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Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
EX POS É
I n hal t Se ite
1. E i n f ü h r u n g 2
2. La g e p l an f ü r das Obj ekt 3
3 . Ra h m e nbedi n gu n gen f ü r den Bauhe r r n 4
4 . Wo h n u ngsü bersi ch t 5
5. B a u be s ch rei bu n g 8
6. B e i s pi e lrech n u n gen 1 3
7. H a u s g e ld u n d Neben kost en 1 5
8 . Ko s te n e rm i t t l u n g n ach DI N 2761 6
9. S c h a u b i l d1 7
10.S i e b e n gu t e Grü n de, Bau h err zu wer d e n
18
11 . M o de l l f o t os1 9
12 .G r u n dr i ssv orsch l äge Hau s N r. 1 3 (2 . Bauab s chnitt)
21
13 .G r u n dr i ssv orsch l äge Hau s N r. 1 4 (1 . Bauab s chnitt)
24
14 .G r u n dr i ssv orsch l äge Hau s N r. 1 7 (1. Bauab s chnitt)
26
15 .G r u n dr i ssv orsch l äge Hau s N r. 1 9 (2. Bauab s chnitt)
28
16 .S a tz u n g des Verei n s „Woh n en in Ge meinschaft - Jung & Alt e.V.
30
Versio n 1 .0 v o m 25 .1 0.20 1 4 | Zu s a mm en st el l u n g: Her m a n n Wör deh of f | I l l u st r a t i on : I n go B r a u n
1
Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
E I NFÜ H RU N G
Im Würzburger Stadtteil Oberdürrbach, Sankt-Josef–Straße 13-19 entsteht das erste Wohnobjekt auf Initiati ve des Vereins Wohnen in Gemeinschaft – Jung und Alt e.V.
Eigentümer dieses Wohnobjekts werden Mitglieder einer Baugemeinschaft, einer Gesellschaft
bü rgerlichen Rechts(GbR), die für dieses Objekt gegründet wird und später in eine Eigentümergemeinsch aft nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) übergeht.
Die Baugemeinschaft ist Bauherr im Sinne von Artikel 50 der Bayerischen Bauordnung. Dort
heißt es: „Der Bauherr hat zur Vorbereitung, Überwachung und Ausführung eines nicht ver fahrensfreien Bauvorhabens ... geeignete Beteiligte nach Maßgabe der Art. 51 und 52 zu
bestellen, soweit er nicht selbst zur Erfüllung der Verpflichtungen nach diesen Vorschriften
geeignet ist. Dem Bauherrn obliegen außerdem die nach den öffentlich rechtlichen Vorschrif ten erforderlichen Anträge, Anzeigen und Nachweise...“ Die Artikel 51 und 52 befassen sich
mit den Aufgaben der Entwurfsverfasser bzw. Architekten und der Unternehmer.
Die Baugemeinschaft wird betreut von einer Moderatorin, die nicht Bauherr und nicht Entwurfsverfasser ist, aber erfahren in Fragen von Bauen, Finanzierung und Gruppendynamik.
Bisheriger Grundstückseigentümer der Flur Nummer 54/1 und 127, Gemarkung Oberdürrbach,
Fläche 2788m², ist die Müller und Wördehoff GmbH in Würzburg. Die Grundstücke sind schul denfrei. Die M + W GmbH verkauft an die zukünftigen Eigentümer Bruchteile des vereinigten
Grundstücks. Die Baugenehmigung wurde von der Stadt Würzburg am 17. Juni 2013 erteilt.
Der Verein „Wohnen in Gemeinschaft - Jung und Alt e.V.“ kümmert sich um die ideellen und
sozialen Belange seiner Nutzergemeinschaften (siehe Satzung § 2.4). Mieter und Eigentümer
sollen Vereinsmitglieder sein (§ 3.3). Eine Aufgabe des Vereins ist es, zwischen den Interes sen von Eigentümern und Nutzern auszugleichen (§ 2.5).
Der Verein erh ält ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungsbelegungsrecht. Er sucht Mieter
und kümmert sich um Auswahl geeigneter Bewerber. Die Regeln für die Wohnungsvergabe
sind in §8 der Vereinssatzung festgelegt.
Mitglied der Baugemeinschaft werden können sowohl Leute, die ihre Wohnung selbst nutzen
wollen, als auch solche, die ihr Geld in einem Sachwert sicher anlegen wollen, z. B. als Vor sorge für ihr A lter.
Eigentümer können als Erstbezieher unbeschränkt ihre Wohnung nutzen. Für späteren Ei genbedarf kann der Eigentümer das Wohnungsbelegungsrecht nach sieben Jahren kün digen.
Schon zuvor kann er vereinbaren, dass die Nutzergemeinschaft für seine Wohnung einen befristeten Mietvertrag anbietet.
Das Bauvorhaben wird in zwei Abschnitten erstellt: Zuerst Haus 17 und Haus 15, dann Haus
13 und Haus 19. Die Grundrissbeispiele sind Vorschläge. Die endgültigen Grundrisse werden
von der Baugemeinschaft (GbR) beschlossen und zur Ausführung freigegeben. Weiterhin beschließt die GbR eine Standardbaubeschreibung, die die Grundlage für die Verteilung der
Baukosten darstellt.
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Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
L AGEPLAN
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Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
R A H ME N B ED IN G U N GEN
für den Bauherrn (Vermietung)
Die Eigentümer bilden nach Fertigstellung des Bauvorhabens eine Eigentümergemeinschaft
nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die Bewohner einer Wohnanlage organisieren
sich innerhalb des Vereins als sogenannte Nutzergemeinschaft (§4,3). Die Eigentümergemein schaft handelt mit der Nutzergemeinschaft die Mietpreise aus nach den in der Vereinssatzung
festgelegten Regeln. Wird keine Einigung erzielt, entscheidet ein Schiedsrichter (§7,3 und §9).
Der Mietpreis einschließlich der Nebenkosten soll nicht höher sein als bei gleichwertigen
Wohnungen in vergleichbaren Lagen Würzburgs. Das Verhältnis des Grundmietpreises ab züglich Mietausfallsrisiko und Instandhaltungsrücklage zum Herstellungspreis der Wohnung
(Rendite) soll nicht niedriger sein als die Veränderung des Verbraucherpreisindex im vorangegangenen Kalenderjahr.
In allen Mietverträgen wird der Grundmietpreis bei der Erstvermietung auf vier Jahre, sonst
auf fünf Jahre festgelegt. Die Grundmieten sind neu zu beschließen bei jeder Neuvermietung
und beim Ablauf der Festlegungsfristen. Die Erstmietpreise werden etwa 6 Monate vor Bezug
der ersten Wohnung beschlossen.
Die Mieter des Objekts Sankt-Josef-Straße 13 bis 19 sind in der Regel Mitglieder des Vereins
Wohnen in Gemeinschaft – Jung und Alt e.V. (§3,3). Der Verein, bzw. seine Nutzergemein schaft kümmert sich um die Unterhaltung des Wohnobjekts und die Belange der Gemeinschaft. Sind Mieter nicht Vereinsmitglieder, bezahlen sie 10% der Grundmiete zusätzlich für
die Gemeinschaftsaufgaben.
Das Mietausfallsrisiko trägt die Eigentümergemeinschaft. Dafür wird eine Rücklage gebildet,
etwa so, wie für Instandhaltungsarbeiten.
Diese Bestimmungen sollen sicherstellen, dass das Wohnobjekt nach den Regeln des Vereins
geführt wird. Der Bauherr profitiert davon, indem er sich nicht um die Suche nach Mietern
kümmern muss. Und es entsteht eine gut funktionierende Hausgemeinschaft, die den Wert
des Wohnobjektes positiv beeinflusst und dauerhaft erhält.
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Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
WO HN U NGS Ü B ERS ICH T
(geplant)
Das Wohnprojekt wird nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt in Gemeinschaftsei gentum und Sondereigentumsanteile. Das Sondereigentum gehört dem Eigentümer allein, am
Gemeinschaftseigentum besitzt er einen Anteil, der in Tausendsteln angegeben wird.
Zum Gemeinschaftseigentum gehört bei dieser Anlage eine kleine Gästewohnung (Nr.17.2.1),
ein Wohnraum mit Küche (ca. 43 m²) und Gartenterrasse, ein Fahrrad- und Werkstattraum
(ca.43 m²), Waschraum, Trockenplatz, Rollstuhlraum, ein WC sowie Funktionsräume und die
Gartenanlage.
In der Übersicht sind die Herstellungskosten angegeben, die Preise der Grundstücksanteile
und die kalkulierten Mietpreise. Die Preise der Grundstücksanteile sind fest, die Herstel lungskosten sind geschätzt. Sie werden nach Fertigstellung abgerechnet. Die Eigentümer bezahlen Abschläge nach Baufortschritt. In den angegebenen Herstellungskosten ist der Grundstückspreis eingerechnet.
Die Nutzung der Gemeinschaftseinrichtungen ist mit dem Mietpreis abgegolten, ausgenommen die Nutzung der Gästewohnung. Die Miete der Gästewohnung ist an den Verein zu bezahlen. Der Ertrag soll für den Unterhalt dieser Wohnung und für Anschaffungen der Hausgemeinschaft verwendet werden.
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Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
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WO HN U NGS Ü B ERS ICH T
(1. Bauabschnitt)
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Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
WO HN U NGS Ü B ERS ICH T
(2. Bauabschnitt)
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Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
B AU B E SCH REIB U N G
Roh b au Wo hnge bä ude
Gründung und Wände gegen Erde:
Stahlbeton wasserundurchlässig, Aussendämmung, z. B. 20cm extrudiertes Polystyrol. An
Wohnräumen Drainage; Versickerung in der Nähe der Südwestecke des Grundstücks. Böden
in den Nutzräumen mit erhöhter Oberflächengenauigkeit, geeignet zum Bekleben mit Fliesen
Tragende Wände:
Kalksandstein, in Räumen, die nicht verputzt werden, vollfugig vermauert
Decken:
Stahlbeton, d = 20cm als Halbfertigteile, Unterseite tapezierfähig. In Spitzböden Holzb alkendecken, wenn sie als Speicher oder Galerie genutzt werden.
Aufzugschacht:
Stahlbeton, schalltechnisch vom übrigen Rohbau getrennt
Nicht tragende Wände:
Kalksandstein, soweit nicht Trockenbau
Schornstein:
Hinterlüftete Formsteine
Dachstuhl:
Nadelholz, Güt eklasse II, Schnittklasse A/B, Sparren imprägniert. Sichtbare Stützen aus Brettschichtholz
Dachdeckung:
Betondachsteine, Dachlatten 40mm hoch, Unterdeckbahn
Dachrinnen, Regenrohre:
Titanzink
Treppen:
Fertigteiltreppenläufe, geeignet zum Bekleben mit Fliesen, schalltechnische Trennung vom
Rohbau, System Schöck KF 40 oder gleichwertig. Im Haus 17 Holz-Einschubtreppe zum Spei cher
Grundleitungen:
KG-Rohre unter der Bodenplatte, soweit nicht vermeidbar. Wand- und Bodendurchführungen
fachgerecht gedichtet
Ba l ko n e
Stützen:
verzinkte Stahlprofile
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Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
Balkonplatten:
Rahmen aus verzinkten Stahlprofilen, Belag aus Faserbeton-Fertigteilen. Wandauflager
thermisch getrennt mit Leimholz-Klötzen
Geländer:
verzinktes Stahlrohr.
Troc ke n b au , Putz - und A ns tr ich arb eiten
Trockenbauwände werden dort ausgeführt, wo dies statisch zweckmäßiger ist, wo eine Än derung der Raumaufteilung erleichtert werden soll, und im Bereich von Installationen zur
besseren Zugänglichkeit und zur Platzersparnis. Die Luftschalldämmung (R´w ) von Wohn-,
Schlaf- und Arbeitsräumen gegenüber Räumen in anderen Wohnungen muss mindestens 53
dB betragen.
Wand- und Deckenoberflächen in Wohnräumen:
Gemauerte Wände erhalten Gipsputz, in Feuchträumen Kalkzementputz. Alle Wände und Decken erhalten Raufasertapete (Anstrich durch Mieter), soweit nicht andere Oberflächen vereinbart sind.
Wand- und Deckenoberflächen in Treppenhäusern und Fluren:
an Wänden Vliesfasertapeten und Anstrich, an sonstigen Bauteilen Anstrich
Wand- und Deckenoberflächen in Nutz- und Funktionsräumen:
weißer Dispersionsfarbanstrich auf Beton oder vollfugigem Mauerwerk
Dachschrägen:
ca. 24 cm Steinwolle WL 035 zwischen den Sparren. Dampfbremse. 4 cm Lattung und Wärme dämmung. Gipskarton
Außenputz:
Wärmedämmverbundsystem mit 25 cm PS-Hartschaum
Es t r i c h , B ode nbe lä ge, Flie s e n
Wohnräume, Flure und Treppenpodest e erhalten schwimmende Zementestriche. Dämmstoffstärke ca. 3 cm (keine Sanitär- und Elektrorohre im Fußboden) Der Werkstatt- und Fahrrad raum wird mit Betonsteinen gepflastert.
Bodenbeläge Eingang bis einschließlich Treppenhaus:
Fli esen geklebt
Bodenbeläge Bäder, WCs, Küchen:
Fli esen geklebt
Bodenbeläge übrige Wohnräume:
Laminat mittlere Qualität
Wände Bäder:
Fli esen geklebt, 2,00 m hoch
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Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
Wände WCs:
Fli esen ca. 1,40 m hoch
Als Standardausstattung sind Fliesen zum Materialpreis von € 20,- /m² einschließlich MwSt
im Fachgeschäft gerechnet. Der Materialpreis der Bodenbeläge beträgt € 15,-/m² im Fachgeschäft.
Fenster
Passivhaustaugliche Fenster weiß, aus PVC, Einbau in Dämmebene. Balkontürschwellen in
Haus 17 barrierefrei. Außenfensterbänke Alu, innen Naturstein. Rolläden, nur soweit Sonnenschutz nötig ist. Dachflächenfenster Kunststoff weiß, Uw < 1,05, auf Ost- Süd- und West seiten
mit Sonnenschutzrollo.
Tü r e n
Haustüren:
weiß, passivhaustauglich Ud=0,6, einbruchhemmend RC 2 nach DIN EN 1627
Wohnungstüren:
Naturholz, einbruchhemmend RC 2, Schalldämmung R´w=37dB, wenn Tür direkt in Aufenthaltsraum führt, sonst 27dB, selbstschließend.
Zimmertüren:
Röhrenspantür en mit Zarge in Naturholz Buche
Garagentore
Sektionaltore, Antrieb nachrüstbar, Produkt Hörmann oder gleichwertig, an Werkstat t- und
Fahrradraum mit Lichtausschnitten
H e i zu n g , War m wa s s e r be r e itung, Lü f tu n g
Wärmeerzeuger:
Pelletheizkessel für die ganze Wohnanlage, Kollektoranlage ca 25 m²
Steuerung:
witterungsgeführte Regelung
Warmwasserspeicher:
Frischwassermudul zentral oder dezentral
Heizkörper:
Flachheizkörper weiß.
Lüftung:
Passivhaustaugliche Wohnraumlüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung dezentral je Woh nung. Schalldämpfer am Gerät und zwischen den Räumen. Regelung , mindestens drei Stufen,
ca. 0,2 bis 0,6-facher Luftwechsel
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Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
S a n i t är i n s t a lla tion
Die Standard – Sanitärausstattung ist so beschaffen, dass ein günstiges Kosten-Nutze n Verhältnis erreicht wird, gut geeignet für die Vermietung, also praktisch, unempfindlich, reparaturfreundlich.
Ein- und Zweizimmerwohnungen erhalten als Standardbad ein wandhängendes WC m it Ein bauspülkasten, einen Porzellanwaschtisch ca. 60 x 48 cm mit Einhebelmischbatterie, eine
Badewanne mit Einhebelmischbatterie und Handbrause oder eine bodenebene Dusche mit
Einhebelmischbatterie, sowie Waschmaschinenanschlüsse.
Die größeren Wohnungen erhalten ein separates WC mit Handwaschbecken zusätzlic h zum
Standardbad, oder ein größeres Bad mit Badewanne und bodenebener Dusche.
In vielen Wohnungen können weitere Sanitärobjekte eingebaut werden. Die Grundrissvor schläge zeigen entsprechende Varianten. Die weiteren Sanitärobjekte werden als Sonderwünsche berechnet.
Im Haus 17 sin d alle Bäder außer in Wohnung 17.3.4 so konzipiert, dass sie rollstuhlgerecht
ausgestattet werden können. In den übrigen Häusern werden in der Standarausstattung die
Sanitärobjekte so angeordnet, dass Wasser-,Warmwasser- und Entwässerungsleitungen kurz
sind.
Sanitärobjekte Standard weiß.
Die Küchen erhalten eine Anschlussmöglichkeit für eine Spüle und eine Spülmaschine.
Wasserleitungen:
Kunststoff-Verbundrohr
Abflussleitungen:
schallgedämmtes PE-Rohr
Anschlusstücke für Wasserzähler sind in jeder Wohnung vorgesehen. Der Wasserverbrauch
soll nach Personen umgelegt (also nicht gemessen werden), wenn die Bewohner einverstanden sind.
Das Niederschlagswasser wird in drei Zisternen (Rohbau bzw. Außenanlage) gesammelt und
zur WC-Spülung und Gartenbewässerung genutzt. (Überschüssiges Wasser wird im Bereich
des unteren Platzes versickert).
Ele k t r oi n s t alla tion
Mindestausstattung gemäß DIN 18 015-2
Satellitenanlage für Fernsehempfang.
Kli ngel- und Gegensprechanlage
Datenleitungen, Telefon und Antennenleitungen werden in Leerrohren verlegt.
Eine Fotovoltaikanlage mit Eigenstromnutzung wird voraussichtlich errichtet. Die Insta llation
ist unabhängig von der Errichtung der Gebäude. Die Kosten trägt ein Investor. Sie sind nicht
in die Baukosten einzukalkulieren.
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Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
Aufzug
Fahrkorb: lichte Breite 110 cm, lichte Tiefe 140 cm gemäß DIN 18040
Au ß e n an l ag e
Das Gelände wird gemäß Baugenehmigung planiert. Der auf dem Grundstück vorha ndene
Oberboden wird, soweit verwendbar, gelagert und nach Fertigstellung der Häuser wieder auf getragen. Fehl ender Oberboden wird geliefert und verteilt, ca. 25 cm stark.
Stützwände werden aus großformatige n Muschelkalkblöcken aufgeschichtet oder aus BetonWinkelstützmauern errichtet.
Vo n der Straße bis zu den Hauseingängen werden mit Betonsteinen gepflasterte Fußwege,
mindestens 1,20 m breit ausgeführt. Die übrigen Fahr- und Gehflächen des unteren Platzes
erhalten mit Kunststoffwaben befestig te Rasenflächen. Treppenanlagen erhalten Beton-Fer tigteil-Stufen.
Ein- und Zweizimmerwohnungen mit Zugang zur Außenanlage erhalten eine Terrasse mit
Pflasterbelag nach Wunsch der Bauherrn. Dafür ist ein Betrag von 600 €, bei größeren Woh nungen von 900 € einschließlich Verlegung und MwSt gerechnet.
Je Haus wird eine entleerbare Zapfstelle für Gartenwasser aus der Zisterne ausgeführt
Die Beleuchtung der Zugangswege wird mit Bewegungsmeldern und Zeitschaltern gesteuert.
Art und Umfang der Bepflanzung regelt die Baugenehmigung. Sie wird ergänzt durch Beschlüsse der Baugemeinschaft. Das gleiche gilt für den Kinderspielplatz.
*** *************************************************************************************************************
Diese Standardbeschreibung ist die Grundlage für die Baukosten, die auf die einzelnen Bauherren nach dem Maßstab ihres Tausendstel-Anteils verteilt werden. Jeder Bauherr hat die
Möglichkeit, abweichende Ausstattungen als Sonderwünsche mit der Baugemeinschaft zu
vereinbaren.
Sonderwünsche, die mehrere Gewerke betreffen, müssen rechtzeitig geplant werden. Der
Bauherr erhält dafür ein Angebot. Ausgeführt wird erst nach schriftlicher Vereinbarung des
Mehr- oder Minderpreises. Wenn ein Sonderwunsch nur ein einzelnes Gewerk betrifft, rechnet
der Bauherr mit dem Handwerker ab, i n allen anderen Fällen rechnet er mit der Baugemeinschaft ab.
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Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
B E I SP I E LRECH N U N G 1
Das Projekt Sankt-Josef-Straße sieht eine Kombination aus dem Verein Wohnen in Gemeinschaft – Jung und Alt e.V. und einer E igentümergemeinschaft als Partner vor. Der Verein ist
verantwortlich für die Regelungen des Zusammenlebens. Er gibt der Eigentümergemeinschaft
die Rahmenbedingungen vor. Die Eigentümergemeinschaft ist für die wirtschaftliche Abwicklung verantwortlich.
Projektdaten:
Ca.1400 m² Wohnfläche, Wohnungsgrößen und Anzahl variabel, 3 Garagen, 2 Carports,
9 Stellplätze, ca. 22 erwachsene Bewohner, ca.10 Kinder
Herstellungskosten einschließlich Grundstück: 3 750 000 €
Preis pro m²: von 2285 €/m² (Whg13.1.2) bis 2840 €/m² (Whg.17.4.3)
Rechnung für eine Eigentümerin, die ihre Wohnung selbst nutzt:
Beispiel: Wohnung 17.3.2, Größe 33/1000, ca.43,9 m² Wohnfläche, mit Aufzug
Baukosten
Eigenkap ital:
123 750 € (einschließlich Grundstücksanteil)
891 € Grunderwerbsteuer und Notar
800 € Bauzeitzinsen, ca 10 Monate
124 641 €
37 641 €
Bankdarlehen:
37 000 €, Zins 2,5%, fest 10 Jahre, Laufzeit 30 Jahre,
Annuität 1795 €
Darlehen Kf W
50 000 €, Zins 1,25%, fest 10 Jahre, Laufzeit 30 Jahre,
Annuität 2057 €
1 Jahr tilgungsfrei, 2500 € Tilgungszuschuss,
Instandhaltungsrücklage pro Jahr:
414 €
monatliche Belastung: (1 795 + 2 057 + 414) :12
=
Die Nebenkosten betragen voraussichtlich für eine Person pro Monat
Ein PKW – Stellplatz kostet, wenn benötigt, pro Monat
356,- €
73,- €
16,- €
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bayern zur Zeit 3,5%. Bei gebrauchten Immobilien und
beim Kauf von einem Bauträger ist dieser Prozentsatz vom Gesamtpreis zu berechnen. Den
Bauherren, die das Grundstück nicht von einer Firma kaufen, die auch für die Bauarbeiten
verantwortlich ist, sind die 3,5% vom Kaufpreis des Grundstücksanteils zu berechnen.
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Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
B E I S P I E L R ECH N U N G 2 +3
Rechnung für einen Bauherrn, der seine Wohnung vermieten will:
Beispiel Wohnung 15.3, Größe 62/1000, ca.94,1m² Wohnfläche, kein Aufzug:
Baukosten: 232 500 € einschließlich Grundstücksanteil
Notar und Grunderwerbsteuer, ca. 4,5% von 37 200: 1 674 €
Bauzeitzinsen, ca.
1 500 €
235 674 €
geplante Mieteinnahme:
7 800 €/Jahr = 650 €/Mona t
- 5% Verwaltungskosten und Mietausfallsrisiko
390 €
-10% Instandhaltungsrücklage
780 €
6 630 € (anf. Rendite ca.2,81%)
Verwaltungskosten werden berechnet, wenn der Bauherr nicht aktiv in der Nutzergemeinschaft tätig ist.
Rechnung für die Nutzer dieser Wohnung:
geplante Miete
Nebenkosten nach Tausendsteln, voraussichtlich
Nebenkosten nach Personenzahl,
z.B. 2 Er wachsene und 2 Kinder, voraussichtlich
gesamt:
Ein Pkw – Stellplatz kostet, wenn benötigt
650 €/Monat
79 €/Monat ( kein Aufzug)
48 €/Monat
777 €/Monat
16 €/Monat
Das Wohnungseigentumsgesetz spricht bei der Verteilung von Nutzen, Lasten und Kosten
vom Maßstab der Miteigentumsanteile. Diese Miteigentumsanteile werden in der Regel in
Tausendsteln des Gesamtobjekts angegeben. Dieser Maßstab ist gerechter als z. B. die Berechnung nach Quadrat-metern Wohnfläche, weil der Wert eines m² Wohnfläche je nach Lage
und Ausstattung auch inner-halb eines Objektes recht unterschiedlich sein kann.Die Herstellungskosten von durchschnittlich 2 670 €/m² sind gerechnet für eine gute Ausführung, Preisstand 2014, Vergabe und Abrechnung gewerkeweise durch die Baugemeinschaft, komplett
mit Grundstück, Erschließung, Außenanlage, Planung, Bauleitung und Kosten der Baugemein schaft.
Die Herstellungskosten eines Neubaus sind höher als die Kaufpreise gebrauchter Immobili en. Bei gebrauchten Häusern kann der Kaufpreis abhängig von Lage, Grundstücksgröße und
Erhaltungszustand bis zu 50% niedriger liegen. Dann sind jedoch erfahrungsgemäß die Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten, sowie die Mietnebenkosten höher. Dies kann den
Ko stenvorteil von Bestandsbauten wieder aufheben. Lage und Grundstücksgröße dagegen
behalten ihren Einfluss auf die Kosten in gleicher Weise bei Neu- und Bestandsbauten.
Bei der Wohnanlage Sankt-Josef-Straße ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungen aufgrund
der Gemeinschaftseinrichtungen einen höheren Wert haben als in anderen Wohnanlagen.
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Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
HAUS G E LD & N EB EN KOSTEN
Wohnungseige ntümer müssen an die E igentümergemeinschaft das monatliche Hausgeld
bezahlen. Es besteht aus den Nebenkosten, die bei vermieteten Wohnungen auf die Mieter
umgelegt werden können, und aus nicht umlegbaren Kosten. Nicht umlegbar sind Instandhaltungskosten bzw. Instandhaltungsrücklagen, Rücklage für Mietausfall und Kosten der
Hausverwaltung. Grundsteuer muss der Eigentümer direkt an das Finanzamt bezahlen, sie
kann bei Vermietung auf die Mieter umgelegt werden
Die Gebäude der Baugemeinschaft sollen so errichtet werden, dass die Betriebskosten und
die Instandhaltungskosten auf Dauer niedrig bleiben. Das gilt besonders für solche Arten
von Arbeiten, die nicht von den Nutzergemeinschaften selbst erbracht werden können. Mit
etwa folgenden Nebenkosten ist zu rechnen:
€/Tausendstel €/Person
x Monat
x Monat
€/Monat für
Beispielswohnung
17.3.2
15.3
33/1000
62/1000
(ca 43,7m²)
(94,1m²)
1 Person
1 Heizung,Lüftung, Warmwasserbereitung
einschließlich Wartung
2 Wasser, einschließlich Wartung
(Brauchwasser aus Zisternen)
3 Entwässerung
4 Müllbeseitigung
5 Straßenreinigung
6 Beleuchtung
7 Versicherungen
8 Grundsteuer
9 Antenne (eigene Satellitenanlage)
10 Niederschlagswasser
(Zisternen und Versickerung)
11 Pflege der Außenanlage
(in Eigenleistung möglich)
12 Aufzug (soweit im Haus vorhanden)
13 Hausmeister (in Eigenleistung möglich)
Su mme
0,845
2 Erw.+2 Ki
27,89
52,39
7,00
7,00
21,00
4,50
4,50
4,50
4,50
0,46
0,46
6,04
10,23
0,46
13,50
13,50
0,87
0,87
11,35
19,22
0,87
-
0,014
0,014
0,183
0,310
0,014
-
-
0,350
11,55
_______________________________________
1,730
16,00
73,09
133,57
15
Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
KO(Umsatzsteuer
STE N EistRenthalten,
M I Tsoweit
T LULeistungen
NG N
ACH D IN 2 76
Umsatzsteuerstpflichtig sind)
1 Grundstück (2788m²) teilerschlossen
600 000 €
2 Herrichten, Erschließung und Hausanschlüsse bis ans Gebäude
180 000 €
Straßenbau gemäß Auflage der Stadt
private Zufahrt auf Kirchengrundstück, ca 260m²
Bäume fällen und pflanzen auf Kirchengrundstück
Stützmauer, 19m, ca. 1 bis 1,5m hoch
SW-Kanal bis einschließlich Schacht A (100m, mit 3 Schächten)
Hausanschluss Wasser ca.120m
Hausanschluss Strom ca. 120 m
Hausanschlüsse Telefon
Abbruc h Scheune
Gehölze fällen und roden
3 Baukonstruktion
1 690 000 €
Wohngebäude 6565m³
Garagen, überdachte Stellplätze, Müllraum, Zweiräderraum 491m³
Balkone, überdachte Terrassen, Vordächer 141m²
mit Erdarbeit für Gebäude, Entwässerung und Hausanschlüsse,
Grundleitungen oberhalb Schacht A,
Drainage und Sickerschacht,
Rohrgräben für Wasser und Strom,
Betonstützwände,
Geländer an Terrassen, soweit erforderlich
4 Technische Anlagen
450 000 €
einschließlich Projektierung
5 Außenanlagen
210 000 €
3 Zisternen und Versickerungselemente
Unterer Platz, 380m²
Mittlerer und oberer Platz, 90m²
85 Stufen
Stützmauern aus Natursteinblöcken, ca. 120m²
Terrassen, ca. 100m²
6 Ausstattung
20 000 €
Einrichtung der Gemeinschaftsräume, Moderation der Nutzergemeinschaft
und Werbemaßnahmen: 45 000 €, Förderung StMAS „Neues Seniorenwohnen“
40 000 €, eigene Mittel: 5000 €
Sonstige Ausstattung: 15 000 €
7 Baunebenkosten (keine Finanzierungskosten, ohne TA-Fachplanung)
380 000 €
mit Kosten der Baugemeinschaft (Geschäftsführung, Buchhaltung,
Projektsteuerung, Werbung)
Reserve
Summe der Kosten für die Baugemeinschaft
Bauherrn-Sonderwünsche
3 530 000 €
220 000 €
3 750 000 €
100 000 €
16
Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
SCH AU B ILD
17
Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
SI E B EN GRÜ N D E
BAUH E RR ZU W E RDE N
Günstige Kosten - Rendite
Den Bauherren entstehen keine Kosten für Bauträger, Makler, Bürgschaften. Grunderwerbssteuer und Notarkosten müssen nur für den Grundstücksanteil bezahlt werden. Bei nledrigen Anschaffungskosten ist mit moderaten Mietpreisen eine vernünftige Rendite zu erzielen.
Werterhaltung - Attraktivität der Wohnanlage
Die Idee des Wohnens in Gemeinschaft geht von der Bildung einer guten, tragfähigen Hausgemeinschaft aus.
Bewohner und Mieter identifizieren sich mit ihrer Wohnanlage, achten auf ihr Wohnumfeld
und behandeln es pfleglich. Damit sichern sie auch die Attraktivität des Objektes.
Eine gute Hausgemeinschaft wird zum gemeinsamen Ziel von Eigentümern und Mietern.
Ältere Bewohner - Singles
Ältere Bewohner und Singles finden in der Wohnanlage individuellen Wohnraum zu moderaten, bezahlbaren Mieten. Sie profitieren von Aufgabenteilung, gegenseitiger Unterstützung,
gemeinsamen Unternehmungen.
Junge Familien
Mit dem Wohnobjekt wird Wohnraum für junge Familien geschaffen. Diese können die Gemeinschaft lebendig halten, Jung und Alt sich ergänzen.
Verein Wohnen in Gemeinschaft Jung und Alt e.V.
Der Verein ist ihr Partner bei Vermietungen. Durch gezielte Auswahl werden geeignete Mieter gefunden, die Interesse an einer gelingenden Hausgemeinschaft haben.
Alterssicherung
Immobilienbesitz ist eine sehr gute Alt erssicherung, sowohl eigengenutzt als auch vermietet. Ersparnisse können für nachkommende Generationen sinnvoll angelegt werden.
Vorzüge der Wohnanlage Sankt-Josef-Strasse. Würzburg-Oberdürrbach
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ruhige, landschaftlich reizvolle Lage
gute Anbindung mit öffentlichen Verkehrsmitteln
Ärzte, Zahnarzt, Apotheke, Kindergarten, Einkaufsmöglichkeiten zu Fuß zu errei chen
Carshar ing ist in der Hausgemeinschaft möglich
Gemeinschaftsräume, Gästewohnung, Spielplatz
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Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
MOD ELLFOTOS
A n s i c ht von Nordw esten
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Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
MOD ELLFOTOS
A n s i c ht von S üdw esten
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Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
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G R U ND R I S S VORS CH LÄGE
Ha u s 1 3 (2 . B a ua bsc hni tt)
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Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
G R U ND R I S S VORS CH LÄGE
Ha u s 1 3 (2 . B a ua bsc hni tt)
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Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
G R U ND R I S S VORS CH LÄGE
Ha u s 1 3 (2 . B a ua bsc hni tt)
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Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
G R U ND R I S S VORS CH LÄGE
H a u s 1 5 (1. B a ua bsc hni tt)
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Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
G R U ND R I S S VORS CH LÄGE
H a u s 1 5 (1. B a ua bsc hni tt)
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Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
G R U ND R I S S VORS CH LÄGE
H a u s 1 7 (1. B a ua bsc hni tt)
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Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
G R U ND R I S S VORS CH LÄGE
H a u s 1 7 (1. B a ua bsc hni tt)
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Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
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Ha u s 1 9 (2 . B a ua bsc hni tt)
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97080 Würzburg-Oberdürrbach
G R U ND R I S S VORS CH LÄGE
Ha u s 1 9 (2 . B a ua bsc hni tt)
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Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
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SAT Z UN G D ES VEREIN S
Wohne n in Ge mein sch af t, Ju n g u n d Alt, e.V.
§1 Name, Sitz, Geschäftsjahr, Eigenschaften
1. Der Verein führt den Namen Wohnen in Gemeinschaft, Jung und Alt, e.V., sein Sitz ist
Würzburg
2. Er soll im Vereinsregister des Amtsgerichts Würzburg eingetragen werden.
3. Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.
4. Der Verein ist nicht gewinnorientiert, er ist parteipolitisch und religiös neutral.
§2 Zweck und Ziele
1. Zweck des Vereins ist die Zusammenführung gleichgesinnter Menschen aller Altersgruppen, die eine gemeinschaftsorientierte, selbstbestimmte Wohnform realisieren wollen. Er
sucht und unterstützt Aktivitäten, die diesem Zweck dienen.
2. Ein Ziel des Vereins ist es, Partner zu finden, die Wohnobjekte errichten und betreiben,
die für diesen Zweck geeignet sind. Partner können zum Beispiel eine Eigentümergemeinschaft aus Mitgliedern des Vereins, eine Genossenschaft, ein Bauträger oder Einzeleigentümer sein.
3. Für jedes dieser Wohnobjekte wird eine Nutzergemeinschaft gegründet.
4. Der Verein kümmert sich um die ideellen und sozialen Belange seiner Nutzergemeinschaften.
5. Eine Aufgabe des Vereins ist es, auszugleichen zwischen den Interessen von Eigent ümern und Nutzern.
§3 Mitgliedschaft
1. Mitglied kann jede natürliche oder j uristische Person werden.
2. Die Aufnahme in den Verein ist schriftlich zu beantragen. Über den Aufnahmeantrag entscheidet die Mitgliederversammlung.
3. Mieter und Eigentümer jedes Wohnobjektes sollen Vereinsmitglieder sein.
4. Die Mitgliedschaft beginnt, sobald die Mitgliederversammlung über den Aufnahmeantrag
entschieden hat und der erste Beitrag bezahlt ist.
5. Die Mitgliedschaft endet durch schriftliche Kündigung des Mitglieds mit einer Frist von
einem Monat zum Jahresende oder durch Tod.
6. Ein Vereinsausschluss kann nur aus schwerwiegenden Gründen erfolgen. Der Ausschluss
muss als Tagesordnungspunkt im Rahmen einer Mitgliederversammlung angekündigt sein.
Die Betroffenen haben das Recht auf Anhörung.
§4 Organe des Vereins sind
1. die Mitgliederversammlung,
2. der Vorstand
3. die Nutzergemeinschaften
§5 Mitgliederversammlung
1. Die Mitgliederversammlung ist mindestens einmal jährlich einzuberufen.
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Baugemeinschaft Sankt-Josef-Straße 13-19
97080 Würzburg-Oberdürrbach
2. Die Mitgliederversammlung wird per e-mail einberufen. Die Einladungsfrist beträgt
mindestens 14 Kalendertage. Die Tagesordnungspunkte sind anzugeben. Mitglieder, die
über keine e-mail-Adresse verfügen, werden schriftlich eingeladen.
3. Jede satzun gsgemäß einberufene Mitgliederversammlung ist beschlussfähig.
4. Beschlüsse werden mit einfacher Mehrheit der anwesenden und der vertretenen Stimmen
entschieden.
5. Beschlüsse zu den Mietpreiskriterien nach §5.9 bedürfen einer Mehrheit sowohl der Eigentümer, wie auch der Mitglieder, die Nutzer, aber nicht Eigentümer sind.
6. Werden bei Abstimmungen zu den Mietpreiskriterien nicht beide Mehrheiten erreicht,
sind sie durch einen Schiedsrichter zu entscheiden.
7. Jedes Mitglied hat eine Stimme, ausgenommen bei Beschlüssen zu Mietpreiskriterien. Bei
solchen Beschlüssen werden Stimmen nach Wohnungsgrößen (=Bruchteilen) gewichtet.
8. Stimmberechtigt sind nur Mitglieder, die mindestens drei Monate vor der Mitgliederversammlung rechtmäßig in den Verein aufgenommen wurden. Nicht anwesende können ihr
Stimmrecht einem anderen Mitglied übertragen. Die Vollmacht muss bei der Versammlung
schriftlich vorliegen und zeitlich befristet sein.
9. Folgende Aufgaben obliegen der Mitgliederversammlung:
Wahl und Entlastung des Vorstandes,
Bestellung von zwei Kassenrevisoren
Festsetzung der Mitgliedsbeiträge,
Gründung von Arbeitsgruppen, die sich auf freiwilliger Basis für Aufgaben im Verein
und in der Nutzergemeinschaft engagieren.
Festlegung der Rahmenbedingungen für die Verträge zwischen Verein und Partner
Festlegung der Kriterien für die Ermittlung angemessener Mietpreise
Festlegung der Gewichtung der Kriterien für die Wohnungsvergabe
Satzungsänderungen und Auflösung des Vereins.
10. Die Mitgliederversammlung entscheidet, an wen die Wohnungen vermietet werden, für
die der Verein ein Belegrecht hat . Sie kann diese Aufgabe an eine Arbeitsgruppe nach
§5.9 delegieren.
11. Über die Mi tgliederversammlung ist ein Protokoll zu führen. Das Protokoll führt der stellvertretende Vorsitzende oder ein anderes dazu bestimmtes Vereinsmitglied. Das Proto
koll ist vom Vorstand autorisiert allen Mitgliedern in angemessener Frist zur Kenntnis zu
geben.
§6 Vorstand
1. Der Vorstand ist gesetzlicher Vertreter des Vereins, er besteht aus drei volljährigen Mit
gliedern, dem Vorsitzenden, dem stellvertretenden Vorsitzenden und dem Kassier. Zur
Vertretung des Vereins nach außen ist jedes Vorstandsmitglied allein befugt, ausgenommen bei Rechtsgeschäften mit einem Wert von mehr als fünf Tausend Euro. In diesem Fall
wird der Verein vom ersten Vorsitzenden und vom Kassier gemeinsam vertreten.
2. Zum Vorstand gehören kraft Amt die Sprecher der Nutzergemeinschaften. Diese haben im
Vorstand Rede- und Antragsrecht, jedoch kein Stimmrecht.
3. Der Vorstand ist beschlussfähig, wenn mindestens zwei stimmberechtigte Mitglieder anwesend sind.
4. Die Amtsdauer jedes Vorstandsmitglieds beträgt 3 Jahre. Wiederwahl ist möglich. Die
alten Vorstandsmitglieder bleiben solange im Amt, bis Nachfolger gewählt sind.
5. Die Vereinskasse und die der Partner nach §2.2 sind von verschiedenen Personen zu verwalten.
6. Die Abwahl von Vorstandsmitgliedern durch die Mitgliederversammlung ist vor Ablauf
ihrer Amtszeit möglich, wenn gleichzeitig neue Vorstandsmitglieder gewählt werden.
7 .Über die Vorstandsbeschlüsse ist ein Protokoll zu führen, das bei der nächsten Vor
standssitzung genehmigt werden muss.
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§7 Nutzergemeinschaften
1.Jede Nutzergemeinschaft soll sich in eigener Zuständigkeit eine Nutzergemeinschaftsordnung geben und einen Sprecher wählen.
2. Bei Eintritt in die Nutzergemeinschaft bezahlt das Mitglied eine Einlage, deren Höhe die
Nutzergemeinschaftsordnung regelt.
3. Die Nutzergemeinschaft handelt mit den Eigentümern die Mietpreise aus nach den vom
Verein besc hlossenen Kriterien. Wird keine Einigung erzielt, sind sie durch einen
Schiedsrichter zu entscheiden.
§8 Verfahrensregeln für die Nutzungsberechtigung
1. Der Verein kann sich vom Partner ein Wohnungsbelegsrecht einräumen lassen und auf
Grund dieses Rechts eine Auswahl unter Mietinteressenten treffen. Die Regeln für d ieses
Recht sind mit dem Partner auszuhandeln und in einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit festzulegen.
2. Die Wohnungsvergabe muss dem Vereinszweck entsprechen. Kriterien für die Wohnungs
vergabe sind:
Eig entum an einer Wohnung in der Nutzergemeinschaft
Vergrößerung oder Verkleinerung des Haushalts eines Nutzers
Vorstandstätigkeit und Mitarbeit in Arbeitsgruppen des Vereins
Dauer der Mitgliedschaft im Verein
Alter des Interessenten und seiner Mitbewohner
berufliche und sonstige für die Gemeinschaft wichtige Fähigkeiten
gemeinschafts- und umweltfreundliche Mobilitätsansprüche
§9 Schiedsrichter
Ein Schiedsrichter nach §5.6 und §7.3 wird vom Präsidenten des Amtsgerichts Würzburg benannt. Es soll ein in Wohnungs- und Mietfragen erfahrener Jurist sein. Je ein Mitglied erläutert ihm den Standpunkt der Befürwort er und der Gegner. Alle Mitglieder unterwerfen sich
seinem Urteil.
§10 Vereinsauflösung
Bei Auflösung beschließt die Mitgliederversammlung über das Vermögen des Vereins.
Würzburg, 2. Mai 2014
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