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Bodenwertermittlung bei Leerstand und Stadtumbau. - Technische

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TECHNISCHE
UNIVERSITÄT
DRESDEN
Professur für Bodenordnung und Bodenwirtschaft
Univ.-Prof. Dr.-Ing. F. Reuter
Zur Ermittlung von Bodenwerten bei
Leerstand und Stadtumbau
1 Einführung
2 Methodik des Preisvergleichs
3 Deduktiver Preisvergleich
4 Intersubjektiver Preisvergleich
5 Bodenwerte bei Ertrags- und Sachwert
Bodenwert Stadtumbau
04.06
1
TECHNISCHE
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DRESDEN
Professur für Bodenordnung und Bodenwirtschaft
Univ.-Prof. Dr.-Ing. F. Reuter
1 Einführung
• Verkehrswert, Bodenwerte
• Anforderungen
• Hauptprobleme
• Wertermittlungsaufgaben
Bodenwert Stadtumbau
04.06
2
TECHNISCHE
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Professur für Bodenordnung und Bodenwirtschaft
Univ.-Prof. Dr.-Ing. F. Reuter
Verkehrswert
− Pragmatische Auslegung −
Der Verkehrswert wird durch den Preis
bestimmt, der am Wertermittlungsstichtag
im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach
der Qualität des Grundstücks am wahrscheinlichsten erzielbar ist.
Bodenwert Stadtumbau
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TECHNISCHE
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Verkehrswert
Subjektive Schätzung des Gutachtergremiums oder des Sachverständigen.
Objektivierung durch Nachvollziehbarkeit der Wertfindung und Überprüfbarkeit des Werts.
Bodenwert Stadtumbau
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Bodenwert
Wirksamer Bodenwert, planungsadäquater Bodenwert,
Würde-wenn-Bodenwert.
Anteil des Grund und Bodens am Verkehrswert
eines Grundstücks ggf. mit der Fiktion, daß
andere wertbedeutsame Bestandteile, insbesondere Gebäude, nicht vorhanden wären.
Bodenwert Stadtumbau
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Maßnahmebedingter Bodenwert
Künftiger Bodenwert, Endwert (Sanierung), Zielwert
(Stadtumbau), Zuteilungswert (Umlegung).
Anteil des Grund und Bodens am Verkehrswert
eines Grundstücks mit der Fiktion, als sei die
städtebauliche Maßnahme bereits durchgeführt.
Bodenwert Stadtumbau
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Maßnahmeunbeeinflußter Bodenwert
Bisheriger Bodenwert, Anfangswert (Sanierung), Startwert (Stadtumbau), Einwurfswert (Umlegung).
Anteil des Grund und Bodens am Verkehrswert
eines Grundstücks mit der Fiktion, als stünde die
städtebauliche Maßnahme weder in Aussicht
noch würde sie vorbereitet und durchgeführt.
Bodenwert Stadtumbau
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Wirksamer Bodenwert bei Umnutzung
Bisheriger
Bodenwert
!
Wirksamer
Bodenwert
!
Künftiger
Bodenwert
gemäß bisheriger
Nutzung (historisch)
im Hinblick auf
Nachfolgenutzung
gemäß
Nachfolgenutzung
Plattenbau
!!!!!
Individueller
Wohnungsbau
„gestörtes“
baureifes Land
Rohbauland
baureifes Land
Bodenwert Stadtumbau
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TECHNISCHE
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Wirksamer Bodenwert bei Aufwertung
Bisheriger
Bodenwert
gemäß bisheriger
Nutzung (historisch)
!
Wirksamer
Bodenwert
!
Künftiger
Bodenwert
im Hinblick auf
Nachfolgenutzung
gemäß
Nachfolgenutzung
„gestörtes“
Wohnviertel
!!!!!
aufgewertetes
Wohnviertel
„gestörtes“
baureifes Land
baureifes Land
in Aufwertung
„stabilisiertes“
baureifes Land
Bodenwert Stadtumbau
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Rechtsstaatliche Anforderungen an die
Wertermittlung
• Qualitätsbestimmung
Wertrelevante, vollständige und zutreffende Beschreibung des Wertermittlungsobjekts.
• Wertermittlungsgrundlagen
Objekt- und methodenbezogene Auswertung von Vergleichspreisen und wertbedeutsamen Faktorpreisen.
• Methodenwahl
Den nach Qualitätsbestimmung und Wertermittlungsgrundlagen angemessenen
Preisvergleich.
• Wertbemessung
Objekt- und marktgerechte Würdigung der Ergebnisse der angewendeten Methode(n).
Bodenwert Stadtumbau
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Zweck der rechtsstaatlichen Anforderungen
Die Unsicherheit des Verkehrswerts auf das unvermeidbare Maß beschränken.
Diesbezüglich aber große Probleme bei Leerstand
und Stadtumbau:
! unsichere Marktverhältnisse und Nutzungsperspektiven der betroffenen Grundstücke,
! fehlende Marktinformationen und Wertermittlungsgrundlagen.
Bodenwert Stadtumbau
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Wertbeeinflussende Umstände
Qualität
Konjunktur
Lage
Problem
Nachfolgenutzung
Nutzbarkeit
Beschaffenheit
Problem
Kaufpreisarmut,
Kaufpreislosigkeit
Bei struktureller Wohn- und Gewerbebrache erhebliche
Schwierigkeiten bei der Bestimmung und wertmäßigen
Anpassung von Qualität und Konjunktur !
Bodenwert Stadtumbau
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Wahrscheinlichste Nachfolgenutzung
•
Von welcher Nachfolgenutzung ist für das Grundstück (im nächsten Verkaufsfall) auszugehen ?
•
Hat das Grundstück noch Entwicklungspotential für
eine rentierliche Nutzung ? ( ← s. WertR).
! Bodenwert nach der wahrscheinlichsten Nachfolgenutzung (← Markteinschätzung).
! Ggf. sind Bodenwerte für unterschiedliche Nutzungsszenarien abzuwägen.
Bodenwert Stadtumbau
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Erstes Hauptproblem: Qualifizierung der
wahrscheinlichsten Nachfolgenutzung
Nur mehr oder minder unsichere Informationen:
•
Stadtentwicklungskonzepte: seriös und marktgerecht ?
•
Verbindliche Bauleitplanung: häufig Fehlanzeige !
← Scheu der Kommunen, sich festzulegen,
← Angst vor Planungsschäden,
← Planungsämter vermeiden klare Aussagen.
•
Beurteilung von Bauvorhaben: mitunter fragwürdige
Praxis !
Bodenwert Stadtumbau
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Halberstädter Wohngebiet Nordring
„Für die Nachnutzung gibt es mehrere Varianten, die aber erst
bei tatsächlicher Nachfrage greifen. Bis dahin verbleibt der
Bereich als renaturierte Fläche …“
BBR, Informationen zur Raumentwicklung, Heft 10/11.2003, 652.
Bodenwert Stadtumbau
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Unterschiedliche Bodenwerte
je nach Folgenutzung
− Baureifes Land, Geschoßwohnungsbau:
− Rohbauland, Einfamilienhäuser:
9 €/m² bis 13 €/m²
20 €/m² bis 24 €/m²
− Private Erholungsflächen:
3 €/m²
− Kleingärten nach BKleinG:
2 €/m²
− Bewirtschafteter Wald:
1 €/m²
− Gemeinbedarfsnutzung ohne Bebauung: nicht marktgängig.
Bischoff, Intergeo 2004, Beispiel Rathenow.
Wahrscheinlichste Nachfolgenutzung ?
Bodenwert Stadtumbau
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Abwägung der Nutzungsszenarien
Optimistische Variante:
Individueller Wohnungsbau
Pessimistische Variante:
Dauerhafte Freiflächennutzung
Jeweiliges Gewicht ?
„Wie hätten Sie´s denn gern?“
→
Auftraggeber gibt Nachfolgenutzung vor.
→
Projektbezogener „Verkehrswert“.
Bodenwert Stadtumbau
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Zweites Hauptproblem: Fehlende
Wertermittlungsgrundlagen
Stadtumbaugebiete
←
gestörte Märkte mit oftmals unsicheren Nutzungsaussichten:
←
kaufpreisarme oder gar kaufpreislose Lagen,
→
deduktiver und intersubjektiver Preisvergleich.
→
Ableitung von Wertermittlungsgrundlagen „im
Verbund“.
Bodenwert Stadtumbau
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2 Methodik des Preisvergleichs
• Umsetzung des Verkehrswerts in Wertermittlungsmethoden
• Preisvergleich für den Bodenwert und
Bodenrichtwert
• Anpassungsmöglichkeiten bei Vergleichspreisen unbebauter Grundstücke
Bodenwert Stadtumbau
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Umsetzung des Verkehrswerts
in Wertermittlungsmethoden
Begriffsnotwendigerweise durch Preisvergleich:
Das zu bewertende Grundstück ist wertmäßig soweit wie
möglich mit Preisen für Grundstücke vergleichbarer
Qualität und/oder mit Preisen für wertbedeutsame Faktorleistungen, wie Mieten und Baukosten, zu vergleichen.
Bodenwert Stadtumbau
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Wertermittlung durch Preisvergleich [1]
Preisvergleich
mit Kaufpreisen und Faktorpreisen, methodisch umgesetzt im
Vergleichswertverfahren
Ertragswertverfahren
Sachwertverfahren
Vergleichswert(e) für den Verkehrswert
Bodenwert Stadtumbau
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Wertermittlung durch Preisvergleich [2]
Wertungsgrundsatz des Verkehrswerts erfüllt ?
• Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt,
• Ausgleich von Restriktionen des Verfahrens (Vergleichsmodell),
• Objektivierung von subjektiven Schätzungen,
• Abwägung der Vergleichswerte bei mehr als einem Verfahren.
Verkehrswert des Grundstücks
Bodenwert Stadtumbau
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Preisvergleich für den Bodenwert/Bodenrichtwert
(Ganzheitlicher) Vergleich mit Kaufpreisen (Bodenpreisen)
und/oder Bodenrichtwerten im
Vergleichswertverfahren
Nur selten unmittelbar mit unveränderten Vergleichspreisen
möglich (unmittelbarer Preisvergleich).
In der Regel sind Anpassungen in Qualität und Konjunktur
notwendig (mittelbarer Preisvergleich).
Bodenwert Stadtumbau
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Preisvergleich für den Bodenwert / Bodenrichtwert
Unmittelbarer Preisvergleich
Mittelbarer Preisvergleich
Vergleichspreis kann unverändert verwendet werden
Evidenter Preisvergleich
Statistischer Preisvergleich
Vergleichspreis bedarf wertmäßiger
Anpassung in Qualität und Konjunktur
Deduktiver Preisvergleich
Intersubjektiver Preisvergleich
Bodenwert Stadtumbau
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Evidenter Preisvergleich
Simple Zu- und Abschläge, die dem Grunde
nach keines Beweises bedürfen.
− Erschließungsbeiträge bei unterschiedlichem beitragsrechtlichen Zustand,
− Freilegungskosten bei abgängigen Gebäuden,
− Zeitwert von geringfügigen baulichen Anlagen und
besonderen Einrichtungen.
Bodenwert Stadtumbau
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Statistischer Preisvergleich
mittels statistisch aus Kaufpreisen für typische Anwendungsfälle abgeleiteten Faktoren.
− Umrechnungskoeffizienten für Unterschiede im Maß
der baulichen Nutzung (Ausnutzungsfaktoren),
− Bodenpreisindizes,
− mathematisch-statistische Regressions- und
Kovarianzanalysen von Kaufpreisen.
Bodenwert Stadtumbau
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Deduktiver Preisvergleich
Nach allgemeiner Erkenntnis und Erfahrung
plausible Verknüpfung des Vergleichspreises
mit bodenpreisrelevanten Faktorleistungen.
− Ausgleich von Unterschieden in Lage und Nutzbarkeit
mittels Mieten,
− Ermittlung des Einflusses nicht lagegemäßer Nutzung und
absehbarer Nutzungsänderung mittels Zinskalkülen,
− Erfassung unterschiedlicher Entwicklungszustände mittels
Entwicklungs- und Vorhaltekosten.
Bodenwert Stadtumbau
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Intersubjektiver Preisvergleich
Nach spezieller Marktkenntnis und Erfahrung
geschätzte Zu- und Abschläge mit nachvollziehbarer Begründung.
− Schätzung von relativen Lageunterschieden mittels
Lagekriterien,
− argumentativ begründete Schätzung der Wertminderung wegen dinglicher Belastung (Wegerecht),
− Objektivierung von Gutachterschätzungen.
Bodenwert Stadtumbau
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Generelle Vorgehensweise beim Preisvergleich
Evidenter Preisvergleich
Statistischer Preisvergleich
Deduktiver Preisvergleich
Intersubjektiver Preisvergleich
Schließen sich bei ein und demselben Wertermittlungsobjekt
nicht gegenseitig aus. Sind erforderlichenfalls (auch) nebeneinander auf denselben Vergleichspreis anzuwenden.
Bodenwert Stadtumbau
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3 Deduktiver Preisvergleich
• Verfahrensüberblick
• Mietsäulenverfahren
• Vergleichswertverfahren für werdendes
Bauland
Bodenwert Stadtumbau
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Deduktiver
Preisvergleich
für baureifes
Land
mittels Mieten
mittels Mieten
und Baukosten
für werdendes
Bauland
mittels
Zinskalkülen
mittels Entwicklungskosten
Mietlageverfahren
modifiziertes
Ertragsw ertverfahren
bei nicht planungsadäquater Nutzung
Mietsäulenverfahren
modifiziertes
Residualverfahren
bei Änderung
der Nutzbarkeit
mittels Entwicklungskosten
aus w erdendem
Bauland
aus baureifem
Land
bei gestörten
Marktverhältnissen
Bodenwert Stadtumbau
04.06
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TECHNISCHE
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Professur für Bodenordnung und Bodenwirtschaft
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Mietsäulenverfahren
− Anwendung bei ungleichartiger ertraglicher Nutzung;
bei nicht dominierender Erdgeschoßmiete.
− Erfaßt Unterschiede in Lage und Nutzbarkeit; übliche
GFZ-Koeffizienten scheiden normalerweiser aus.
Bodenwert Stadtumbau
04.06
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Einfaches Mietsäulenverfahren zum
Lageausgleich [1]
Sachverhalt:
Die im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet mittels Lagewertverfahren intersubjektiv ermittelten Anfangswerte sollen
auf gegenseitige Plausibilität überprüft werden. Hierfür
liegen sanierungsunbeeinflußte Mieten für Geschäfts-,
Büro- und Wohnnutzung vor.
Bodenwert Stadtumbau
04.06
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Mietsäulenverfahren zum Lageausgleich [2]
Bodenwert Stadtumbau
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Typische Mietsäule in Zone 1
Nutzungsstruktur und monatliche Nettokaltmiete pro m² Nutzfläche in Zone !
Nutzfläche/Geschoßfläche
GRZ
(15 + 10 + 8 + 8) €/m² × 0,5 × 0,7 = 14,35 €/m²
Monatliche Nettokaltmiete
pro m² Grundstücksfläche
Bodenrichtwert !: 220 €/m²
Bodenwert Stadtumbau
04.06
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Typische Mietsäule in Zone 2
Nutzungsstruktur und monatliche Nettokaltmiete pro m² Nutzfläche in Zone "
(12 + 8,5 + 7 + 7) €/m² × 0,5 × 0,7 = 12,08 €/m²
Monatliche Nettokaltmiete
pro m² Grundstücksfläche
Bodenwert Stadtumbau
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Ermittlung des Bodenwertunterschieds
Briw " = Briw ! × Miete " / Miete !
= 220 €/m² × 12,08 / 14,35
Briw " = 185 €/m²
Problem:
Bodenwerte verändern sich im selben Verhältnis
wie die Mieten, also ungedämpft. Realistisch ?
Bodenwert Stadtumbau
04.06
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Mietsäule nach Strotkamp
Verfahren:
Einfaches Mietsäulenverfahren mit Dämpfung.
! Angleichen der unterschiedlichen Mieten an eine
Bezugsmiete: Die jeweilige GFZ wird geschoßweise
entsprechend erhöht oder erniedrigt (ertragsbezogene GFZ).
! Umrechnen mit (örtlich zutreffenden) GFZ-Umrechnungskoeffizienten für homogene Nutzungen.
Bodenwert Stadtumbau
04.06
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Ermittlung der ertragsbezogenen GFZ
4 €/m² × 0,8 = 3,2 €/m²
4 €/m² × 0,8 = 3,2 €/m²
5 €/m² × 0,8 = 4,0 €/m²
7 €/m² × 0,8 = 5,6 €/m²
Mietsäule:
16,0 €/m²
4 €/m²
Bodenwert Stadtumbau
04.06
16,0 €/m²
= 4,0
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Professur für Bodenordnung und Bodenwirtschaft
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Abhängigkeit zwischen Bodenpreisen und
Geschoßflächenzahlen bei Wohngrundstücken
∆P
Pi
∆P
P
GFZ
x
i
=
GFZx − GFZi
×
GFZi
2
1
Bodenpreis- bzw. Bodenwertunterschied
Bodenpreis
Geschoßflächenzahl
Wertermittlungsgrundstück
Vergleichsgrundstück
Bodenwert Stadtumbau
04.06
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Minderung des Bodenwerts bei teilweisem
Leerstand mittels Mietsäule nach Strotkamp
Sachverhalt:
Das Bewertungsgrundstück (BWO) befindet sich in einem
von strukturellem Leerstand betroffenen innerstädtischen
Wohnviertel. Die Gebäude in der Lage des BWO sind nur
noch zum Teil vermietet. Läden sind dort keine mehr
vorhanden. Seit dem letzten Stichtag des lagetypischen
Bodenrichtwerts ist der Leerstand noch angewachsen und
sind die Mieten gesunken.
Bodenwert Stadtumbau
04.06
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Ermittlung der ertragsbezogenen GFZ
#
Vergleichsobjekt:
3 × 4 €/m² × 0,8 = 9,6 €/m²
9,6 €/m²
4 €/m²
= 2,4
Wertermittlungsobjekt:
2 × 3,5 €/m² × 0,8 = 5,6 €/m²
5,6 €/m²
4 €/m²
Bodenwert Stadtumbau
04.06
= 1,4
42
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Ermittlung der Bodenwertminderung
Vergleichsobjekt
Bodenrichtwert:
90 €/m²
Geometrische GFZ:
3,2
Ertragsbezogene GFZ: 2,4
Wertermittlungsobjekt
Bodenwert:
?
Geometrische GFZ:
3,2
Ertragsbezogene GFZ: 1,4
Bodenwertunterschied gemäß Faustformel:
1,4 − 2,4
× ½ × 90 €/m² = − 19 €/m²
2,4
BodenwertBWO →
Bodenwert Stadtumbau
90 €/m²
04.06
− 19 €/m² = 71 €/m²
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Mögliche Anwendungen
− Ausgleich von Unterschieden in der Nutzbarkeit von
gemischt genutzten Grundstücken,
− Ausgleich von Lageunterschieden von Mietwohn- und
gemischt genutzten Grundstücken ← testen!
− Ermittlung der Minderung des Bodenwerts aufgrund
strukturellen Wohn- und Gewerbeleerstands ← testen!
− Ermittlung der sanierungs- und stadtumbaubedingten
Bodenwerterhöhungen von Mietwohn- und gemischt
genutzten Grundstücken ← testen!
Bodenwert Stadtumbau
04.06
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TECHNISCHE
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Empfehlungen
•
Jeweiliger Mietsäule die durchschnittliche nachhaltig
vermutete Vermietungssituation in der betreffenden
Lage, Straße etc. zugrunde legen.
•
Die üblicherweise für GFZ-Anpassungen (bei Wohnund gemischt genutzten Grundstücken) verwendeten Koeffizienten heranziehen.
Bodenwert Stadtumbau
04.06
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Wertermittlung eines Baugrundstücks
im Stadtumbaugebiet
Sachverhalt:
Das zu bewertende Baugrundstück befindet sich in einem
vom strukturellen Leerstand betroffenen Gründerzeitviertel. Stadtumbaumaßnahmen lassen erwarten, daß mit
ausgeglichenen Marktverhältnissen in etwa zehn Jahren
zu rechnen ist. Der diesen Verhältnissen angemessene
Bodenwert beträgt 200 €/m².
Bodenwert Stadtumbau
04.06
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TECHNISCHE
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Deduktiver Preisvergleich für den
wirksamen Bodenwert
Bodenwert bei ausgeglichenem Markt:
B10 = 200 €/m² (künftiger »aufgeschobener«
Bodenwert)
Problem:
Wartezeit und
Bodenwert bei derzeit gestörtem Markt:
Zinssatz
B0 = 200 €/m² × 1/1,0610 [p = 6 %]
B0
= 112 €/m² (wirksamer Bodenwert)
Bodenwert Stadtumbau
04.06
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TECHNISCHE
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Intersubjektive Schätzung der Wartezeit
für den künftigen Bodenwert
− Gebiets- und stadtteilbezogene Entwicklung des
Leerstands und der Mieten,
− Investitionsverhalten in der Umgebung, wie erteilte,
aber nicht ausgeführte Baugenehmigungen,
− Ernsthaftigkeit, Schlüssigkeit und Erfolgsaussichten
des Stadtentwicklungskonzepts.
Bodenwert Stadtumbau
04.06
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TECHNISCHE
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Deduktiver Preisvergleich
für werdendes Bauland [1]
Künftiger
Bodenwert −
[Baureifes Land]
Entwicklungskosten
−
Zinsaufwand
Wirksamer
= Bodenwert
(Wartezeit)
[Rohbauland]
↑
Vergleichspreis
Bodenwert Stadtumbau
Anpassung an die
Nachfolgenutzung
(Freilegung, Bodenordnung, Erschließung)
04.06
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TECHNISCHE
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Deduktiver Preisvergleich für werdendes Bauland [2]
W =
W
B
E
f
q
n
B − E
×
1 −
f
100
×
1
qn
… Werdendes Bauland ← Wirksamer Bodenwert,
Bodenwert
… Abgabenfreies baureifes Land ← K ünftiger Bodenwert,
Bodenwert
… Entwicklungskosten (Freilegung, Neuordnung, Ausbau),
… Erschließungsflächenanteil am werdenden Bauland,
… Zinsfaktor 1 + p %, Liegenschaftszinssatz p %,
… Wartezeit.
Bodenwert Stadtumbau
04.06
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TECHNISCHE
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Professur für Bodenordnung und Bodenwirtschaft
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Gewerbegrundstück mit unsicherer
Nutzungserwartung [1]
Sachverhalt:
Gewerbegrundstück, ca. 20.000 m² groß. Mit überalterten,
hauptsächlich eingeschossigen Lager, Produktions- und
Bürogebäuden sowie einem Wohnhaus bebaut. Vermietung − trotz desolaten Zustands − an Kleingewerbe. Derzeitiges Planungsrecht nach § 34 BauGB. Entwurf des
Flächennutzungsplans stellt gemischte Baufläche und
Grünfläche dar. Vorentwurf des Bebauungsplans (1998)
sieht (noch) überwiegend Geschoßwohnungsbau sowie
Grün- und Verkehrsflächen vor.
Bodenwert Stadtumbau
04.06
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TECHNISCHE
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Gewerbegrundstück mit unsicherer
Nutzungserwartung [2]
Bodenwert Stadtumbau
04.06
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Erstes Szenario
Die bisherige − gewerbliche − Nutzung
wird im Rahmen der Zulässigkeit gemäß
§ 34 BauGB fortgesetzt. Die derzeitigen
Gebäude sind abgängig. Eine Restvermietung ist noch für längstens fünf Jahre
denkbar.
→
Vergleichswert Gewerbe.
Gewerbe
Bodenwert Stadtumbau
04.06
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TECHNISCHE
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Deduktiver Preisvergleich für Gewerbe [1]
Bodenwert Gewerbe
20 000 m² × 60 €/m²
− Freilegungskosten
60 €/m²
1 200 000 €
425 000 €
−
= Bodenwert vor Freilegung
=
775 000 €
× Abzinsungsfaktor (5 Jahre, 6 %)
×
0,75
= Diskontierter Bodenwert vor
Freilegung
=
581 000 €
29 €/m²
Bodenwert Stadtumbau
04.06
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TECHNISCHE
UNIVERSITÄT
DRESDEN
Professur für Bodenordnung und Bodenwirtschaft
Univ.-Prof. Dr.-Ing. F. Reuter
Deduktiver Preisvergleich für Gewerbe [2]
Diskontierter Bodenwert vor
Freilegung
+ Kapitalisierter Reinertrag aus
Restnutzung
(80 000 €, 5 Jahre, 6 %)
= Vergleichswert Gewerbe
918 000 € : 20 000 m²
Bodenwert Stadtumbau
04.06
=
+
=
29 €/m²
581 000 €
337 000 €
918 000 €
46 €/m²
55
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Professur für Bodenordnung und Bodenwirtschaft
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Zweites Szenario
Die bisherige − gewerbliche − Nutzung
wird aufgegeben. Die denkbare Nachfolgenutzung ist individueller, aufgelockerter
Wohnungsbau mit hohem Grünanteil. Mit
dieser Nutzung ist frühestens erst in zehn
Jahren zu rechnen.
→
Vergleichswert Wohnen.
Wohnen
Bodenwert Stadtumbau
04.06
56
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Deduktiver Preisvergleich für Wohnen [1]
Bodenwert individueller Wohnungsbau
(Nettobauland)
− Freilegungskosten (bezogen auf
−
Nettobauland)
(425 000 € : 20 000 m²) × 0,75
− Kosten für Änderung und Ausbau −
der Erschließungsanlagen
− Vermessungs- und Vertragskosten −
= Zwischenergebnis
Bodenwert Stadtumbau
=
04.06
150 €/m²
28 €/m²
20 €/m²
5 €/m²
97 €/m²
57
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Deduktiver Preisvergleich für Wohnen [2]
Zwischenergebnis
− Abzug für örtliche Verkehrs- und
Grünflächen
97 €/m² × 0,25
= Rohbauland vor Entwicklung
× Abzinsung über Wartezeit bis zur
Baureife (10 Jahre, 6 %)
= Werdendes Wohnbauland
Bodenwert Stadtumbau
04.06
−
97 €/m²
24 €/m²
=
×
73 €/m²
0,56
=
41 €/m²
58
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Deduktiver Preisvergleich für Wohnen [3]
Werdendes Wohnbauland
41 €/m² × 20 000 m²
+ Kapitalisierter Reinertrag aus
Restnutzung
(80 000 €, 5 Jahre, 6 %)
= Vergleichswert Wohnen
1 157 000 € : 20 000 m²
Bodenwert Stadtumbau
04.06
+
41 €/m²
820 000 €
337 000 €
= 1 157 000 €
58 €/m²
59
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Professur für Bodenordnung und Bodenwirtschaft
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Abwägung der Szenarien für den Bodenwert
Keines der beiden Szenarien − Gewerbe oder
Wohnen − ist vorziehenswürdig.
! Vergleichswerte für den Bodenwert haben
gleiches Gewicht.
! Arithmetisches Mittel ist Bodenwert:
! ½ × (29 €/m² + 41 €/m²) = 35 €/m².
Bodenwert Stadtumbau
04.06
60
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4 Intersubjektiver Preisvergleich
• Zur Methode
• Relatives Lagewertverfahren
• Zielbaummethode
• Intersubjektiver Lagewertvergleich
Weitere Informationen unter
http://wwwgi.geo.tu-dresden.de
Bodenwert Stadtumbau
04.06
61
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Intersubjektive Schätzung
„Frei“ (intuitiv) geschätzte Zu- und Anschläge sind grundsätzlich nur dann verwertbar, wenn sie nachvollziehbar
sind:
Argumente,
Einschätzung mittels Indikatoren und Wertungsgrundsätzen, z. B. mittels Lagewertverfahren,
Objektivierung von Expertenaussagen und Expertenschätzungen, z. B. mittels Delphi-Methode.
Bodenwert Stadtumbau
04.06
62
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Stellung des intersubjektiven Preisvergleichs
! Nachrang gegenüber dem deduktivem, statistischen
und evidenten Preisvergleich.
! Ausschließliche Anwendung nur, wenn die anderen
Anpassungsmöglichkeiten ausscheiden.
! Zusätzliche Anwendung z. B. zur Ergänzung oder
Stützung des deduktiven Preisvergleichs, wie die
! flächenhafte Ermittlung von Bodenrichtwerten in
kaufpreisarmen Lagen mittels Mietlageverfahren
und Lagewertverfahren.
Bodenwert Stadtumbau
04.06
63
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Relatives Lagewertverfahren
nach Hildebrandt [1]
Bodenwert Stadtumbau
04.06
64
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Relatives Lagewertverfahren [2]
− Lagekriterien definieren; Lagewertzonen bilden (Gutachterausschuß).
− Bodenpreise (und Bodenrichtwerte) − abgesehen
von der Lage − vergleichbar machen (normieren).
− Wahl einer Bezugszone (relativer Lagewert 100).
− Relative Lagewerte der Lagewertzonen von Einzelmitgliedern des Gutachterausschusses (unabhängig
voneinander) ohne Kenntnis der Kaufpreise schätzen lassen; Ergebnisse mitteln.
Bodenwert Stadtumbau
04.06
65
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Relatives Lagewertverfahren [3]
− Quotienten aus (normierten) Bodenpreisen und zugehörigen relativen Lagewerten bilden und mitteln;
Würdigung; Ausschluß von Ausreißern; ggf. Korrektur der relativen Lagewerte.
− Multiplikation des mittleren Quotienten mit dem relativen Lagewert der Wertermittlungszone.
→ (Normierter) Vergleichsbodenwert der Wertermittlungszone; Würdigung.
← Ggf. Stützung durch Mietrelationen (deduktiv).
Bodenwert Stadtumbau
04.06
66
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Ermittlung von Bodenwerten mittels
relativem Lagewertverfahren
Derzeitiger Arbeitsstand:
$ Bildung von vorläufigen Lagewertzonen,
$ Schätzung der vorläufigen relativen Lagewerte,
% Normierung mit Hilfe von einzelnen Bodenpreisen, Bodenrichtwerten und Bodenwerten laut
Gutachten.
Bodenwert Stadtumbau
04.06
67
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Zielbaummethode [1]
Relevante Qualitätsfaktoren
(im übrigen ausgeglichen)
Verkehrslage
50
Infrastruktur
Öffentliche
Anbindung
50
50
Bodenwert Stadtumbau
Nachbarschaftslage
Ansehnlichkeit
50
04.06
30
100
Erschließungszustand
20
Sozialstruktur
Zustand,
Ausstattung
Emissionen
50
30
70
68
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Zielbaummethode [2]
1
2
3
4
← schlechter
5
VGO
6
7
8
besser →
BWO im
Vergleich
zum VGO
9
Infrastruktur
Verkehrsanbindung
Ansehnlichkeit
Sozialstruktur
Zustand,
Ausstattung
Emissionen
[50]
[50]
[50]
[50]
[30]
[70]
7 × 50/100
= 3,5
5 × 50/100
= 2,5
7 × 50/100
= 3,5
7 × 50/100
= 3,5
5 × 30/100
= 1,5
8 × 70/100
= 5,6
Verkehrslage [50]
Nachbarschaftslage [30]
Erschließungszustand [20]
(3,5 + 2,5) × 50/100
= 3,00
(3,5 +3,5) × 30/100
= 2,10
(1,5 + 5,6) × 20/100
= 1,42
Bodenwert Stadtumbau
04.06
69
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Zielbaummethode [3]
Bodenwert des Vergleichsgrundstücks: 65 €/m²
Wertigkeit des Vergleichsgrundstücks:
100 % [← 5]
Wertigkeit des Bewertungsgrundstücks:
[(3,00 + 2,10 + 1,42) ÷ 5] × 100 = 130 % [← 6,52]
Bodenwert des Bewertungsgrundstücks:
65 €/m² × 130/100 = 85 €/m²
Bodenwert Stadtumbau
04.06
70
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Zielbaummethode [4]
Wesentliche Probleme:
− fehlender Maßstab,
− ausschließlich subjektive − freie − Wertung,
! Unzulänglicher Preisvergleich.
! Vervollständigung zum intersubjektiven Preisvergleich (→ modifiziertes Zielbaumverfahren,
Lagewertverfahren)
Bodenwert Stadtumbau
04.06
71
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Ermittlung eines Bodenrichtwerts mittels
intersubjektivem Lagewertvergleich
Sachverhalt
Für die Danziger Straße soll ein lagetypischer Bodenrichtwert bestimmt werden. Hierzu stehen dem Gutachterausschuß − nach Vorauswertung − drei lagetypische Bodenrichtwerte zur Verfügung. Die zugehörigen Richtwertgrundstücke sind − abgesehen von
der Lage − mit dem in der Danziger Straße vorgesehenen vergleichbar.
Bodenwert Stadtumbau
04.06
72
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Übertragung von Bodenrichtwerten
60 €/m²
•
• 70 €/m²
•
• 80 €/m²
Lösung: Intersubjektiver
Preisvergleich mit Hilfe
von Lagewerten
Bodenwert Stadtumbau
04.06
73
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Intersubjektiver Lagewertvergleich
Einrichtung einer Lagewertskala mittels Zielbaum
1. Stufe: Verkehrslage, Nachbarschaftslage, Erschließungszustand;
Wahl eines Bezugsrichtwerts
Straße Am Pflug (60 €/m²) → Lagewert Null;
Einschätzung im Vergleich zum Bezugsrichtwert
Ulmenstraße zur Straße Am Pflug → Lagewert + 2;
Objektivierung der Lagewerteinschätzung
z. B. Mittelung der Schätzungen mehrerer marktkundiger Personen.
Bodenwert Stadtumbau
04.06
74
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Lagewertskala mittels Zielbaum
Vergleichsbodenrichtwert Ulmenstraße
−5 −4 −3 −2 −1
0
1
Verkehrslage
−5
−4
−3
−2
−1
0
1
2
3
4
5
Nachbarschaftslage
−5
−4
−3
−2
−1
0
1
2
3
4
5
Erschließungszustand
−5
−4
−3
−2
−1
Bodenwert Stadtumbau
0
1
2
3
4
04.06
5
2
• 50
• 30
3
4
5
÷ 100
+
+
= 200
• 20
75
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Objektivierung der Lagewerteinschätzung
durch Expertenbefragung
Verkehrslage
{2, 3, 3, 4} → 3
Nachbarschaftslage
{0, 1, 1, 2} → 1
Erschließungszustand
{0, 1, 1, 2} → 1
0112
Bodenwert Stadtumbau
04.06
76
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Professur für Bodenordnung und Bodenwirtschaft
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Einschätzung im Vergleich zur Bezugslage
−5
70 €/m²
•
−2 0
•
•
−5
0
0
+2
−5
+5
• 80 €/m²
0
60 €/m²
+5
Bezugslage
+3+5
Lagewertskala
Bodenwert Stadtumbau
04.06
77
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Ermittlung des Wertabschlags
Lage
Am Pflug
Ulmenstraße
Posener Str.
Danziger Str.
Bodenwert Stadtumbau
Bodenrichtwert
Bodenrichtwertdifferenz
[€/m²]
60
[€/m²]
70
80
+ 10
+ 20
48
Lagezahl
[Punkte]
Richtwertdifferenz
pro Punkt
[€/m²]
0
− 12
04.06
+2
+3
5
6,7
Mittel:
5,9
−2
78
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Empfehlungen [1]
Sofern Zielbaumverfahren
→ auf spezifische Verhältnisse der Wertermittlungsaufgabe abstellen,
→ durch „Kalibrierung“ verkehrswertgerecht machen,
z. B. in Verbindung mit Lagewertverfahren,
→ komplexe und weit verzweigte Zielbäume vermeiden, ansonsten kaum überschaubar und nicht
mehr nachvollziehbar.
Bodenwert Stadtumbau
04.06
79
TECHNISCHE
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Empfehlungen [2]
Subjektive Schätzungen
→ ganzheitlich und unvermittelt schätzen,
→ Auswertung von Expertenbefragungen gegebenenfalls auf Median beziehen; dieser ist weniger
empfindlich gegenüber Ausreißern,
→ Protokoll führen, d. h. Schätzungen nachvollziehbar und überprüfbar machen.
Bodenwert Stadtumbau
04.06
80
TECHNISCHE
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Professur für Bodenordnung und Bodenwirtschaft
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4 Bodenwert beim Ertragswert- und
Sachwertverfahren
− Kurze Anmerkungen −
Bodenwert Stadtumbau
04.06
81
TECHNISCHE
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Allgemeines Ertragswertmodell
besondere
Barwert
Abgezinster
wertbeeindes jährl. + künftiger ±
flussende =
Reinertrags
Bodenwert
Umstände
Bodenwert gemäß
Nachfolgenutzung
Bodenwert Stadtumbau
Ertragswert
Anpassung an die
Nachfolgenutzung
04.06
82
TECHNISCHE
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Professur für Bodenordnung und Bodenwirtschaft
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Allgemeines Ertragswertmodell
Besonders für Leerstand und Stadtumbau geeignet. Es erfaßt
− die rentierliche Nutzung wie auch
− die Liquidation sowie
− den Bodenwert entsprechend der wahrscheinlichsten Nachfolgenutzung.
Bodenwert Stadtumbau
04.06
83
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Ertragswert bei vorübergehendem Leerstand
Sachverhalt:
Mietwohngrundstück, 500 m² groß. Teilweise leerstehend. Jährliche Reinertrag − unter Berücksichtigung
leerstandbedingter Mehrkosten − derzeit 6.000 €. Bei
intaktem Markt mit vollständiger Vermietung beliefe er
sich (konjunkturbereinigt) auf 24.000 €. Mit ausgeglichenen Marktverhältnissen ist in zehn Jahren zu rechnen.
Der diesen Verhältnissen angemessene Bodenwert
beträgt 200 €/m². Das Gebäude besäße dann noch eine
Restnutzungsdauer von 30 Jahren.
Bodenwert Stadtumbau
04.06
84
TECHNISCHE
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Bodenwerte des Mietwohngrundstücks
• Künftiger Bodenwert (ausgeglichene Marktverhältnisse):
Bk = 200 €/m²
→ [200 €/m² × 500 m² = 100.000 €]
• Wirksamer Bodenwert (derzeitige gestörte Verhältnisse):
Bw = 200 €/m² × 1/1,0510
Bw = 123 €/m²
Bodenwert Stadtumbau
→ [123 €/m² × 500 m² ≈ 61.000 €]
04.06
85
TECHNISCHE
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Ertragswert nach allgemeinem Modell
EW =
+
6.000 € × V5%, 10 J.
24.000 € × V5%, 30 J. × 1/1,0510
+ 100.000 € × 1/1,0510+30
[7,722]
[15,37; 0,6139]
[0,1420]
Künftiger Bodenwert
EW =
46.330 € + 226.496 € + 14.205 €
EW = 287.031 € ≈ 287.000 €
Bodenwert Stadtumbau
04.06
86
TECHNISCHE
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Ertragswert nach WertV-Modell
EW =
(6.000 € −
61.000 € × 0,05) × V5%, 10 J.
+ (24.000 € − 100.000 € × 0,05) × V5%, 30 J. × 1/1,0510
+
61.000 € + (100.000 € − 61.000 €) × 1/1,0510
Wirksamer
Bodenwert
EW =
Künftiger
Bodenwert
22.779 € + 179.310 € + 84.943 €
EW = 287.031 € ≈ 287.000 €
Bodenwert Stadtumbau
04.06
87
TECHNISCHE
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Professur für Bodenordnung und Bodenwirtschaft
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Sachwert (sofern überhaupt)
Sachwert
der baul.
Anlagen
+
Bodenanteil
besondere
wertbeein± flussende =
Umstände
abhängig vom wirksamen
und künftigen Bodenwert
Bodenwert Stadtumbau
Sachwert
Anpassung an die
Nachfolgenutzung
(ggf. Substitutionswert)
04.06
88
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Literaturhinweise
− Hildebrandt, Hubertus: Bewertung in der Sanierung mit Hilfe relativer
Lagewerte, VR 1976, 65.
− Oberer Gutachterausschuß im Land Brandenburg: Arbeitshilfe zur
Bodenwertermittlung in Stadtumbaugebieten, Potsdam 2006.
− Reuter, Franz: Zur Umsetzung des Verkehrswerts in Wertermittlungsmethoden, VR 1989, 377.
− Reuter, Franz: Bodenordnung beim Stadtumbau, FuB 2005, 97.
− Seele, Walter: Bodenwertermittlung durch deduktiven Preisvergleich, VR
1998, 393.
− Strotkamp, Hans-Peter: Ermittlung von Bodenwertänderungen aufgrund
von Lage- und/oder GFZ-Unterschieden mittels Mietsäulenverfahren,
Manuskript, Stand 2005.
Bodenwert Stadtumbau
04.06
89
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