt sich allein durch die ungünstige
Kennlinie der Armatur, die die vorhandenen Fließdruckunterschiede
nicht aus g leichen kann.
Die jeweiligen Kennlinien können im Sanitärfachhandel erfragt und
z.T. auch den Herstellerprospekten entnommen werden.
Von einigen Herstellern werden auch Duschstopparmaturen angeboten. Es handelt sich um Regler, die zwischen Duschkopf und Brauseschlauch montiert werden. Mit dem an der Armatur befindlichen
Regler kann der Duschstrahl abgestellt werden. Dies ist sinnvoll
bei Zweihandmischbatterien, da das Neueinstellen der Wassertemperatur nach dem Wiedereinschalten entfällt. In Baumärkten werden
Duschstopparmaturen für ca. 10 DM angeboten, jedoch sind sie
überwiegend aus Plastik und daher in ihrer Lebensdauer sehr eingeschränkt.
In öffentlichen Gebäuden werden bei Duschen häufig Selbstschlußarmaturen eingebaut. Diese Armaturen schließen nach einer gewissen Laufzeit automatisch; soll der Duschvorgang fortgesetzt werden, müssen die Armaturen neu betätigt werden. Die Bremische
Gesellschaft für Stadterneuerung, Stadtentwicklung und Wohnungsbau mbH hat in ihrem Sanierungsprojekt Axtstetter Straße in einem
Gebäude in allen Wohnungen Selbstschlußarmaturen eingebaut, jedoch liegen bisher keine Auswertungen über den Wasserspareffekt
vor.
3.1.4 Wohnungswasserzähler
In der Regel rechnen die jeweiligen Wasserwerke mit dem Eigentümer als Vertragspartner ab. Dies heißt, daß z.T. viele Wohnungen über einen gemeinsamen Zähler abgerechnet werden. In den
meisten Fällen legt der Vermieter die angefallenen gesamten
Wasser- und Sielkosten als Teil der Betriebskosten auf die einzelnen Mietparteien um. Die Anteilsberechnung ist unterschiedlich, z.T. wird die Personenzahl der Mietpartei, z.T. die Wohnfläche der Wohnung zugrundegelegt. Mit 40 - 45 % an den Betriebskosten ist der Wasseranteil eine entscheidene Größe. Da jedoch
die Umrechnung des Verbrauchs unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch erfolgt, wirken sich die Bemühungen einzelner, die Wasserausgaben zu reduzieren, nicht unmittelbar aus, sondern gehen in
der pauschalen Berechnung unter.
Damit "Wassersparen" sich auch unmittelbar in der Betriebskostenreduzierung auswirkt, muß der Verbrauch jeder einzelnen Einheit
direkt ablesbar und abrechenbar sein.
- 2 9 -
Im Rahmen eines Demonstrationsprojektes wurden in Hamburg rund
1.400 Wohnungen mit Wohnungswasserzählern ausgestattet, die es
möglich machen, den Wasserverbrauch je Wohnung zu erfassen und
auf dieser Grundlage eine individuelle Wasserrechnung zu erstellen. Am Modellversuch sind sehr unterschiedliche Wohnungstypen beteiligt. Dabei wurde deutlich, daß nur im Rahmen eines
größeren Projektes die Vielzahl der bis dahin ungelösten apparate-, einbau- und verwaltungstechnischen, mietrechtlichen und wohnungswirtschaftlichen Probleme erkannt und gelöst werden können.
Schon jetzt, nach etwa einem Jahr Laufzeit des Demonstrationsprojektes, läßt sich ein deutlicher Wasserspareffekt feststellen.
Nach einer Auswertung von 940 Wohnungen (bei den übrigen ist kein
Vergleich zur vorherigen Nutzung möglich, z.B. Umbau eines Krankenhauses in Appartements, Neubau) ließen sich folgende Effekte
registrieren:
bei 85 % aller Wohnungen ging der Wasserverbrauch um mehr als
10 % zurück
bei 6 % aller Wohnungen ging der Wasserverbrauch um 5 - 10 %
zurück
bei 4 % ging der Wasserverbrauch lediglich um 0 - 5 % zurück
und bei 4 % der Wohnungen ist der Verbrauch angestiegen.
Die stärksten Sparwirkungen lagen bei 38 % und waren dort besonders hoch, wo zu den Wohnungswasserzählern auch das kleine Wassersparpaket und/oder 6-Liter-Toilettenbecken eingebaut wurden.
Gegen Ende des Jahres 1989 werden die Ergebnisse der Begleituntersuchung vorliegen, die auch die verbrauchsintensiven Variablen
erfassen soll.
Hamburger "Wassersparbus"
- 30 -
Parallel zu dem Modellvorhaben der Hamburger Umweltbehörde starteten die Hamburger Wasserwerke eine große "Wassersparkampagne"
mit vielfältigem Werbematerial, Informationsständen in den einzelnen Stadtteilen, zentraler Ausstellung in der Hamburger Innenstadt.
In den Werbematerialien wird auch besonders auf den Einbau der
Wohnungswasserzähler hingewiesen.
Die Hamburger Wasserwerke unterscheiden folgende Konstruktionstechniken:
-
Unterputzausführungen: Die in der Wand oder hinter einer Verschalung liegenden Wasserleitungen werden durchtrennt und in
einen unter Putz einzubauenden Kasten geführt. Dieser Kasten
kann einen oder zwei Zähler aufnehmen. Ein späterer Zählertausch ist ohne erneuten Wandaufbruch möglich.
-
Aufputzausführungen: Wasserleitungen liegen häufig - gerade in
älteren Gebäuden -, auf Putz. Sie werden durchtrennt und mit
einer Halterung auf der Wand, in die der Zähler eingebaut
wird, verbunden. Auch in diesem Fall ist ein späterer Zähleraustausch ohne Aufwand möglich.
-
Ventilzähler: Sind die Hauptabsperrventiie einer Wohnung gut
zugänglich, so können sie mit nur geringem Aufwand zur Aufnahme des Wasserzählers umgerüstet werden. Die wohnungsweise
Absperrung der Wasserversorgung bleibt hierbei erhalten.
Welche Methode gewählt wird, hängt von den baulichen Gegebenheiten ab. Unterschiedlich ist auch die benötigte Zahl von Wohnungswasserzählern. Im günstigsten Fall wird die gesamte Wohnung über
eine Wasserzuleitung versorgt, dann ist nur ein Wohnungswasserzähler nötig. Es kommt aber auch häufig vor, daß Wohnungen an
zwei oder mehr Versorgungsleitungen liegen, dann ist für jeden
einzelnen Versorgungsstrang eine Wasseruhr nötig.
Um den "Spareffekt" täglich dem Wasserverbraucher vor Augen zu
führen, müssen die Wasseruhren so angebracht sein, daß sie gut
ablesbar sind. Es lassen sich auch durch "weiter entfernte" Wohnungswasserzähler gewisse Spareffekte erreichen, da das Argument
entfällt, daß der eigene sparsame Umgang mit Wasser durch das
verschwenderische Verhalten des Nachbarn überdeckt wird. So sind
seit 1960 im Versorgungsgebiet der Technischen Werke Stuttgart
(TWS) Wohnungswasserzähler zugelassen und machen inzwischen 20 %
aller Zähler aus. Sie werden als direkte Abrechnungsgrundlage
verwendet (DUTTE 1989 zitiert nach Cichorowski u.a. 1986, S. 26).
In Hamburg ist bisher die direkte Abrechnung des Mieters mit den
- 31 -
Wasserwerken - wie etwa bei den Stromversorgungsunternehmen nicht möglich. Da bis zu einer beabsichtigten neuen Regelung der
Vermieter für eventuelle Ausfallrisiken haftet, ist auch bisher
das Interesse vieler Vermieter gering, den Einbau von Wohnungswasserzählern zu gestatten. Für den Modellversuch und in der zur
Zeit durchgeführten Werbekampagne für die Wohnungswasserzähler
bieten daher die Hamburger Wasserwerke (HWW) den Vermietern in
einer Informationsbroschüre zwei unterschiedliche Abrechnungsmöglichkeiten an:
- "Die "Vermieterlösung"
Sie können wie bisher mit den HWW den Gesamtverbrauch für Ihr
Gebäude über Ihren Hauswasserzähler abrechnen. Die Gesamtausgaben für Wasser und Siel legen Sie dann entsprechend den
Verbrauchsangaben der Wohnungswasserzähler auf die Mietparteien um. Hinzukommt die Umlage der Aufwendungen für Ablesung
und Abrechnung.
Die Ausstattung der Wohnungen mit Zählern lassen Sie von einem
Installationsunternehmen vornehmen. Diese Lösung sieht also
keine Änderung Ihres Vertragsverhältnisses als Vermieterin/
Vermieter zu den HWW vor.
"Die HWW-Lösung"
Sie können aber auch den Verwaltungsaufwand, der für Sie mit
dieser Art der Abrechnung' verbunden ist, vermeiden. Dazu beauftragen Sie die HWW, die Zählerablesung und die Abrechnung
von Trinkwasserkosten und Sielbenutzungsgebühren direkt mit
den Mieterinnen/Mietern Vorwasserkosten und Sielbenutzungsgebühren direkt mit den Mieterinnen/Mietern vorzunehmen.
Zum Leistungsangebot der HWW zählt auch die Lieferung von
Kaitwasserzählern. Den Verbrauch aus evtl. vorhandenen Gemeinschaftsanlagen (Waschküche, Garten, Garage) werden die HWW
direkt mit Ihnen abrechnen.
Wenn Sie diesen Weg wählen, bitten wir Sie, sich vor Einbau
von Wohnungswasserzählern mit den HWW zusammenzusetzen. Die
HWW beraten Sie über technisch sinnvolle und den HWW-Bedingungen entsprechende Lösungen.
Auch bei dieser Lösung bleiben Sie vorerst Vertragspartner der
HWW, d.h. daß Sie weiterhin für die Zahlungen Ihrer Mieterinnen/Mieter den HWW gegenüber haften. Die HWW sind aber
bereit, Ihnen das Ausfallwagnis abzunehmen. Hierfür verlangen
die HWW jährlich 2 % des gesamten Rechnungsbetrages (Wasser
und Siel) ...
Später werden Mieterinnen/Mieter direkt mit den HWW Verträge
abschließen können (wie bei Strom und Gas). Da Sie dann als
Vermieterin/Vermieter vertraglich nicht mehr beteiligt sind,
-32-
entfällt auch Ihre Haftung für die Zahlung der Wasserrechnung.
Dieses Verfahren wird aber erst nach einer Anderung des Sielabgabengesetzes, welches z.Z. vorbereitet wird, durchführbar
sein". (HAMBURGER WASSERWERKE 11/1988)
Für den Einbau eines Wohnungswasserzählers fallen folgende Kosten
an:
-
Arbeiten am Mauerwerk und Leitungsnetz
-
Zählerhalterungen (evtl. incl. Absperrventil)
-
Wasserzähler (warm und kalt)
-
Montage des Zählers
Inbetriebnahme der Anlage
Dabei variieren die Gesamtkosten je nach Anlage. Bei der vorgestellten "HWW-Lösung" entfallen für den Vermieter die Kosten für
das Kaltwassermeßgerät. Beim Hamburger Modellversuch hat der Einbau im Durchschnitt 200 DM gekostet. Bei den Zählern wurden zunächst alle auf dem Markt befindlichen Modelle berücksichtigt.
Die Preise betrugen bis zu 350 DM je Zähler. Inzwischen ist ein
von einem Mitarbeiter der HWW entwickelter Wohnungswasserzähler
zum Patent angemeldet worden, der sich durch Robustheit, große
Einbautoleranzen und einen Preis von 150 DM incl. Installation
auszeichnet. Die Meßkapsein der Zähler müssen alle 8 Jahre neu
geeicht werden (bei Warmwasserzählern alle 5 Jahre). Bei der vorgestellten "HWW-Lösung" bleibt die Meßkapsel Eigentum der Wasserwerke und wird auch von den HWW zur Eichung ausgetauscht.
Um den Einbau von Wohnungswasserzählern zu fördern, wurde 1988
ein Förderprogramm von der Freien und Hansestadt Hamburg aufgelegt, das 35 % der Einbaukosten für Wohnungswasserzähler übernimmt. An Mitteln sind vorgesehen:
-
1988
1989
1990
1991
1,5
1,0
1,0
0,5
Mio
Mio
Mio
Mio
DM
DM
DM
DM
Für 1990 und 1991 müssen noch konkrete Haushaltstitel beschlossen
werden.
Neben dem Modellversuch und der Förderung des nachträglichen Einbaus von Wohnungswasserzählern hat die Freie und Hansestadt
Hamburg bereits 1985 in die Hamburger Bauordnung den verpflichtenden Einbau von Kaltwasserwohnungszählern aufgenommen. Für den
Warmwasserbereich ist der Einbau von Wohnungswasserzählern nach
der Heizkostenverordnung sowieso schon Pflicht. In einer Grund-
Abb. 3 Wohnungswasserzähler
.w.s ni.i..i
n
^.^^
Wandeinbaukasten für
Wohnungs-Wasserzähler mit
eingebautem Unterputzventil
(Die Lieferung erfolgt durch die HWW)
Kaltwasserleitung
-Schmutzwasserleitung
-Impulskabel für KW-Zähler
(Leerrohre vorsehen mit Zugdraht)
Maße •
Wandeinbaukasten: Höhe: — 155 mm
Breite:— 310 mm
80mm
Tiefe:
Wasserzähler:
Leistung: Qn 1,5rreih
110mm
Länge:
OKFF
Einbaumaße für Wohnungswasserzähler im Kasten
für Kaltwasser
Queue: Hamburger Wasserwerke
M:1:20
Maße in mm
-34-
satzentscheidung vor etwa 6 Jahren wurden allerdings Befreiungen
von der Einbaupflicht erteilt, wenn die Wohnungen über mehr als
eine Steigeleitung versorgt wurden und "die Wirtschaftlichkeit"
nicht mehr gegeben war. In der damaligen Grundsatzentscheidung
wurde jedoch bei der Berechnung der Wirtschaftlichkeit nur die
Energiekosteneinsparung und nicht die Wassereinsparmöglichkeit
berücksichtigt.
Auch der Niedersächsische Umweltminister weist in seinem Wasserversorgungs-Bericht auf die Notwendigkeit des Wassersparens hin.
Darin heißt es u.a.:
"Eine umfassende Uffentlichkeitsarbeit wird das Wasserbewußtsein
der Bevölkerung schärfen und die Bereitschaft, mit Wasser sparsam
umzugehen, in allen Gesellschaftsgruppen fördern. Jeder soll nur
für das Wasser bezahlen, das er selbst gebraucht hat, deshalb
sind Wohnungswasserzähler - wo möglich - einzubauen". (DER
NIEDERSACHSISCHE UMWELTMINISTER 1988, S. 22).
-
35 -
3.1.5 Ersatz von Trinkwasser
3.1.5.1 Regenwassernutzung
Im Einfamilienhausbau gibt es verschiedene einzelne Projekte, bei
denen das anfallende Niederschlagswasser in Zisternen aufgefangen
und für die Toilettenspülung, z.T. auch für das Wäschewaschen genutzt wird. Im Geschoßmietwohnungsbau gibt es dagegen erst einzelne Pilotprojekte. So z.B. bei der Bremischen Gesellschaft für
Stadterneuerung und Wohnungsbau mbH in Bremen. In der Axtstetter
Straße wurde im Haus Nr. 21 die Toilettenspülung auf eine Versorgung durch Regenwasser umgestellt. Die Maßnahme ist von der Bremischen Gesellschaft dokumentiert worden und wird im folgenden
zitiert.
"Von den gartenseitigen Satteldachflächen der Häuser Nr. 19 - 23
wird das Niederschlagswasser in eine Drei-Kammer-Kläranlage geleitet. Die Kläranlage vom Fabrikat DYWIGAG, Typ: 9.0/2,5/1, Fassungsvermögen ca. 7 m 3 , wurde im Gartenbereich des Hauses Nr. 21
installiert.
Abb. 4
Kläranlage umfunktioniert in eine Zisterne
Kläranlage
Zisterne
Regenwasser
Zufluss
ungereinigtes
Abwasser 63
Duelle: Bremische Gesellschaft
gereinigtes
Abwasser
- 36 -
Damit der Betrieb als Regenwasser-Sammelanlage überhaupt möglich
ist, ist es notwendig den Kreislauf der Kläranlage "umzudrehen"
(siehe Abbildung4).
Das anfallende Regenwasser wird in die erste Kammer der Anlage
geleitet. Diese Kammer dient als Absatzbecken. Ist die Kammer
voll, läuft das Regenwasser in die nächsten beiden Kammern. Oberschüssiges Regenwasser aus der Regenwasser-Sammelanlage gelangt
in die Kanalisation.
Ein Hauswasserautomat - Fabrikat: Wagner, Typ: PHA 35 - saugt das
Regenwasser aus dem Becken, und pumpt es in den Speicherkessel.
Der Hauswasserautomat mit Speicherkessel ist im Waschkeller des
Hauses Nr. 21 installiert. Von dort wird bei Bedarf das Regenwasser in die Versorgungsleitungen für die WC-Spülung des Hauses
Nr. 21 gedrückt.
Sollte nicht genügend Regenwasser zur Verfügung stehen, sorgt ein
Rohrtrenner-System - Fabrikat: Waletzko, Typ: TWST/DW - für eine
Versorgung der WC-Spülung mit Trinkwasser. Ist wieder genügend
Regenwasser vorhanden, schaltet der Rohrtrenner automatisch wieder die Regenwasserzuführung ein. Außerdem gewährleistet der
Rohrtrenner eine einwandfreie Trennung des Regen- und Trinkwassers, wie sie von den Stadtwerken verlangt wird.
Zur Filterung des Regenwassers wurde zunächst lediglich ein Feinstrumpf über den Ansaugkorb der Saugleitung befestigt. Es zeigte
sich aber, daß mit diesem Filter nicht genügend Feinschmutz zurückgehalten werden konnte. Dadurch verstopften die Einlassventile an den WC-Spülkästen. Aus diesem Grunde wurde ein zusätzlicher Feinfilter in die Regenwasserleitung eingebaut, der nun für
ein einwandfreies Funktionieren der Anlage sorgt. Absatzbecken
sowie Filter sollten einmal jährlich gereinigt werden".
Zur ökonomischen Einschätzung des Projektes Axtstetter Straße berichtet SCHNOLLE: " Das (die Umstellung der Toilettenspülung auf
Regenwasser in einem Haus mit fünf Wohnungen) bringt für den Mieter rein rechnerisch eine Wassergeldersparnis von 750 DM im Jahr.
Die Investition muß sich mit 6 % Zinsen und mit 2 % Abschreibung
amortisieren - das ist die kalkulatorische Restnutzungsdauer
dieser Anlage. Nehme ich dies zur Grundlage, ergibt sich ein Investitionsspielraum von 9.375 DM. aus den Ausschreibungsunterlagen geht hervor, was uns diese Investition tatsächlich gekostet
hat: 15.000 DM. Die kurzfristige Beurteilung lautet unrentabel!"
(SCHNULLE 1988, S. 13). Dennoch hat sich die Bremische Gesellschaft zur Realisierung entschlossen, jedoch mehr aus Gründen der
langfristigen Vermietbarkeit, als aus Gründen der Einsparung von
Kosten.
-37-
Wird das Regenwasser über die Dachflächen abgeleitet, muß pro
Person mit einer Dachfläche von 25 - 30 m 2 gerechnet werden. Dachflächen mit Teerbelegen oder Asbestzementbelegen sind wegen der
Auswaschung von Schadstoffen ungeeignet. Das Speichervolumen der
Zisterne sollte pro Person etwa 1.000 Liter betragen, um auch
längere Trockenzeiten zu überbrücken. Entscheidend für die Dimensionierung ist die örtliche Niederschlagsdurchschnittsmenge und
die durchschnittliche Dauer der Trockenperioden.
Für eine Familie wird eine Zisterne von etwa 4 m 3 benötigt. Aus
Fertigbeton würde dieser Speicher ca. 2.800 DM kosten, bei einem
Kunststofftank etwa 4.000 DM. Hinzu kommen die Kosten für den
Hauswasserautomaten, Leitungen, Pumpen, Ventile und Wasserzähler,
für die etwa 2.000 bis 3.00 DM angesetzt werden.
Die Zisterne sollte außerhalb des Hauses, frostsicher, mindestens
80 cm unter der Geländeoberkante liegen. Um Geruchsbildungen zu
vermeiden, muß das Wasser möglichst oft ausgetauscht werden, das
Oberlaufrohr muß entsprechend großzügig dimensioniert sein.
In einigen Fällen wird auch das Regenwasser in Teichanlagen gesammelt und zum Teil zur Gartenbewässerung, z.T. als gestalterisches Element und Feuchtbiotop, z.T. aber auch als Ersatz für
Trinkwasser bei der Toilettenspülung genutzt.
Die in der Bundesrepublik Deutschland und in Westberlin in der
letzten Zeit geplanten oder realisierten Vorhaben mit Regenwassernutzung im Geschoßwohnungsbau sind alles Pilotprojekte, deren
Auswertung noch nicht abgeschlossen ist. Der Bundesbauminister
hat das Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH im
Rahmen des BMBau-Ressortforschungsprogramms 'Experimenteller
Wohnungs- und Städtebau' mit der Begleitforschung für Projekte
zur Stadtökologie und zum umweltgerechten Bauen beauftragt. Die
Begleituntersuchungen, die zum Teil über mehrere Jahre laufen,
sind bisher nicht abgeschlossen, so daß eine Einschätzung der
tatsächlichen Betriebskostensenkung, der organisatorischen, technischen und psychologischen Probleme bisher nicht geleistet werden kann.
Die Hamburger Wasserwerke haben in ihren Informationsmaterialien
zum Thema Wassersparen auch Unterlagen über Regenwassernutzungsanlagen (Siehe Abbildung 5 und 6). Eine Beratung findet auch an
den Informationsständen der HWW in den verschiedenen Stadtteilen
statt.
-
38 -
Abb. 5 Beispiel einer
Regenwasserverwendungsanlage
^
LAUHFAN6XORe \
WC- SPULUNG
f
MIT
REGENWASSER
.1
REGENWASSER
FALLROHR
,REGENWASSERLEITUNG
CXUNSTSTOFFRONR)
^
(REGENWASSER
SC/#MUTZPJJ.G Mir LigERLAUF
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^1
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REGENWASSERSAMi1M^ELgBEE^LTEA
N
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Quelle: Hamburger Wasserwerke
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Abb. 6 Regenwasser - Nutzungsanlage
1. Regenwasser-Sammeltank
2. Schwebstoffilter
3. Belüftung
5. Trinkwassemachspeisung
(freie FiieBstrecke/Wasserzähler bei Bedarf)
6. Filter
4. Uberiauf zum Regenwassersiel 7. Regenwasser- Druckerhöhungsanlage
Prinzipskizze ,
TrinkwasserVersorgungsleitung
Quelle: Hamburger Wasserwerke
-40-
Sollten sich jedoch - wie es heute bereits absehbar ist - Wasserund Abwasserpreise weiter erhöhen, besteht in der Nutzung des
Regenwassers für bestimmte Versorgungsbereiche eine Möglichkeit
der Betriebskostensenkung.
- 41 -
3.1.5.2 Grauwassernutzung
Unter Grauwassernutzung versteht man das Aufsammeln leicht verschmutzter Abwässer, z.B. aus der Badewanne oder Dusche zur weiteren Verwendung z.B. für Toilettenspülung. Dies ist über zwei
Wege möglich:
Auffangen des Grauwassers in einer Zisterne mit dem Problem der
Seifen- und Geruchsbildung oder Sammeln in einer Pflanzenkläranlage. Beide Verfahren werden in Modellvorhaben durchgeführt. Auswertungen begleitender Untersuchungen sind noch nicht abgeschlossen, so daß auch noch keine Einschätzung über die entstehenden Kosten und Probleme im Verhältnis zur Trinkwassereinsparung
gegeben werden kann.
Abb. 7: Pflanzenklärteich in Berlin Kreuzberg Block 8
Foto: GEWOS
-42-
3.1.5.3 Komposttoiletten
Erwähnt werden müssen in diesem Zusammenhang auch Komposttoiletten, bei denen gänzlich auf eine Wasserspülung verzichtet
wird. BERGER und HOLZHAUSEN sehen in der Komposttoilette eine
konsequente Umsetzung des ükologiegedankens. Neben der im Rahmen
dieser Untersuchung zur Betriebskostensenkung interessierenden
Trinkwassereinsparung ist auch die Vermeidung von Klärschlämmen
durch Abwasservermeidung zu erwähnen. Zur Funktionsweise der Komposttoiletten BERGER und HOLZHAUSEN:
"Eine der ersten Anlagen wurde in den 30er Jahren in Schweden
entwickelt und später unter dem Namen "Clivus Multrum" produziert. Es handelt sich um ein geschlossenes System, das weder
Wasser benötigt noch Abwasser produziert, so daß es unabhängig
von Ver- und Entsorgungssystemen betrieben werden kann. Anlagen
nach diesem Prinzip bestehen aus einem Behälter, in den senkrecht
verlaufende Fallrohre für Toiletten- und Küchenabfälle münden.
Dieses System wurde in den letzten Jahren weiterentwickelt und
u.a. um weitere Anwendungsmöglichkeiten und Ausstattungsteile
ergänzt ("Berger Biotechnik"-Komposttoilettenanlage).
Der Behälter ist wärmegedämmt und findet in einem Keller oder
Halbkeller Platz. Es können maximal 3 Geschosse mit insgesamt
4 Anschlüssen entsorgt werden. Je nach Haushaltsgröße gibt es
Behältergrößen für 3- bis 6-Personenhaushalte. Durch Zusatzteile
kann die Entsorgungs-Kapazität noch erhöht werden. Der Anwendungsbereich dieser Komposttoilette beschränkt sich daher keinesfalls auf Einfamilienhäuser. So ist es möglich, an einem Behälter
z.B. je 2 Toiletten in getrennten Toilettenräumen für Männer und
Frauen zu installieren. Die Anlage ist energieunabhängig und kann
daher auch als separate Toiletteneinheit in Wandergebieten und
Parks sowie auf Golf- und Rastplätzen betrieben werden. Sie findet darüber hinaus Verwendung zur Entsorgung von Vereinsheimen,
Lehrstätten, Außenstellen, Beobachtungsstationen und Freizeiteinrichtungen.
Das System ist so angelegt, daß die erforderlichen Bedingungen
für die Kompostierung und Hygienisierung der Abfälle erfüllt werden. ein spezielles Lüftungssystem sorgt für einen geruchsfreien
Betrieb auch während der Benutzung. Ein Teil des Kompostes, ca.
40 1 pro Person und Jahr, wird einmal jährlich entnommen, nachdem
er mindestens 2 Jahre einen biologischen Zersetzungsprozeß durchlaufen hat. Durch das Gefälle des Behälters bedingt rutscht nach
der Entnahme die noch nicht fertig kompostierte Masse nach unten
und schafft neue Aufnahmekapazität. Die biologische Umwandlung
wird durch die Entnahme nicht unterbrochen, so daß ein intensiver
-
43 -
Abb. 8 Schnitt durch den Kompostbehälter
Quelle: Berger / Holzhausen 1988
Abbau der Abfälle kontinuierlich stattfinden kann. Zahlreiche
Untersuchungen bestätigen die hygienisch einwandfreie Qualität
des fertigen Kompostes. Die chemischen Analysen weisen den Kompost als besonders pflanzenverträglich aus, der sich für die
Bodenverbesserung von Grün- und Gartenflächen gut eignet. (BERGER
und HOLZHAUSEN 1988, S. 19f).
Obwohl in Schweden Komposttoiletten relativ häufig sind, gibt es
in der Bundesrepublik erst wenige genehmigte Anlagen, überwiegend
in Einfamilienhäusern. Die geringe Verbreitung läßt sich nach
BERGER und HOLZHAUSEN auch auf "negative Erfahrungen in der Vergangenheit zurückführen, wo Fäkalien unter Mißachtung der Naturgesetze und hygienischen Anforderungen behandelt wurden".
-44-
3.2 Betriebskostensenkende Maßnahmen im Bereich der
Müllentsorgung
3.2.1 Gebühren und Müllmengen
In die Betriebskosten gehen die Müllabfuhrgebühren als durchlaufender Posten ein, der - in Abhängigkeit von der jeweiligen
Gebührenordnung - durch die Kommunen festgesetzt wird. Der Anteil
der Müllabfuhrgebühren an den Betriebskosten beträgt etwa 10 % in
Abhängigkeit von der jeweiligen Gemeinde. Die folgende Tabelle
zeigt die Hausmüllgebühren für einige Großstädte im Vergleich.
TAB. 15: HAUSMOLLGEBOHREN IM VERGLEICH
(Gebühren pro Quartal in DM)
Stadt
Behälter
120 1
in DM
(STAND NOVEMBER 1988)
Behälter
1.100 1
in DM
120 1 :
1.100 1
in DM
Berlin
Hamburg (bis 12/1988)
Hamburg (ab 1/1989)
München
Köln
Frankfurt
Dortmund
Düsseldorf
Stuttgart (ab 1/1989)
Duisburg
Hannover
Bremen
72,80
44,69
65,55
36,63
38,00
63,00
39,00
57,50
73,50
67,50
36,50
40,00
469,40
330,37
361,02
183,13
223,80
552,00
251,00
518,25
403,80
431,00
270,00
333,75
6,45
7,39
5,51
5,00
5,89
8,76
6,44
9,01
5,49
6,39
7,40
8,34
Landkreis
Stormarn /Lauenburg
Pinneberg
Segeberg
Stade
42,60
56,40
31,20
37,50
407,10
450,60
252,00
285,00
9,56
7,99
8,08
7,60
Durchschnitt
50,15
357,64
7,13
Quelle: Bürgerschaftsdrucksache Hamburger Bürgerschaft
-45-
Dabei zeigen sich sowohl in der absoluten Höhe als auch in der
tariflichen Ausgestaltung erhebliche Unterschiede. So haben der
Landkreis Segeberg und die Städte Hannover und München für 120Liter-Tonnen die niedrigsten Gebühren (31,20 DM; 36,50 DM;
36,63 DM). Dagegen wird in Duisburg, Berlin und Stuttgart z.T.
mehr als das Doppelte gezahlt (67,50 DM; 72,80 DM; 73,50 DM). Bei
den Gebühren für eine 1.100-Liter-Tonne ist jedoch die Rangfolge
der Gebühren z.T. anders. Hierbei werden die niedrigsten Gebühren
in München, Köln und Dortmund, die höchsten Gebühren in Berlin,
Düsseldorf und Frankfurt gezahlt. Mit einer 1.100-Liter-Tonne
kann die 9,16fache Menge Müll gegenüber einer 120-Liter-Tonne beseitigt werden. Bei der Berechnung des Verhältnisses der Gebühren
einer 120-Liter-Tonne zu denen einer 1.100-Liter-Tonne stellt
sich heraus, daß es sich in Düsseldorf kaum und im Landkreis
Stormarn/Lauenburg überhaupt nicht lohnt, Müll in größeren Einheiten zu sammeln, da der Faktor 9,01 bzw. 9,56 nahezu dem
Mengenverhältnis von 9,16 entspricht. In München, Stuttgart und
Hamburg, wo dieser Faktor bei 5,00 bzw. 5,49 und 5,51 liegt,
lohnt sich auf jeden Fall die Umstellung der Behältergröße.
Die Gebühren für Müll sind in den letzten Jahren immer weiter
gestiegen. Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung der Müllgebühren im Verhältnis der Betriebskosten für eine 70 m2"große
Wohnung.
TAB. 16: MOLLGEBOHREN UND BETRIEBSKOSTEN IN HAMBURG
FOR EINE 70 m 2 GROSSE WOHNUNG
Jahr
Müllgebühren
je Monat
in DM
Betriebskosten
je Monat
in DM
Anteil Müllgebühren
an Betriebskosten
in %
1971
1972
1988
1989
4,49
15,93
14,14
17,90
28 ,39
103,39
142,35
146,11
15,8
15,3
9,9
12,2
Quelle: Hamburger Grundeigentum, 98 Jg., Heft 10, S. 390. Für 1989
Gebührensatz aufgrund der durchschnittlichen Steigerung
von 26,6 %, die Betriebskosten für 1989 wurden lediglich
für Müllgebühren erhöht, die übrigen Betriebskosten entsprechen dem Wert von 1988.
- 46 -
In dem betrachteten Zeitraum von 18 Jahren stiegen zwar die Müllgebühren fast auf den vierfachen Wert, die Betriebskosten im
gleichen Zeitraum jedoch auf den fünffachen Wert, so daß der relative Anteil der Müllgebühren an den Betriebskosten sogar gesunken.
Durch die öffentliche Müllabfuhr werden im Jahr etwa 23 Millionen
Tonnen Müll eingesammelt. Pro Kopf der Bevölkerung sind dies ca.
380 kg. Diese Menge setzt sich zusammen aus Hausmüll, hausmüllähnlichen Gewerbeabfällen und Sperrmüll. Der Hausmüll stellt etwa
65 % der gesammelten Abfälle dar. Nach einer Untersuchung der
Technischen Universität Berlin im Auftrag des Umweltbundesamtes
im Jahre 1985 setzt sich der Hausmüll nach Gewichtsprozenten wie
folgt zusammen:
TAB. 17: ZUSAMMENSETZUNG DES HAUSMOLLS
Materialien
Papier
Verpackungsverbund
Pappe
Glas
NE-Metalle
FE-Metalle
Kunststoffe
Textilien
Mineralien
Materialverbund
Wegwerfwindeln
Problemabfälle
Feinmüll (bis 8 mm)
Mittelmüll (8 - 40 mm)
Vegetabilischer Rest
Anteil in
Gewichtsprozenten
12,0
1,9
4,0
9,2
0,4
2,8
5,4
2,0
2,0
1,1
2,8
0,4
10,1
16,0
29,9
Quelle: Umweltbundesamt 1987 zitiert nach FABER u.a. 1988, S. 8
Im Vergleich zu einer früheren Untersuchung, die ebenfalls von
der Technischen Universität Berlin durchgeführt wurde, hat sich
die Hausmüllzusammensetzung mit Ausnahme von Glas und Papier nur
unwesentlich verändert. Jedoch zeigen Detailuntersuchungen, daß
die Zusammensetzung und Menge des Hausmülls eines einzelnen Haushalts sehr stark abhängig ist von "Faktoren wie Sozialstruktur,
veränderte Konsumgewohnheiten, Höhe des Verdienstes, Arbeitslosigkeitsquote, Behältergröße u.v.a." (JAGER u.a. 1987, S. 16).
-47-
Es bestehen, je nach der örtlichen Gebührenordnung, zwei Wege,
die Betriebskosten für die Müllentsorgung zu senken.
1. Die Reduzierung der Müllmenge.
2. Die Optimierung der Behältergrößen und Wege in Abhängigkeit
von der örtlichen Gebührenordnung.
An Hand der Hamburger Gebührenordnung sollen die verschiedenen
Möglichkeiten im einzelnen aufgezeigt werden.
3.2.2 Trennung in Wertstoffe und Restmüll
Das getrennte Sammeln von recyclebaren Wertstoffen ist eine Möglichkeit, die gesamte Hausmüllmenge zu reduzieren.
Bei Glas und Papier hat sich durch getrennte Sammlung in der Zusammensetzung des Hausmülls bereits eine Verschiebung ergeben.
Der Altpapieranteil im Hausmüll fiel von 14,6 % in 1979/80 auf
12 % in 1985; in absoluten Zahlen bedeutet dies einen Rückgang
von 500.000 Tonnen. 1985 betrug der Anteil des verbrauchten Altpapiers an der gesamten Papierproduktion eines Jahres 43,6 %
(FABER u.a. 1988, S. 22). Im gleichen Zeitraum reduzierte sich
auch der Anteil von Glas im Hausmüll von 11,6 % auf 9,2 %, 1985
betrug der Anteil des Altglases an der Glasproduktion eines
Jahres 28 %. Ohne den Anstieg der Einwegflaschenproduktion im
Getränkesektor hätte jedoch die Reduzierung der Hausmüllmengen
größer sein können (FABER u.a. 1988, S. 23).
In einigen Gemeinden wird auch Kunststoff getrennt gesammelt, jedoch gehen die Einsatzquoten der recycleten Kunststoffe an der
Gesamtproduktion zurück. Dies hat zum Teil technische Gründe. In
Hamburg-Bergedorf wurde über ein Jahr ein Versuch zur getrennten
Kunststoffsammlung durchgeführt mit reger Beteiligung der Bewohner. Jedoch war es nicht möglich, eine Firma zu finden die den
Kunststoffabfall weiter verarbeiten wollte, da die Vermischung
verschiedener Kunststoffarten die Bearbeitung und Wiederverwendung erschwert.
Metalle werden nur noch in wenigen Gemeinden mit Deponien als
getrennte Sammlungen angeboten. Bei Müllverbrennungsanlagen erfolgt eine technische Trennung des Mülls, so daß der Anteil des
wiederverwendeten Schrotts bei der Eisen- und Stahlerzeugung
35 - 40 % beträgt, bei Aluminium 38 %, Kupfer, Zink und Blei um
45 %.
Textilien werden in vielen Gemeinden schon seit langer Zeit von
karitativen Organisationen gesammelt.
- 48 -
Eine weitere Möglichkeit der Müllmengenreduzierung besteht in der
Kompostierung pflanzlicher und tierischer Abfälle. Der Anteil am
Hausmüll beträgt 30 bis maximal 40 %, ist also eine erhebliche
Größenordnung. Im ländlichen Gebieten und in Einfamilienhausgebieten ist der Anteil der Bewohner, die bereits einen Teil des
Mülls kompostieren, größer als in verdichteter städtischer Bebauung. Es bestehen jedoch auch hier Möglichkeiten der Kompostierung
wie z.B. in Nürnberg-Gostenhof im Rahmen der ökologischen Stadterneuerung erprobt. Die Hamburger Umweltbehörde will durch ihre
"Aktion Regenwurm" umweltbewußte Bürger zur Eigenkompostierung
anregen bzw. diese fördern. So wurden im Stadtteil Harburg 3.000
Haushalte an der Versuch "Grüne-Naßmülltonne Harburg" angeschlossen, bei dem die Haushalte ihre Küchen- und Gartenabfälle zur
Kompostierung durch die Stadtreinigung sammeln. Propagiert wird
das Kompostieren überall, bis hin zu den "Wurmkisten" auf den
Balkonen. Dabei handelt es sich um Kisten, in die Regenwürmer
ausgesetzt und vermehrt werden. Je nach Anzahl der Regenwürmer
kann dann die Wurmkiste mit kompostierbarem Müll gefüllt werden,
den die Regenwürmer zu Kompost "umarbeiten".
Bei den zunehmenden Müllproblemen in unserer Gesellschaft wird
auch aus ökologischen Gründen eine Trennung von Wertstoffen,
kompostierbarem Müll und Restmüll immer notwendiger werden. Für
unser Untersuchungsthema gibt die Müllreduzierung nur einen Sinn,
wenn sich im Rahmen der örtlichen Gebührenordnung eine Reduzierung der Behältergrößen in einer Kostenreduzierung auswirkt.
Von uns befragte Wohnungsunternehmen waren sehr skeptisch in bezug auf die "Fähigkeit" aller Bewohner, durch richtiges Kompostieren Müll zu reduzieren. Sie vermuteten häufig eine zusätzliche Belastung durch Betreuung von Kompostanlagen. Außerdem sei
das Bewußtsein für einen schonenden Umgang mit unseren Ressourcen
unter den Mietern noch nicht sehr weit verbreitet. Erst sichtbare finanzielle Auswirkungen, könnten im Verhalten der Mieter
einiges bewirken.
-49-
3.2.3 Verkürzung der Transportwege
In einer Reihe kommunaler Gebührenordnungen richten sich die
Müllabfuhrgebühren nach dem Transportweg. So wird in Hamburg
unterschieden zwischen
-
Transport durch den Nutzer
Transportweg unter 15 Metern
Transportweg 15 - 30 Meter
Transportweg über 30 Meter.
Außerdem wird unterschieden nach Transportwegen mit
-
maximal einer Stufe
mit zwei und mehr Stufen.
Für Großbehälter wird in bezug auf den Transportweg nur differenziert zwischen
-
Transportwege unter 25 Metern
Transportwege über 25 Meter.
Für Hamburg unterscheiden sich für einen 110-Liter-Müllbehälter
die quartalsweisen Beträge nach den Transportwegen wie folgt:
TAB. 18: MULLGEBÜHREN IN HAMBURG IN ABHANGIGKEIT VOM TRANSPORTWEG FOR 11O-LITER-MOLLBEHALTER
(Quartalsweise; Stand 12/1988)
Transportweg
Zahl der Stufen
Müllgebühr in DM
39,22
durch Nutzer
unter 15 m
maximal 1
2 und mehr
44,69
59,62
15 - 30 m
maximal 1
2 und mehr
59,62
74,44
über 30 m
maximal 1
2 und mehr
101,46
116,39
Quelle: Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt 1987/3, S. 7
Ein Transportweg von über 30 Metern Länge, auf dem außerdem noch
mindestens zwei Stufen zu überwinden sind, verursacht in Hamburg
die dreifache Müllabfuhrgebühr dessen, was ein Nutzer, der sein
Müllgefäß selbst an die Straße bringt und auch wieder abholt, zu
zahlen hat. Für Einfamilienhaushalte ergeben sich durch Verlagerung der Müllboxen oder eigenen Transport erhebliche Einsparmcg-
- 50 -
lichkeiten, aber auch für den Geschoßwohnungsbau muß jeweils im
einzelnen geprüft werden, ob sich durch Veränderung der Transportwege Einsparmöglichkeiten bei den Müllabfuhrgebühren ergeben.
So hat die SAGA in Hamburg die Müllabfuhrgebühren gesenkt, indem
sie die Müllboxen näher an die Straße gebracht hat. Jedoch mußte
die SAGA feststellen, daß sich mit zunehmender Entfernung der
Müllbehälter vom Haus das Mieterverhalten verändert, so daß in
vielen Fällen die Einspareffekte aus der Müllabfuhrgebühr durch
erhöhte Reinigungsaufwendungen des Hausmeisters kompensiert
wurden.
3.2.4 Veränderung der Behältergröße
Schon der Vergleich der Müllgebühren in verschiedenen Größstädten
(Kapitel 3.2.1) hat gezeigt, daß es in einigen Städten erheblich
günstiger ist, den Müll in großen Müllbehältern zu sammeln. So
entspricht der Inhalt einer 1.100-Liter-Mülltonne dem 9,2fachen
einer 120-Liter-Mülltonne. Die Preise verhalten sich in ausgewählten Großstädten wie folgt:
TAB. 19: PREISVERHALTNIS ZWISCHEN MOLLBEHÄLTERN MIT 120 LITERN
UND 1.100 LITERN VOLUMEN (quartalsweise)
Stadt
München
Stuttgart (ab 1/1989)
Hamburg (ab 1/1989)
,Köln
Duisburg
Dortmund
Berlin
Hamburg (bis 12/1988)
Hannover
Bremen
Frankfurt
Düsseldorf
Preisverhältnis
5,0
5,5
5,5
5,9
6,4
6,4
6,5
7,4
7,4
8,3
8,8
9,0
Abweichung vom
Volumenenverhältnis
(9,2fache)
4,2
3,7
3,7
3,3
2,8
2,8
2,8
1,8
1,8
0,9
0,4
0,2
Quelle: Bürgerschaftsdrucksache Freie und Hansestadt Hamburg,
12/88
- 51 -
Erheblich günstiger ist die Müllentsorgung in großen Behältern
also in den Städten München, Stuttgart, Hamburg und Köln. Eine
Umstellung auf große Behälter lohnt sich in Bremen, Frankfurt und
Düsseldorf kaum. In Bremen hat zum Beispiel das Wohnungsunternehmen Bremische Gesellschaft die Entsorgung auf wohnungsbezogene
Müllbehälter umgestellt.
Für Hamburg sind nach der Gebührenordnung folgende Unterschiede
möglich:
TAB. 20: MOLLGEBOHREN IN HAMBURG IN ABHANGIGKEIT VON DER
BEHALTERGRUSSE (jeweils kürzester Transportweg;
quartalsweise; Stand 12/88)
Behältergröße
in Litern
55
120
240
770
990
1.100
3.300
5.000
Transportweg/Stufen
Gebühren
in DM
durch Nutzer
unter 15 m/max 1
unter 15 m/max. 1
unter 25 m
ohne Angabe
unter 25 m
ohne Angabe
ohne Angabe
23,03
44,69
82,65
247,72
327,64
330,37
935,48
1.517,57
Gebühren in DM
bezogen auf
100 Liter
41,87
37,24
34,44
32,17
36,40
30,03
28,35
30,35
Quelle: Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt 1987/3, S. 7
Gegenüber den kleinen Haushaltstonnen von 55 Litern läßt sich für
die gleiche Menge Müll bei Sammlung in 5.000-Liter-Behältern ein
Viertel der Kosten einsparen.
Großbehälter sind jedoch nur für den Geschoßwohnungsbau interessant, dort wo auch größere Müllmengen wöchentlich anfallen.
Allerdings beklagen die Wohnungsunternehmen, daß Mieter häufig
die Großbehälter auch zur Entsorgung von Sperrmüll benutzen, so
daß dann die Kapazitäten für den normalen Hausmüll nicht ausreichen.
Anhand der geltenden kommunalen Gebührenordnung sollte jedoch
geprüft werden, ob Einsparmöglichkeiten über eine Veränderung der
Behältergrößen möglich sind. Interessant wird diese Frage auch,
wenn verstärkt kompostiert oder Wertstoffe getrennt gesammelt
werden.
-52-
3.2.5 Komprimieren des Müll
Durch Müllpressen läßt sich die Müllmenge reduzieren. Verdichteranlagen gibt es bereits für kleine Haushalte. Die Angaben über
die Volumenreduzierung schwanken, so werden Werte von 1:3 bis 1:5
genannt. Um zu berechnen, ob sich tatsächlich eine Kostenreduzierung ergibt, müssen folgende Angaben berücksichtigt werden:
-
-
jetzige Müllgebühren
Gebühren für verringerte Behältergröße
Zuschlag für Müll, der mit Verdichteranlagen behandelt wurde.
In Hamburg wird der 1,2fache Wert der Behältergebühr angesetzt
(Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt 1987/3, S. 8).
Betriebskosten der Verdichteranlage (Strom, Reinigung,
Wartung)
Investitionskosten der Verdichteranlage
Lebenszeit der Verdichteranlage
Die tatsächliche Kosteneinsparung kann - je nach kommunalen Abfallgebühren - unterschiedlich sein.
Von der NH Bayern werden z.B. in einigen Fällen Müllpressen eingesetzt. Wirtschaftlich ist dies jedoch nur bei Großraummüllbehältern, die zu einer Müllschluckeranlage gehören. Unterschiede
in der Wirtschaftlichkeit können sich jedoch dadurch ergeben, daß
die Müllpressen gekauft oder geleast werden.
Für eine Eigentümerwohnungsanlage hatte die NH Bayern ein Angebot
über eine Müllpresse eingeholt. Danach ergab sich zum damaligen
Zeitpunkt (1984) eine Amortisation der Presse nach dem
9. Betriebsjahr bei Kauf und dem 6. Betriebsjahr bei LeasingVertrag. Erst danach ließen sich jährliche Kostenersparnisse von
7.000 DM erreichen, unter der Voraussetzung, daß die Müllpresse
einwandfrei funktioniert. Die Eigentümerversammlung lehnte den
Vorschlag jedoch ab.
3.2.6 Aufhebung von Müllschluckeranlagen
Betriebskosten aus der Müllentsorgung entstehen ebenfalls aus dem
Betrieb einer Müllschluckeranlage. Diese sind nicht durch kommunale Gebühren bestimmt, wirken sich aber in der Regel in Arbeitsleistungen der Hauswarte aus. Die Berechnung des genauen Kostenanteils durch Wartung der Müllschluckeranlage ist kaum möglich,
da der Aufwand zur Beseitigung von Verstopfungen durch unsachgemäßen Betrieb schwer abschätzbar ist.
-53-
Es gibt daher Wohnungsunternehmen, die die Müllentsorgung von der
Müllschluckeranlage auf Müllcontainer umgestellt haben. Jedoch
trifft diese Umstellung bei den Mietern häufig nicht auf Gegenliebe. Die Mieter sind nicht bereit eine Komforteinschränkung
hinzunehmen, selbst wenn sie dafür weniger Betriebskosten zahlen
müßten.
Durch eine Komforteinschränkung lassen sich jedoch auch Verhaltensänderungen erreichen. So hatte eine Wohnungsgesellschaft
in Herne ihre Mieter - ohne Erfolg - immer wieder auf die Lärmbelästigung und die Gefährdung des Bedienungspersonals durch
Flaschenabwurf in Müllschluckeranlagen hingewiesen. Nachdem für
14 Tage die Müllschluckeranlage geschlossen und die Einwurfschächte verklebt wurden, gab es kein Problem mehr mit dem
Flascheneinwurf.
Eine Umstellung von zentralen Müllwurfanlagen auf Behälterentsorgung zur Senkung der Betriebskosten müßte in jedem Fall mit den
Mietern abgestimmt werden.
3.3 Betriebskostensenkende Maßnahmen im Bereich der Beleuchtung
3.3.1 Energiesparlampen
Im Bereich der allgemeinen Stromversorgung sind die Betriebskosten gering. So weist die Städtische Wohnungsbaugesellschaft
in Lörrach für Strom und Licht einen Anteil von 0,06 DM je Quadratmeter und Monat nach (siehe Kapitel 2.4). Dennoch soll auf
die Möglichkeiten der Stromkostenreduzierung hingewiesen werden.
Eine Möglichkeit besteht dazu durch "Energiesparlampen". Dabei
handelt es sich um Lampen, die bei gleicher Leuchtleistung eine
erheblich geringere Wattzahl benötigen. So werden z.B. bei einer
Lichtleistung, die einer 60-Watt-Lampe entspricht, nach Herstellerangaben nur 11 Watt verbraucht. Pro Watt erzeugen Energiesparlampen etwa fünfmal so viel Licht wie Glühbirnen.
Skeptische Leser der Zeitschrift natur hatten bezweifelt, daß die
Energiesparlampen wirklich die auf der Verpackung angegebene
niedrige Wattzahl verbrauchten. Durch eigene Messungen, die jedoch nicht die bei Wechselstrom auftretende Phasenverschiebung
in der Leistung berücksichtigte, waren sie auf erheblich höhere
Wattzahlen gekommen. Die Redaktion der natur ließ jedoch zwei
unterschiedliche Sparlampentypen auf ihre tatsächliche Wirkleistung mit dem Wattmeter messen und konnte die Herstellerangaben
-54-
bestätigen. Die Wattleistungen der Energiesparlampen waren mit
13 Watt angegeben, die Messungen ergaben tatsächliche Wattleistungen von 12 bzw. 9 Watt, so daß der Stromspareffekt tatsächlich besteht.
"Der Spareffekt in Mark und Pfennig tritt freilich nur dann ein,
wenn die Kompaktleuchten sinnvoll eingesetzt werden. Erst wenn
der Verbraucher ihre hohe Lebensdauer (6.000 Stunden gegenüber
1.000 Stunden bei herkömmlichen Glühbirnen) auch voll zu nutzen
versteht, wiegt die lange Gebrauchsdauer das Mehr beim Kaufpreis
wieder auf. Energiesparlampen sollten daher nur dort angebracht
werden, wo das Licht ohnehin mindestens drei Stunden am Stück
gebraucht wird und eingeschaltet bleibt. Denn häufiges An- und
Abschalten mindert die Haltbarkeit um bis zu drei Viertel .
Ein Test des Konsumentinnenforums der deutschen Schweiz ergab,
daß die Lichtausbeute noch gesteigert werden kann, wenn prismatische Lampen mit dem Sockel nach unten montiert werden und statt
der elektrischen eine elektronische Zündung verwendet wird."
(PFITZENMAIER 1989, S. 90).
In den Herstellerprospekten werden diese Aspekte nicht berücksichtigt, dort werden z.B. von der Firma OSRAM folgende Berechnungen in Ansatz gebracht:
Die Beispielrechnung erfolgt für 200 Glühlampen mit je 60 Watt,
die im Schnitt 15 Stunden am Tag brennen.
-
die Energiesparlampe benötigt lediglich 11 Watt und hat eine
Brenndauer von 8.000 Stunden (natur nimmt 6.000 Stunden an)
statt 1.000 Stunden wie eine Glühbirne. Das ergibt bei 200
Lampen und einem Strompreis von 0,25 DM pro kWh in 8.000
Stunden eine Stromkostenersparnis von 19.600 DM (nach Angaben
der natur bei gleichem Strompreis ergäbe sich eine Ersparnis
von 14.700 DM).
-
Glühlampen müßten in der Zeit etwa siebenmal erneuert werden,
Kostenpunkt 2.350 DM (nach den Angaben der natur würde dies
bei einer Lebensdauer von 6.000 Stunden etwa fünfmal sein,
Kostenpunkt 1.680 DM).
-
Für das Auswechseln müssen laut Erfahrungswert 7 Minuten Arbeitszeit gerechnet werden, dies sind 5,60 DM an zusätzlichen
Personalkosten, macht 7.840 DM (natur 5.600 DM).
-
Zur Berechnung des Gewinnes werden jetzt die Stromersparnis
(19.600 DM) und die ersparten Personalkosten für das Lampenauswechseln (7.840 DM) zusammengerechnet und von dieser Summe
die Mehraufwendungen für den Kauf der Energiesparlampen abgezogen (9.440 DM). Damit wird ein Gewinn von 18.000 DM in knapp
-55-
eineinhalb Jahren errechnet. Für die kürzere Lebensdauer nach
den Angaben der natur würde immerhin noch ein rechnerischer
Gewinn von 10.190 DM in einem Jahr und einem Monat bei täglich
15 Stunden Brenndauer auftreten.
Einige der von uns befragten Wohnungsunternehmen haben Energiesparlampen eingesetzt, insbesondere in den Bereichen Hausnummernbeleuchtung, Außenbeleuchtung, Garagenbeleuchtung. Bis auf eine
Ausnahme können die Energieeinsparungen nicht gemessen werden,
da die betreffende Beleuchtung nicht über extra Zähler läuft. Die
Unternehmen verlassen sich bei der Investitionsentscheidung auf
die Herstellerangaben, bzw. auf die Angaben eines beratenden Architekten. Als Gegenargumente gegen die Installation von Energiesparlampen wurde immer wieder angeführt, daß diese von den Mietern gestohlen bzw. zerstört würden. Zwei Unternehmen wiesen auf
Energiesparlampenfabrikate hin, die sich optisch kaum von anderen Lampen unterscheiden würden, bzw. auf Modelle, die in Tiefgaragen üblich sind. Diese Lampen sind nach Aussage des Unternehmens diebstahlsicher und schlagfest.
Andere Unternehmen betreiben die Energieeinsparung über den Einsatz von Glühbirnen mit möglichst geringer Wattzahl (z.T. 25
Watt). Aus der Sicht einiger Unternehmen, die bisher keine Energiesparlampen einsetzen, werde der Einspareffekt von den den Herstellerfirmen sehr einleuchtend berechnet, für konkrete Investitionsentscheidungen stehe jedoch eine Oberprüfung in der Praxis
noch aus.
3.3.2 Bewegungsmelder
Eine Möglichkeit der Energieeinsparung stellt auch der Einbau von
Bewegungsmeldern dar. Sie werden im Hauseingangsbereich eingebaut
und schalten bei Annäherung die Außenbeleuchtung ein. Dadurch wird
in den Nachtstunden der Stromverbrauch bei der Außenbeleuchtung
gesenkt. Nachteilig sind Bewegungsmelder jedoch in Kombination
mit Energiesparlampen, da durch häufige Schaltzeiten und kurze
Beleuchtungsphasen die Lebensdauer von Energiesparlampen eingeschränkt wird.
Die VEBA hat in einer ihrer Wohnanlagen Bewegungsmelder mit großem Erfolg bei den Bewohnern eingebaut. Motiv war dafür jedoch
nicht die Energieeinsparung, sondern das erhöhte Sicherheitsgefühl der Bewohner "niemand kann sich mehr unbemerkt dem Haus
nähern". Auch das Bundesbauministerium empfiehlt in seiner Broschüre "Wohnungen für ältere Menschen" den Einbau von Bewegungsmeldern aus Sicherheitsgründen.
- 56 -
3.4 Betriebskostensenkende Maßnahmen im Bereich der Außenflächen
3.4.1 Mieter- und Hausgärten
Die Betriebskosten für die Gartenpflege sind je nach Fläche und
Ausstattung der Freiflächen sehr unterschiedlich. Die Städtische
Wohnungsbaugesellschaft Lörrach und die VEBA Wohnen geben für
ihre Bestände die Betriebskosten für die Gartenpflege mit 12
an. Eine Reduzierung der Betriebskosten kann sich nur auf Teilbereiche erstrecken. Es besteht eine Möglichkeit in der Reduzierung der zu pflegenden Flächen bzw. in der Veränderung der
Ausstattung der Flächen. Einige Möglichkeiten sollen im folgenden
vorgestellt werden.
Weit verbreitet ist die Einrichtung von Mietergärten oder Grabeland in den Freiflächen. Mietergärten werden in der Regel den Bewohnern von Erdgeschoßwohnungen mit direktem Zugang zum Garten
zur Verfügung gestellt. Die Ausstattungen durch die Wohnungseigentümer sind sehr unterschiedlich. Sie reichen von der einfachen Obergabe einer bestimmten Fläche, über durch Zäune oder
Heckenpflanzen parzellierte Flächen bis hin zur Ausstattung mit
kleinen Gerätehäusern. Damit sind auch die Investitionskosten der
Unternehmen sehr unterschiedlich. Im Prinzip erspart jede Fläche,
die nicht durch das zuständige Unternehmen betreut werden muß,
Pflegekosten. Jedoch erhöht sich in gleichem Maße der Aufwand für
Verwaltung und Betreuung.
Von den Mietern werden Mietergärten gerne angenommen, jedoch gibt
es hier auch Ausnahmen. So berichtete ein Unternehmen, daß sich
in einer Wohnanlage, in der Mietergärten eingerichtet werden
sollten, nahezu alle Mieter dagegen ausgesprochen hätten. Als
Grund wurde die Belästigung durch Grillen, Gartenfeiern und
nächtliche "Biergelage" angegeben. Auf jeden Fall sollte deshalb
die Errichtung von Mietergärten nur in Abstimmung mit den Mietern
erfolgen.
Schwierigkeiten mit der Pflege von Mietergärten ergeben sich auch
manchmal durch die direkte Zuordnung der Gärten zu den Erdgeschoßwohnungen. Da gerade auch Erdgeschoßwohnungen besonders von
älteren Menschen bevorzugt werden, diese sich aber häufig körperlich nicht in der Lage fühlen, den Garten zu pflegen. In BremenHahnenkamp wurden daher mit gutem Erfolg "Hausgärten" eingerichtet, die einer Hausgemeinschaft zur Pflege übergeben werden. In
diesem Fall regelt die Hausgemeinschaft die Aufteilung selbst,
auch Mieter aus oberen Geschossen können sich an der Gartenpflege
beteiligen, Wechsel in der Gartenpflegezuständigkeit werden
selbst geregelt und verursachen keinen Verwaltungsaufwand.
-57-
Eine weitere Möglichkeit besteht in der Ausweisung von Grabeland.
Grabeland schließt nicht unmittelbar an die Wohngebäude an, sondern ist häufig etwas vom Gebäude entfernt. So werden z.B. die
sehr großen Innenhofbereiche einiger Bergarbeitersiedlungen im
Ruhrgebiet schon seit längerem als Grabeland benutzt. Auch für
die Bewohner der Hamburger Großsiedlung Kirchdorf-Süd wurde am
Rande der Siedlung Grabeland zur Verfügung gestellt. Grabelandflächen sind häufig Nutzgärten.
Motiv für die Einrichtung von Mietergärten, Hausgärten oder
Grabeland ist jedoch in keinem Fall die Einsparung von Pflegekosten für Grünanlagen. In erster Linie handelt es sich um Wohnumfeldmaßnahmen, die den Wohnwert, das Aussehen der Anlage und
die Identifikation der Mieter mit ihrer Wohnung verbessern
sollen. Kostenveränderungen in größerem Umfang treten eher durch
umweltpolitische Entscheidungen auf. So hat der Verzicht auf
Herbizide bei der Gartenpflege durch die VEBA Wohnen zu einer
erheblichen Kostensteigerung bei der Pflege der Außenanlagen geführt. Auch die SAGA aus Hamburg berichtet, daß sich die Umstellung von Salz- auf Granulatstreuung im Winter wesentlich
stärker auf die Pflegekosten auswirkt (da das Granulat nach dem
Winter wieder entfernt werden muß), als es eine Verringerung des
Grünschnitts täte.
3.4.2 Abstandsbeete in Mieterpflege
Eine andere Möglichkeit der Pflegeflächenreduzierung besteht darin, die Abstandsbeete, die unmittelbar an die Wohngebäude anstoßen, den Mietern zur Pflege zu überlassen. In älteren Wohnanlagen ist dies oft geübte Praxis, ohne daß es dafür vertragliche
Abmachungen mit den Mietern gibt. Motiv der Mieter ist in der
Regel der Wunsch, den Eingangsbereich und die Abstandsbeete
attraktiver und eigenhändig zu gestaltten. Dort wo den Mietern
die Abstandsbeete durch die Vermieter offiziell überlassen werden, spielt als Motiv die mögliche Kosteneinsparung keine Rolle.
Bei der SAGA wird zur Zeit ein Versuch zur Pflege der Außenanlagen durch die Mieter in der Siedlung Steilshoop gestartet. In
einem zweijährigen Anlernkurs sollten die Mieter unter Anleitung
einer Gärtnerin (ABM-Kraft) lernen, ihre Außenanlagen selbst zu
pflegen. ein ähnlicher Versuch ist allerdings bereits einmal gescheitert.
58 -
3.4.3 Reduzierung pflegeintensiver Rasenflächen
Eine weitere theoretische Möglichkeit besteht in der Veränderung
des Verhältnisses von pflegeintensiver (Rasen) zu pflegeärmerer
(Bodendecker) Bepflanzung. Da jedoch auch Bodendecker gelegentlich gehackt werden müssen und zudem häufig als wilde Müllabladeplätze dienen, ist der Einspareffekt nicht eindeutig. Vom Erscheinungsbild her bevorzugen Mieter gepflegte Rasenflächen, so
daß für die Unternehmen dies eine größere Rolle spielt als eventuelle Einsparungen.
Die Bremische Gesellschaft wies darauf hin, daß ihre Außenanlagen
so gestaltet werden, daß die Pflegeintensität auf die jeweilige
Mietzahlungsfähigkeit der Bewohner Rücksicht nimmt.
3.4.4 Wildwiesen
Von Naturschützern wird aus ökologischem Gründen die Anlage von
Wildwiesen in Wohngebieten gefordert. Auch hier würde die Verringerung der Schnitthäufigkeit eine Betriebskostensenkung zur
Folge haben.
Einige Wohnungsunternehmen haben die Anlage von Wildwiesen versucht und mußten dabei feststellen, daß viele Mieter dies nicht
akzeptieren. Das Ideal ist für den Mieter die "kurze gepflegte
Rasenfläche". Eine Wildwiese empfinden die meisten Mieter als zu
unordentlich und ungepflegt. Obwohl die Anlage einer Wildwiese in
der Regel nicht aus Kosteneinsparungen erfolgte, wurde den Wohnungsunternehmen häufig vorgeworfen "wohl bei der Pflege sparen
zu wollen".
Allerdings läßt sich hinsichtlich der Akzeptanz von Wildwiesen
ein deutlicher Unterschied zwischen älteren und jüngeren Menschen
feststellen. So wurde eine Rasenfläche in Bielefeld Lohmannshof
- in diesem Fall aus Kostengründen - zu einer Wildwiese umgestaltet und mit Obstbäumen bepflanzt. Zugeordnet ist diese Fläche
einem Wohnhaus, das von der Wohnungsgesellschaft an Studenten
vermietet wird. Die Wildwiese fand großen Anklang.
Einige Wohnungsunternehmen wiesen darauf hin, daß die Möglichkeit
für die Einrichtung von Wildwiesen auch von den lokalen Flächenverhältnissen abhänge. So haben Unternehmen mit kleinteiligem
Wohnungsbestand kaum Möglichkeiten Wildwiesen auszuprobieren. Ein
Gesprächspartner hatte insbesondere Erfahrungen mit unzufriedenen
Müttern von Kleinkindern gemacht, die sich beschwerten, daß die
Kinder naß wurden, wenn sie durch die Wildwiese liefen (was auch
für das Aussehen der Wildwiese nicht optimal ist). Häufig gibt es
auch mit benachbarten Kleingärtnern Arger, die sich über den
Samenflug der Wildkräuter beschweren.
-60-
4. EMPFEHLUNGEN ZUR BETRIEBSKOSTENSENKUNG
Zum jetzigen Zeitpunkt spielt die bewußt angegangene Betriebskostensenkung im vermieteten Geschoßwohnungsbau eine gänzlich
untergeordnete Rolle. Dies liegt im wesentlichen daran, daß die
Betriebskosteneinsparungen, die im weiteren Sinne im Zusammenhang
mit baulichen Veränderungen stehen, zusätzliche Investitionen
erforderlich machen. Der Nutznießer dieser Einsparungen ist im
Fall der Betriebskosteneinsparung jedoch nicht der Investor sondern der Mieter, daher gibt es auch zunächst keinen wirtschaftlichen Anreiz für Investitionen zur Betriebskostensenkung.
Auch von der Mieterseite - bei der die Nutznießung von betriebskostensenkenden Investitionen läge - gibt es bisher keine massiven Forderungen nach betriebskostensenkenden Maßnahmen, was
sicher auch mit der bislang fehlenden Transparenz der Betriebskosten in Zusammenhang steht. Die Aufschlüsselung der Betriebskosten durch die neue Form der Abrechnung hat jedoch bei einigen
Mietern Diskussionen um die Höhe der Betriebskosten ausgelöst.
In den Auseinandersetzungen um Kostenpositionen geht es bisher
aber überwiegend nicht um Maßnahmen der Verbrauchs- und damit
Kostenreduzierung, sondern Kernpunkt der Auseinandersetzung ist
die "gerechte" Aufteilung der Kosten auf die Mieter. Dies liegt
daran, daß bei der heutigen Art der Erfassung und Abrechnung von
Verbräuchen nicht der einzelne Verbrauch erfaßt wird, sondern der
Gruppenverbrauch nach bestimmten Kriterien (Personenzahl, Wohnfläche) umverteilt wird.
Beide Argumente entfallen beim Bewohner eines selbstgenutzten
Eigenheimes. Hier sind Nutznießer und Investor identisch und das
eigene Verhalten läßt sich unmittelbar am eigenen Verbrauch ablesen. Aus diesem Grund ist die Bereitschaft zu und das Interesse
an betriebskostensenkenen Investitionen bei diesem Teil der
Eigentümer weiter verbreitet. Auch experimentelle Versuche der
Betriebskostensenkung - wie Grauwassernutzung, Regenwasseranlagen, Komposttoiletten - werden in der Regel von Einfamilienhausbesitzern durchgeführt.
Die Diskussion um Trinkwasserknappheit, Abwasserentgiftung und
Müllberge macht jedoch auf die zu erwartende Entwicklung aufmerksam. So hat Hamburg Anfang Juli bereits die zweite Gebührenerhöhung in einem Jahr für die Müllabfuhr beschlossen (Steigerung
8,4 %) und auch die Sielgebühren wurden um 6,36 % angehoben. In
Schleswig-Holstein sind zum Schutz der Gewässer umfangreiche Investitionen angekündigt worden, die sich in erheblichen Gebührensteigerungen bemerkbar machen werden. Genannt werden in großen
Städten der Bundesrepublik (z.B. für Köln) voraussehbare Abwas-
- 61 -
sergebühren von 10 DM je m 3 . Auch die zunehmende Trinkwasserknappheit wird aufwendigere Verfahren zur Sicherung von Wasser
mit Trinkwasserqualität erforderlich machen, die wiederum kostenwirksam werden.
Daher läßt sich mit ziemlicher Sicherheit voraussehen, daß der
Teil der Betriebskosten, der von den kommunalen Gebühren bestimmt
wird, in den nächsten Jahren erheblich ansteigen wird. Damit wird
die Gesamtmiete neben der Nettokaltmiete in noch stärkerem Maße
als bisher vom Betriebskostenanteil bestimmt. Gerät jedoch die
Gesamtmiete in einen Bereich, in dem es für einen wachsenden Teil
der Bewohner schwierig wird, die Miete zu zahlen, gibt es auch
auf der Vermieterseite ein wirtschaftliches Interesse, durch betriebskostensenkende Investitionen die Gesamtmieten zu senken, um
dadurch Fluktuation und Räumungsklagen zu reduzieren.
Realisierte Modernisierungsmaßnahmen zur Betriebskostensenkung im
vermieteten Geschoßwohnungsbau werden jedoch in den meisten Fällen nicht mit dem primären Ziel durchgeführt, die Gesamtmiete für
die Bewohner zu senken. Motiv ist eher die "ökologische Fragestellung", d.h. die Bereitschaft, für den immer notwendiger werdenden sparsamen Umgang mit den Ressourcen PilotproJekte durchzuführen. Deshalb wird auch zur Zeit der Imageeffekt stärker bewertet als die tatsächliche Betriebskosteneinsparung. Dies erklärt auch, warum nur in Ausnahmefällen, in denen öffentliche
Fördermittel eingesetzt werden, eine wissenschaftliche Begleitung
und Auswertung des "Spareffektes" erfolgt, z.T. die Berechnung
der Betriebskosteneinsparung nicht einmal technisch erfolgen kann
(z.B. durch separate Zähler).
Bei einem großen Teil der vorgestellten Einsparmöglichkeiten bei
den Betriebskosten spielt das Nutzerverhalten eine entscheidende
Rolle. So kann zwar die Modernisierung durch technische Einrichtungen sparsamen Umgang mit den Ressourcen erleichtern, ob und in
welchem Umfang tatsächlich Betriebskosten eingespart werden können, hängt jedoch in starkem Maße vom Verhalten des Einzelnen ab.
Überall dort, wo der Nutzer die Möglichkeit hatte, durch individuelle Abrechnung (Wohnungswasserzähler) seinen eigenen Verbrauch
festzustellen, änderte sich das Nutzerverhalten bei den meisten
Mietern deutlich.
Das wachsende ökologische Bewußtsein der Verbraucher, aber auch
die sich abzeichnenden Gebührensteigerungen bei der Wasserverund -entsorgung, werden in Zukunft die Bereitschaft der Mieter
zur Wassereinsparung und Müllvermeidung wachsen lassen. Die öffentliche Hand wird durch Verordnungen und Förderprogramme diesen
Prozeß unterstützen (vgl. z.B. Hamburger Bauordnung, Hamburger
-62Modellvorhaben zum nachträglichen Einbau von Wohnungswasserzählern, Niedersächsischer Umweltminister im Wasserbericht, verschiedenste Modellversuche zur Mülltrennung in vielen Städten).
Im Bereich der Wasserver- und -entsorgung lassen sich die größten
Einsparungen erreichen. Ein- und Zweifamilienhausbesitzer haben
hier die Möglichkeit, auch mit kleineren Investitionen erhebliche
Einsparungen zu erzielen. Wohnungsunternehmen sollten im Hinblick
auf die zukünftige Entwicklung zumindestens im Rahmen von notwendigen Modernisierungen oder Instandsetzungen und Neubauten
wassersparende Einrichtungen, Armaturen, Toilettenbecken, Spülkästen etc. einbauen. Bei der Ersetzung von Trinkwasser (Regenwasser, Grauwasser und Torftoiletten) sind die Maßnahmen für den
Geschoßwohnungsbau noch nicht so erprobt, daß ihre generelle Umsetzung zum jetzigen Zeitpunkt empfohlen werden könnte.
Einsparmöglichkeiten im Bereich der Müllentsorgung hängen in
starkem Maße von der örtlichen Gebührenordnung ab. Hier sollte
der Eigentümer auf jeden Fall prüfen, welche Spielräume die Gebührenordnung zur Optimierung der Betriebskosten läßt. Neben der
baulichen Veränderung ist jedoch der einzelne Nutzer gefragt, der
durch Müllvermeidung (z.B. Pfand- statt Einwegflaschen, Bevorzugung von Produkten mit geringem Verpackungsmaterial usw.), getrennter Sammlung von Altstoffen und Kompostierung von Küchenabfällen zur Müllmengenreduzierung und damit zur Kostenreduzierung
beitragen kann.
Im Bereich der Pflege der Außenanlagen sind keine erheblichen
Einsparungen zu erwarten. Die Anlage von Mietergärten und die
Pflege der Hausrandstreifen durch die Mieter wird schon sehr
häufig durchgeführt. Die Anlage von Wildwiesen ist problematisch
und nur bei einer bestimmten Bewohnerstruktur und entsprechenden
örtlichen Gegebenheiten zu realisieren. Vielleicht wird sich jedoch in diesem Bereich in den nächsten Jahren die Einstellung
verändern, wenn von der Bevölkerung auch in den Wohngebieten der
Artenschutz und die ökologische Nische gefordert wird.
Einen kleinen Beitrag zur Betriebskostensenkung kann auch der
Einbau von Energiesparlampen und Bewegungsmeldern leisten. Jedoch
sollte genau geprüft werden, ob der geplante Einsatz von Energiesparlampen nicht die Lebensdauer einschränkt (Dauerlicht, senkrechte Montage) und damit den Einspareffekt reduziert. So sollten
z.B. Bewegungsmelder nicht mit Energiesparlampen kombiniert
werden.
Zusammenfassend kann festgestellt werden, daß die Senkung von Betriebskosten im Rahmen von Modernisierungen bisher (außer im Wärmeversorgungsbereich) keine Rolle spielt. Dies wird sich in den
- 63 -
nächsten Jahren wegen der Kostenentwicklung und der zunehmenden
Ressourcenknappheit jedoch ändern. Schon heute gibt es zahlreiche
Möglichkeiten der Betriebskostensenkung insbesondere im Wasserversorgungsbereich, die jedoch noch nicht Standard sind. Veränderungen in der Art der Abrechnung des Wasserverbrauchs, ähnlich der Strom und Gasversorgung, könnten bestehende Interessenkonflikte zwischen Mietern und Vermietern beheben, und den
Mietern mehr Anregungen zum sparsamen Umgang mit dem Trinkwasser geben. Hier sind auch die einzelnen Wasserversorgungsunternehmen angesprochen, positive Erfahrungen z.B. aus Hamburg
zu übernehmen.
Bauliche Maßnahmen, die die Betriebskostensenkung betreffen,
sind jedoch nur eine Voraussetzung. Entscheidend wird in diesem Bereich das Nutzerverhalten sein, und dies gilt es durch
gezielte Information zu schulen.
LITERATURVERZEICHNIS:
BERGER, Wolfgang, HOLZHAUSEN, Barbara 1988:
Wassersparen - konsequent und ökologisch durch Komposttoiletten. IN: Ukotechnik Wasserversorgung im Haus. Hrsg.:
Mönninghoff, Hans, Staufen bei Freiburg, 1988, S. 17 - 24
BUND 1985:
Trinkwasserverbrauch im Haushalt. In: Wasser im Haushalt,
Stuttgart, 1985
CICHOROWSKI, Georg, u.a. 1986:
Wasser sparen. Hrsg.: Der Hessische Minister für Umwelt,
Wiesbaden, 1986
DER NIEDERSRCHSISCHE UMWELTMINISTER (Hrsg.) 1988:
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DETERS, Karl 1989:
Verfahren zur Kostendämpfung bei der Modernisierung der
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DREES, Gerhard/HUH, Gerhard 1983:
Entwicklung einer Methode für Wirtschaftlichkeitsberechnungen
bei Baumaßnahmen des Bundes. Schriftenreihe "Bau- und Wohnforschung des Bundesministers für Raumordnung, Bauwesen und
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Umdenken in der Abfallwirtschaft. Vermeiden Verwerten
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Wasserverbrauch heute, Prognose & Probleme. In: Ökotechnik
Wasserversorgung im Haus. Hrsg.: Mönninghoff, Hans, Staufen
bei Freiburg, 1988, S. 94 - 100
FEIST, Wolfgang 1986:
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Folgekosten von Modernisierungen. Schriftenreihe "Bau- und
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GEWOS 1988:
Extremer Heizenergieverbrauch. Eine empirische Untersuchung
zum Erklärungsgehalt verbrauchsbeeinflussender Parameter im
mehrgeschossigen Mietwohnungsbestand. Im Auftrag des Bundesministers für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau. Hamburg
1988.HAMBURGER WASSERWERKE GmbH (Hrsg.) 8/1988:
Wohnungswasserzähler in Hamburg. In: Informationen.
Hamburg, 8/1988
HAMBURGER WASSERWERKE GmbH (Hrsg.) 11/1988:
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HAMBURGER WASSERWERKE GMBH (Hrsg.) 1/1989:
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GEWOS
MODERNIZATION PROJECT REASONABLY PRICED AND COSTLOWERING IN REGARD TO OPERATING COSTS
By order of the Federal Minister for Regional Planning,
Building an Urban Development and performed by GEWOS
Institut für Stadt-, Regional und Wohnforschung GmbH,
Hamburg (engages in research with regard to cities,
regions and living/housing).
Project Manager: Hanna Fangohr, Geographer, S.Sc.
Beratung
Planung
Forschung
SUMMARY IN ENGLISH
Operating costs are costs that accrue by operating/
maintaining an apartment and which are in addition to
the net rent and other costs including heating and warm
water. Operating costs include water, sewage, garbage
disposal, street cleaning and maintaining the
surroundings. In tei:ements operating costs are directly
passed on to the tenants. 'l1 costs accrued will be
apportioned by either the number of tenants living in
the apartment or by the number of square meters of each
apartment.
Up to now modernizations usually resulted in an
increase of operating costs, due to the fact that
modernizing almost automatically went together with
improving facilities (e.g. installation of a bathroom),
which in turn had an impact on consumption.
Due to a lot of modernizations performed over the last
couple of years the proportion of low-standard
apartments has considerably decreased so that within
the context of further modernizations improvements in
regard to standard facilities will hardly be taken into
account.
The Federal Minister for Regional Planning, Building
and Urban Development has entrusted GEWOS with the
finding of approaches and making of experiences and
evaluation of both in regard to lowering and/or
stabilizing operating costs of apartments by performing
expenditure saving modernizations.
Lowering operating costs by performing structural
alterations can be achieved in the following areas:
- water consumption
- energy consumption
- costs arising from the disposal of garbage.
GEWOS
Institut für Stadt-, Regionalund Wohnforschung GmbH
Schwalbenplatz 18
2000 Hamburg 60
Telefon 040/692020
Telefax 040/69202220
Geschäftsführer:
Peter Kramer
Dr. Jan Uhlmann
- 2 -
GEWOS BIN
In regard to water consumption forming the largest
proportion of the operating cost and which amounts to
40 % - 45 96, the largest savings can be achieved, e.g.
by installing water-saving closet cisterns or pressure
operated flushing systems with a built-in control in
toilet flushing systems; or installing faucets that
regulate and limite the water flow; or installing water
saving fittings, or toilet bowls allowing 6 and/or 4 1
flushing (at current the average water amount is 9 1).
The installation of water meters keeps control of the
individual consumption and as shown in a pilot project
has resulted in considerable savings due to a change in
consumption. So far there are only a few projects in
regard to substituting drinking water by utilizing
rainwater or to installing compost-operated toilets.
These are mainly restricted to one-family houses.
A small contribution in regard to lowering the
operating costs can also be achieved by installing
energy-saving lamps and instruments locating
movements. Though it should be double-checked, if the
planned usage of energy-saving lamps results in a
shorter service-life (permanent light and a vertical
installation is of paramount importance) thus reducing
the savings effect. Due to frequent switch operations
energy-saving lamps and instruments locating movements
should not appear in combination.
Savings in regard to waste disposal are to a large
extent subject to the local schedule of fees. In this
respect the owner should check, if the schedule of
feels leaves a margin to achieve savings. In some
communities the choice of containers or the shortening
of transportation distances leads to a decrease of
operating costs. To compost private garbage can be
considered a further possibility in regard to reducing
the amount of garbage thus resulting in lower costs.
It is assumed that the current discussion about the
shortage of drinking water, decontamination of sewage
and dumping grounds will considerably increase local
fees within the coming years, especially in sectors of
water supply, water disposal and garbage disposal. It
ist therefore expected that operating costs and rents
will increase. All measurements resulting in lowering
the operating costs will rank in value. At current
landlords show little interest in measurements
resulting in lower operating costs, since the tenant
will exclusively benefit from investments in
GEWOS
construction. At the same time, tonants also show
little interest, since due to paying operating costs in
a lump-sum, they cannot recognize a direct linkage in
regard to their consuming attitudes and consumption
itself. The installation of water meters in all
apartments and the alignment of the invoicing system
to gas and energy standards could result in an
increasing interest in terms of an energy-saving
consumption on side of the tenant. It is also very
likely that the increasing interest in regard to caring
about our environment combined with an increase of
operating costs caused by an increase of fees, may
bring about a change of the consuming behavior and
raise and direct the interest towards modernization
projects.
•
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